신중한 부동산 투자의 시기 오르는 곳은 오른다!!

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    최종편집시간 : 2019년 06월 27일 00:50:29
    신중한 부동산 투자의 시기 오르는 곳은 오른다!!
    <김순길의 자산관리> 부동산으로 부자 대열에 오르는 투자자 많지 않아
    언론과 정부 정책, 투자 흐름 만들어…결국 시간과 겨루는 싸움
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    등록 : 2019-02-08 06:00
    김순길 (주)마이베스트 부동산자산관리 대표
    <김순길의 자산관리> 부동산으로 부자 대열에 오르는 투자자 많지 않아
    언론과 정부 정책, 투자 흐름 만들어…결국 시간과 겨루는 싸움


    ▲ ⓒ데일리안 DB

    “부동산 시장 열풍이 급속히 식으면서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많아지고 있습니다. KB부동산의 주간 주택시장 동향 조사결과 지난달 마지막 주 기준 전국 아파트 매수우위지수는 26.1로 집계됐습니다. 매수자와 매도자 간의 우열을 따지는 매수우위지수가 100 이하면 상대적으로 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 뜻입니다. 지난해 9월 72.7이었던 매수우위지수는 9·13 대책 발표 후 빠른 속도로 내려오며 지난 2013년 2월 이후 약 5년 11개월 만에 최저치를 기록했습니다.”

    2019년 2월 4일 뉴스에서 부동산 매수심리가 6년 만에 최저라는 기사내용이다.

    2018년 7~8월 매수자들은 너도나도 부동산을 매입하려 하고 매도자들은 매물을 거둬들이고 가격을 올렸던 모습이 눈에 선한다. 1~2개월 사이에 아파트 가격은 1~2억원으로 치솟던 광경을 보며 20년의 부동산의 경험으로 아직도 이해가 안가는 부동산 시장 이였다 언론과 시장에서는 똘똘한 한 채로 갈아타기 위한 수요가 급증해서라고 그 이유를 설명하기도 했다

    그런데 2018년 9월에서 이제 막 5개월이 지난 지금의 부동산 시장도 필자는 이해하기 어렵다, 지금은 대출의 규제와 보유세 부담과 다주택자 양도세 중과 때문에 시장이 급속도로 냉각되었다고 설명한다.

    매수지수로 살펴보아도 지난해 9월 72,7이던 매수지수가 26.1로 빠지면서 매매가 이루지지 않고 매물이 쌓아지고 있는 지금 이 시점에서 집을 사고 싶던 사람들은 집 사는걸 다 포기하거나 마음을 접은 걸까?

    이제는 부동산을 사서 부자가 되는 길은 멀어지거나 부동산투자는 멈추는 것인가...

    평생 일하지 않아도 될 만큼 물려받은 재산이 많지 않은 한 누구나 살아가는 데 필요한 최소한의 경제적 능력은 갖추어야 하고, ‘무소유’의 삶을 지향하지 않는 한 누구나 부자가 되고 싶어한다. 그래서 우리는 부동산 투자를 한다. 부동산 투자는 부자가 되기 위한 수단인 동시에 최소한의 경제적 능력을 갖추는 일이기도 하다.

    부동산 투자로 부자의 대열에 오르는 투자자들은 실상 많지 않다. 나름대로 계획을 세우고 종잣돈을 마련하고 실제 투자에 적극적으로 나서지만 역부족일 때가 많다. 돈 되는 부동산을 보는 눈이 부족하기 때문이다. 그렇다면 돈 되는 부동산은 어떤 부동산일까? 먼저 부동산 가격이 어떻게 형성되는지부터 알아보자.

    부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 최종적으로 수요와 공급이다. 부동산 역시 공급에 비해 수요가 많으면 가격이 오르고, 반대로 수요에 비해 공급이 많으면 가격이 떨어지는 경제의 기본 법칙을 따른다.

