'미분양관리지역' 수도권으로 북상 중…사태 해소는 언제

안성시 지난 1월 미분양주택 증가세로 반전, 평택 주택시장은 더욱 악화

전문가들 미분양관리지역 사후약방문에 불과, 수도권 지역으로 확대 전망

안성시 지난 1월 미분양주택 증가세로 반전, 평택 주택시장은 더욱 악화
전문가들 미분양관리지역 사후약방문에 불과, 수도권 지역으로 확대 전망

정부가 주택시장 상황을 모니터링 후 지정하는 미분양관리지지역이 미분양 해소를 해소하기에는 제한적이라는 목소리가 높아지고 있다. 사진은 경기도의 한 아파트 단지 모습. ⓒ게티이미지뱅크

정부가 아파트 미분양 사태를 관리하기 위해 지정하는 미분양관리지역이 점점 지방에서 수도권으로 북상하고 있다.

최근 경기도 이천시가 미분양관리지역으로 추가 지정됐고, 고양시도 지정 후 곧바로 해제되는 해프닝까지 벌어졌다.

일각에서 정부의 미분양관리지역 지정은 사후약방문에 불과하다며 미분양 우려지역의 주택거래 활성화 등 대책 보강을 요청하고 있다.

이는 미분양관리지역 지정 이후 미분양 해소는커녕 오히려 주택공급을 막아 주택시장을 악화시키는 역효과를 보고 있기 때문이다.

또 해제지역보다 추가지정 되는 곳이 여전히 많아 미분양관리지역 지정에 대한 실효성 의문도 제기되고 있다.

12일 부동산 업계에 따르면 정부가 주택시장 상황을 모니터링 후 지정하는 미분양관리지지역이 미분양 해소를 해소하기에는 제한적이라는 목소리가 높아지고 있다.

미분양관리지역은 미분양 주택수가 500가구 이상인 시·군·구 중 ▲최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역 ▲당월 미분양 세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 미분양 해소 저조 지역 ▲최근 3개월간 전월보다 인허가실적이 50% 이상 증가 등 조건 하에 미분양세대수가 전달보다 30% 이상 늘어 관리가 필요한 곳이다.

이를 토대로 주택도시보증공사(HUG)는 현재 전국 총 38개 지역을 미분양관리지역으로 지정한 상태다.

가장 최근에는 지난달 28일 제30차 미분양관리지역으로 경기 고양시와 이천시, 부산 영도구, 부산 진구, 대전 유성구 5곳을 추가 지정했다.

그러나 이 가운데 고양시는 미분양관리지역으로 지정됐다가 하루 만에 지정이 취소됐다. 고양시가 미분양관리지역 지정요건에 해당하지만, 조정지역대상이라는 이유에서다.

반면 미분양관리지역으로 해제된 지역은 극히 소수다. HUG는 제30차 미분양관리지역 지정에서 전북 전주시 1곳을 해제했다.

전주는 지난해 6월부터 미분양 물량이 지속적으로 줄어들고 모니터링 기간(미분양관리지역 지정요건 해제 후 6개월)이 경과했기 때문이다.

그런데 문제는 미분양관리지역 지정의 실효성 의문이 지속적으로 제기되고 있는 상황이라는 점이다.

일부 수도권 등은 미분양관리지역 지정 이후 오히려 주택 시장 침체가 심해지는 상황이 발생하고 있다.

경기도 안성시의 경우 지난 2016년 10월 미분양관리지역으로 지정된 후 미분양주택수가 1919가구에서 지난해 12월 1168가구로 꾸준히 감소했다.

그러나 지난 1월말 기준 안성시의 미분양주택은 1274가구로 다시 증가세로 반전했다.

이와 함께 경기도 평택시의 경우 여전히 미분양 무덤으로 불리는 으로 불리는데, 최근 입주를 앞둔 단지들의 분양권에 마이너스피가 붙고 평균 집값도 떨어지는 등 침체가 이어지고 있다.

일부 아파트는 첫 분양 후 시간이 꽤 지났음에도 여전히 잔여물량 소진에도 어려움 겪고 있다.

평택에서 대단지 공급에 나섰던 대우조선해양건설이 결국 1순위 청약접수에서 100건도 받지 못하며 대규모 청약미달 성적표를 받기도 했다.

지난 6일 1순위 청약접수를 받은 A아파트는 1391가구 접수에 42건만 접수되며 전주택형이 미달됐다. 다음날 2순위에서도 단 28건이 추가로 접수돼 1321가구가 주인을 찾지 못했다.

지난 1월 평택시의 미분양 아파트 물량은 843가구다. 이는 안성시(1274가구), 고양시(889가구)에 이어 경기도에서 세번째로 많은 수준이다.

이와 함께 평택에서 최근 입주한 단지나 입주를 앞두고 있는 단지의 분양권 프리미엄 역시 마이너스 피가 속출하고 있는 상황이다.

오는 8월 입주하는 B아파트 전용면적 84㎡기준 분양권 시세가 2억5000만~3억570만원 수준으로 마이너스 피가 3000만원 정도다.

최근 1년간 집값도 떨어지고 있다. 한국감정원 통계에 따르면 지난해 3월 평택시 아파트 평균 매매가격은 1억9847만원이었으나 지난 2월에는 1억9216만원으로 1년 사이 평균 매매가격이 600만원 가량 떨어졌다.

전문가들은 지방에서 불던 미분양 공포가 수도권까지 확산되고 있다고 분석한다.

한 부동산 전문가는 “정부의 미분양관리지역으로 지정되면 주태공급에 앞서 분양보증 전 예비심사 또는 사전심사를 거쳐야 한다”며 “주택공급 억제책만으로는 미분양 물량을 줄이기는 제한적이다”고 말했다.

그는 이어 “공급제한 보다는 오히려 시장 활성화를 위해 일정기간 다주택자 세금 감면, 거래세 인하 등 세제 혜택 등을 높이는 게 미분양 해소에는 더욱 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.