동탄신도시 전세가율 80% 돌파…전국 시군구중 가장 높아

대형 자족시설로 유입인구 많고 배후주거지 유출우려 없어

2015년 이후 동탄2신도시 2만여세대 입주해야 전세가율 안정세 예상

수도권 2기 신도시 가운데 동탄 신도시가 가장 먼저 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 80%를 돌파했다. 인근의 판교(68.01%)나 광교(59.62%)에 비해 10%p이상 높은 수치며, 전국 223개 시군구(1기 신도시 5개, 2기 신도시 7개 포함)에서 가장 높은 전세가율을 기록했다.

6일 부동산114에 따르면 9월 기준 동탄신도시의 전세가율은 81.64%로, 개별 아파트 단지별로는 90%가 넘는 단지가 속출하고 있다. 입주초기인 2007년에는 불과 24.05%수준을 보였지만 약 7년 만에 80%를 넘어선 것이다.

여타 수도권 2기 신도시들이 입주가 마무리 단계에 접어들며 전세가율도 안정세를 찾아가고 있지만, 동탄의 경우 비정상적인 상승세를 보이는 중이다.

어떠한 이유에서 동탄신도시가 비정상적인 전세가율을 기록하는 것인지 부동산114를 통해 알아봤다.

수도권 2기 신도시 전세가율 현황ⓒ부동산114

대규모 자족시설 입지, 주택수요 많아

신도시 개발의 성공요인 중 가장 우선으로 여겨지는 것이 자족시설의 유무다. 과거 신도시가 베드타운(bed town)의 역할에 한정됐다면 최근 개발되는 신도시는 도시 스스로 생산할 수 있는 자족성에 가장 큰 가치를 두고 있으며, 성공의 핵심요인이기도 하다.

동탄신도시의 경우 약 3만여명이 근무(협력사 포함)하고 있는 삼성전자 화성사업장이라는 대규모 자족시설을 보유하고 있으며, 이들 종사자들이 동탄 내에서 꾸준히 아파트 수요로 작용하고 있다. 아파트 수요가 다수 존재하는 만큼 미분양이나 대규모 입주물량에 대한 부담이 상대적으로 낮고 밀어내기 식의 전세계약이 거의 없기 때문에 높은 전세가율을 보이는 중이다.

동탄신도시 대체 주거지 없어…주변수요 흡수

동탄이 높은 전세가율을 유지하고 있는 두 번째 이유는 대체주거지가 없다는 점이다. 동탄은 수도권 2기 신도시 중 가장 먼저 입주해 이미 신도시로서의 입지를 굳혀가고 있다. 삼성전자 화성사업장 종사자뿐만 아니라 인근 노후아파트 거주자들이 유입될 만한 요소를 가지고 있는 것이다. 물론 인구 유입뿐 아니라 인구 유출도 우려할 순 있지만 동탄의 경우는 예외로 볼 수 있다. 바로 가격 경쟁력 때문이다.

판교의 경우 상대적으로 높은 주택가격 때문에 테크노밸리 종사자들이 판교 대신 인근 성남 분당이라는 대체주거지에 자리를 잡는 경우가 다수 나타난다. 광교의 경우 인근 수원 영통이나 용인 수지에 비해 월등히 높은 가격에 노후아파트 거주자들이 유입되기에 가격적 한계점이 존재한다. 하지만 동탄의 경우 인근 수원 영통이나 수원 팔달과 큰 가격차이를 보이지 않기 때문에 이들 지역 거주자들이 동탄으로 유입되며 수요풀(pool)이 확대되는 것이다.

수도권 2기 신도시 및 인근지역 아파트 매매가격 현황ⓒ부동산114

상대적으로 낮은 매매가격, 전세가율에 영향

일반적으로 전세가율이 높다고 하면 높은 전세가격만을 생각한다. 하지만 전세가율을 계산하는 방법은 매매가격에서 전세가격이 차지하는 비중이다. 즉, 전세가격 외에 매매가격이라는 변수가 있다. 동탄신도시의 경우 전세가격이 상승세를 유지한 영향도 있지만 실제 높은 전세가율을 보인 이유는 매매가격이 약보합세를 보인 영향이 크다.

2008년 이후 매매가격과 전세가격 변동률을 살펴보면 전세가격이 꾸준히 상승세를 보인 반면 매매가격은 약보합세를 보이는 중이다. 특히 매매가격의 경우 2012년 이후 2014년 6월까지 30개월 연속 하락한 반면 전세가격은 2009년 이후 등락의 폭이 있지만 지속적으로 상승하며 높은 전세가율을 형성하게 됐다. 이 같은 현상은 동탄2신도시의 신규공급 영향으로 기존 재고아파트의 상대적인 가치가 하락했기 때문이다.

동탄신도시의 매매가격 및 전세가격 변동률ⓒ부동산114

완성된 신도시, 미분양 없고 서울 출퇴근 심리적 마지노선

동탄신도시(동탄2제외)의 경우 2007년 첫 입주후 2010년 입주가 마무리된 완성된 신도시다. 대규모 물량을 감당하지 못해 투자자들이 전세를 놓거나, 분양사들이 할인분양을 할 필요없이 내부 수요자들만으로 부동산 거래시장이 형성된 곳이라는 것이다. 실제 2014년 8월을 기준으로 동탄신도시의 미분양은 38세대에 불과하며 시장에 영향력이 미미한 대형 주상복합 물량이 전부다. 미분양이 많은 곳은 전세물량이 넘쳐 전세가격 조정이 가능하지만 동탄과 같이 완성된 신도시에서는 적용될 수 없는 것이다.

또한 동탄은 서울로 출퇴근하는 종사자들이 생각하는 심리적 마지노선의 대체 주거지다. 높은 전세가격을 감당하지 못해 수도권 남부로 밀려나는 수요자들로서는 교통편이나 기반시설이 구비되어 있는 동탄신도시를 대체주거지의 마지노선으로 보기 때문이다.

2015년 이후 동탄2신도시 2만3257세대 입주예정, 전세시장 변수

전국에서 가장 높은 전세가율을 기록하고 있는 동탄신도시지만 2015년 이후에는 그 양상이 바뀔 것으로 보인다. 동탄2신도시가 입주를 시작하기 때문이다. 2015년 1만5935세대, 2016년 7322세대 등 현재 계획된 입주물량만 2년간 약 2만3257세대에 이르며 연말 분양 등을 통해 더 늘어날 것으로 예상된다.

그동안 동탄신도시는 대체주거지 없이 주변 수요를 흡수하며, 높은 전세가율을 유지했지만 동탄2신도시가 대규모 입주를 앞두고 있기 때문에 수요의 분산이 발생할 가능성이 크다. 또한 분양가격도 현재 동탄신도시 매매가격과 유사한 수준을 보이며 가격경쟁력까지 보유하고 있기 때문에 2015년 이후 동탄 일대 전세시장의 가장 큰 변수로 작용할 것으로 예상된다.