    다만 다른 소비재와 다른 점이 있다면 정부 정책과 언론에 의해 큰 영향을 받는다는 점이다. 부동산이 정부 정책에 민감할 수밖에 없는 이유는 그에 따라 부동산의 가치가 변하기 때문이다. 그래서 정책을 잘 읽는 것만으로도 부동산 트렌드와 발전 방향은 대부분 파악이 가능하다.

    예를 들어 이번에 발표된 54조의 예비타당성 면제 지역도 지역에 철도를 놓고 도로를 개설하고 기반시설 및 지역밀착형 생활 SOC 8조6000억 인프라를 갖추는 사업임으로 지역에 발전이 이루어진다는 것은 사업성과 경제성은 뒤로 하더라도 부동산으로 더 많은 가치 상승을 하게 된 다는 것은 바로 알 수 있다.

    법률 환경도 중요하다. 부동산과 관련한 법은 이루 말할 수 없을 만큼 많지만 사회적 이슈가 될 만한 법률 환경이 바뀌면 시장은 이에 바로 반응한다. 부동산에 관련된 법은 크게 부동산의 이용에 관한 부분, 소유에 관한 부분, 거래에 관한 부분으로 나뉜다. 거래를 제한하거나 풀어주는 행위의 정도가 법률 환경에 의해 영향을 받는다. 이런 부분만 잘 볼 수 있어도 부동산 투자에 실패할 확률은 현저히 낮아진다.

    “부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 요인은 무엇인가?”라는 질문에 정부의 정책이라고 응답한 숫자가 압도적으로 많았던 설문조사 결과를 본 적이 있다. 정책의 방향에 따라 부동산 가격의 흐름이 크게 변동한다는 사실을 많은 이들이 이미 경험으로 알고 있다는 방증일 것이다.

    언론도 부동산에 매우 큰 영향을 미친다. 어떤 면에서는 정부 정책보다 더 막대한 영향력을 갖고 있다. 이를테면 TV 뉴스나 신문에서 부동산 시장 전망이 어둡다고 보도하면 사람들의 심리가 싸늘하게 식어버린다. 게다가 부동산을 살 때는 단독으로 결정하지 않는다. 부부가 의견의 일치를 보아야 하고 부모와 상의해서 결정하게 된다. 그 가운데 한 명이라도 반대하면 매수하기 어렵다. 반대로 특정 지역의 가격이 크게 오른다는 보도가 나오면 앞 다투어 매수에 참여하려 한다.

    이렇게 해서 부동산 시장이 과열되면 언론들은 부동산 가격을 안정시켜야 한다는 신호를 보내기 시작한다. 베이비붐 세대 은퇴니 인구 감소니 하면서 10년 후에 걱정할 일을 마치 1년 후에 일어날 것처럼 얘기가 나온다. 이런 보도들이 국민적 공감대를 형성하면, 그리고 부동산 가격이 정부의 경제 운영에 부담이 된다는 판단이 들면, 정부는 강력한 부동산 가격 안정 대책들을 발표한다.

    언론과 정부 정책이 투자의 흐름을 만든다. 이런 흐름을 무시하고 부동산 투자를 하면 손해 보기 십상이다. 그러나 상승할 때는 가파르게 상승하고 그 후 일시적으로 하락하면서 잠복기를 거친 후 다시 상승하는 것이 부동산 가격이다. 정부가 집값을 잡기 위해 대출 제한이나 세금 강화 등 새로운 규제를 만들어도 일시적 가격하락을 보이고 소리 없이 또 가격이 오른다. 결국 시간과 겨루는 싸움이다. 안전한 투자를 원한다면 3년 이상 장기 보유하는 것이 유리하다. 그러려면 수십 년을 같이 살 배우자를 고르듯이 투자 대상을 신중하게 고르는 것이 좋다.

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    글/김순길 (주)마이베스트부동산자산관리 대표/ 숭실사이버대 부동산학과 외래교수
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