재건축 조합원 분양 ‘1주택’ 제한 규제…매물·현금청산 쏟아지나

60㎡이하일 경우엔 최대 2주택 허용

강남권 사업초기 단지 타격

사업시행인가 받은 곳은 반사이익 기대

6.19 부동산 대책으로 재건축 조합원 분양 가구수가 최대 2가구로 제한되면서 강남권 일대 재건축이 들썩이고 있다. 사진은 강남권 재건축 아파트 모습.(자료사진)ⓒ 연합뉴스

사업 초기 단계인 강남권 재건축 단지들이 이번 ‘6·19 부동산 대책’에 정조준되면서 타격이 불가피해졌다. 정부가 종전에 3가구까지 가능했던 재건축 조합원 주택 공급 가구수를 1가구, 예외적으로 최대 2가구만 인정키로 하면서다.

정부는 이르면 9월 도시및주거환경정비법(이하 도정법)을 개정해 법 시행일 이후 사업승인인가를 신청하는 재건축 단지부터 분양 가구수를 제한한다는 방침이다. 이로 인해 주택시장 과열의 진앙지인 재건축 시장의 안정화를 유도한다는 것이다.

업계에서는 아직 사업 사업승인 신청을 하지 못한 강남권 재건축 추진 단지들은 조합원 주택 공급수가 제한돼 투자수요가 줄어들 것으로 관측하고 있다.

21일 부동산 업계와 부동산114에 따르면 이번 6·19 부동산 대책으로 청약조정지역에서 사업승인을 받지 않은 재건축 추진 단지들은 총 180개 단지 10만6000여가구로 집계됐다.

지역별로는 서울의 사업승인 이전 단지가 152개 8만1670가구로 가장 많고, 이어 부산이 18개 단지 1만2800가구, 경기도가 10개 단지 1만1536가구로 나타났다.

서울에선 특히 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에 추진 단지가 몰려 있다. 강남구의 경우 사업승인 이전 단지가 37개 단지 2만1406가구로 가장 많고 서초구가 25개 단지 1만6929가구, 송파구가 11개 단지 1만5829가구에 달한다. 개별단지로는 강남구 압구정 현대, 대치동 은마, 송파구 잠실 주공5단지가 대표적이다.

재건축 조합원 분양 가구수가 제한되면 1가구를 제외하고는 나머지 가구에 대해서는 현금청산을 받거나 관리처분계획인가 전까지 잔여 가구를 팔아야 한다.

이로인해 재건축 아파트를 몇 채씩 구입해 차익을 얻으려는 투자수요는 계획에 차질이 불가피해졌다.

잠실의 한 공인중개업소 관계자는 “일부 조합원 가운데 투자 목적으로 남편은 물론 부인, 자녀들까지 지분을 보유한 경우가 있다”며 “앞으로 현금청산을 받는 것과 매매를 하는 것 중 유리한 쪽으로 결정을 해야 한다”고 말했다.

이 때문에 업계에서는 일부 지분을 2~3가구씩 보유한 조합원들이 내놓는 매물이 서서히 시장에 나올 것이라고 예측하고 있다.

한 재건축 조합 관계자는 “대책 발표 후 지분을 여러개 소유한 조합원들의 문의가 적지 않았다”며 “아직 현금청산과 매매 중 어떤 것이 조합원에게 유리한지 몰라 확실한 대답을 못했다”고 말했다.

다만 정부는 재건축 조합원이 전용 60㎡ 이하 소형아파트를 분양받는 경우에는 보유 주택의 면적과 평가 가격 등의 범위내에서 예외적으로 2주택까지 분양을 허용하기로 함에 따라 ‘1+1 방식’이 인기를 끌 전망이다.

2가구 보유자들이 1가구는 전용 60㎡ 이하를 선택해서 총 2가구를 분양받거나, 큰 지분은 전용 60㎡을 포함한 2개의 주택으로 나눠 분양받을 수 있기 때문이다.

업계 전문가들은 건축심의를 받은 단지들은 사업시행인가를 받기 위해 사업에 속도를 붙일 것으로 내다보고 있다.

대형 건설사 관계자는 “이미 건축허가를 받은 단지들은 조합원 보호를 위해 도정법 개정안 시행일 전까지 사업승인을 신청하려고 재건축 사업을 서두를 것으로 보인다”고 말했다.

조합원들이 지분을 포기하는 현금청산이 늘어나게 되면 조합의 부담은 커지게 된다. 특히 시장 상황이 좋지 않을 때는 사업성이 떨어지는 곳의 조합원 부담은 더 커질 수밖에 없다.

특히 현금청산이 많아지면 조합의 비용부담이 커지고 수익이 불확실한 일반분양이 늘어난다. 사업성이 양호한 곳에서는 일반분양으로 인한 수익 향상을 기대할 수 있지만, 사업성이 떨어지면 일반분양 성공을 장담할 수 없어 사업지연 등으로 이어질 수 있다.

반면 이미 사업승인을 신청한 단지는 조합원 분양 가구 수가 제한되지 않고 종전처럼 3가구를 분양받을 수 있어 반사이익이 기대된다. 이미 관리처분인가를 받은 둔촌주공이나 인가가 임박한 개포주공 아파트 단지 등이 이에 해당된다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “이번 대책에 투기과열지구지정은 빠져 재건축 투자수요를 잠재우기는 어려울 수도 있다”며 “기존 조합원 내놓는 매물이 많아지면 자금여력이 있는 실수요자들이 대거 유입될 수도 있다”고 말했다.