[단독] '강남 노른자' 헌인마을 개발권 경쟁 '3파전'

몇 안 남은 강남 요지 두고 물밑 작전 치열

매각 주관사 임원 이해상충 논란 등 잡음도

몇 안 남은 강남 요지 두고 물밑 작전 치열
매각 주관사 임원 이해상충 논란 등 잡음도

서울 내곡동 헌인마을 도시개발사업 현장 전경.ⓒ연합뉴스

서울 내곡동 헌인마을의 개발 사업권 경쟁이 미래에셋컨소시엄과 BNK투자증권컨소시엄 등으로 사실상 압축됐다. 서울 강남권에 몇 남지 않은 노른자 땅을 둘러싼 부동산 개발 사업인 만큼 공정성을 둘러싼 잡음도 나오는 가운데 최종 결과에 귀추가 주목되고 있다.

19일 금융권에 따르면 이날 오후 신청이 마감되는 헌인마을 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권 공개 입찰에 최종 3개 사업자가 참여할 예정이다. 금융권에서는 미래에셋대우를 중심으로 한 미래에셋컨소시엄과 BNK투자증권을 앞세운 BNK투자증권컨소시엄이 도전장을 낼 전망이다. 아울러 신원종합개발의 자금 지원을 받고 있는 것으로 알려진 헌인어퍼대부도 경쟁에 나설 것으로 관측된다.

이번 입찰의 매각 대상은 헌인마을 PF 대주단이 과거 우리강남PFV에 빌려줬던 2170억원의 채권이다. 대주단의 최대주주는 750억원의 채권을 보유하고 있는 우리은행이다. 아울러 SBI저축은행(450억원)·메리츠종금증권(200억원)·BNK부산은행(150억원)·신한캐피탈(150억원)·KEB하나은행(120억원)·솔로몬저축은행(110억원)·해솔저축은행(80억원)·한울저축은행(80억원)·상상인저축은행(80억원) 등 10곳이 속해 있다. 이중 솔로몬·해솔·한울저축은행의 지분은 예금보험공사가 관리 중이다.

헌인마을 사업은 2006년부터 시작된 부동산 개발 사업이다. 삼부토건과 동양건설산업이 시공사로, 이들이 출자해 만든 우리강남PFV가 시행사로 참여해 서울 내곡동 374번지 일대 13만2379㎡ 부지를 고급 단독주택 단지로 조성한다는 계획이었다. 이후 우리강남PFV가 우리은행 등 금융권에 전체 토지의 77%인 9만9455㎡를 담보로 2300억여원을 대출받았지만, 2008년 글로벌 금융위기가 몰아닥치면서 제대로 삽도 떠보지 못하고 2011년 사업이 좌초됐다. 이 여파로 시공사인 삼부토건과 동양건설산업은 부도를 맞았다.

헌인마을 사업은 몇 안 되는 강남 내 미개발지 개발 프로젝트라는 점에서 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 이번 입찰에서 헌인마을 PF 대출채권을 인수하더라도 과거 우리강남이 토지를 매입하지 못한 사업부지 내 토지 소유주 50~60명들로부터 약 2만㎡의 토지를 확보해야 하고, 국가정보원 본원과 인접해 고층 건물 설립이 어렵다는 점은 아킬레스건이다. 그럼에도 서울·판교·용인을 잇는 요지에 있어 개발사들의 관심이 끊이지 않았다. 지난해 9월경 진행됐던 매각이 최종 무산되긴 했지만 예비 입찰에 6곳이 뛰어드는 등 흥행 조짐을 보였다.

문제는 이번 공개 입찰을 둘러싸고 잡음이 끊이지 않고 있다는 점이다. 발원지는 매각 주관사인 삼정회계법인이었다. 지난해 입찰 당시 헌인마을 PF 대출채권 거래를 담당했던 삼정회계법인의 담당 전무는 올해 재입찰이 진행되기 전 미래에셋대우로의 이직을 사실상 확정했었다. 그런데 미래에셋대우가 이번 입찰에 참여하기로 하면서 뒷말이 커졌다. 이 같은 이해상충 논란에 끝내 거래 담당 임원이 교체되는 해프닝을 겪었다.

또 매각 주관사가 입찰일을 불과 사흘 남겨둔 시점에 입찰일과 입찰 보증금 등 관련 내용을 입찰 신청자들에게 통보했다는 점도 논란거리다. 최종 입찰마감 시한을 고려하면 입찰준비 기간은 실질적으로 이틀에 불과한 실정이다. 이 때문에 경쟁에 참여하려던 사업자들 사이에서는 입찰자가 사실상 내정된 거래 아니냐는 의혹마저 제기된다.

사업이 현실화할 경우 엄청난 개발 이익과 더불어 상당한 자산 관리가 필요함에도 사업자 선정 기준이 너무 낮다는 점도 논쟁거리다. 매각 주관사가 배포한 입찰 안내 서류를 보면, 헌인마을 PF 대출채권 입찰에 참여하기 위한 사업자 자격 조건은 관련법에 따라 여신금융기관의 대부채권을 인수할 수 있고, 예금자보호법에 의한 부실이 없는 정도다. 그리고 최종 낙찰 판단은 별다른 기준 없이 매도인의 재량에 의해서만 결정된다고 명기돼 있다.

이에 일각에서는 이번 헌인마을 PF 대출채권 입찰 과정의 투명성을 높이기 위한 조치가 필요하다는 비판이 나온다. 입찰 조건에 나와 있는 선에서 기한을 연장하는 등의 방식을 통해 논란의 싹을 자르는 대안이 필요하다는 지적이다. 실제로 입찰 마감 기한은 상황에 따라 연기가 가능하지만, 현재 매각 주관사는 기존 일정을 강행하겠다는 입장이다.

금융권 관계자는 "헌인마을 개발 사업의 규모와 중요성 등을 감안하면 지금과 같은 공정성 시비를 깨끗이 해소할 필요가 있어 보인다"며 "입찰을 무리하게 강행하기 보다는 추가적인 잡음이 일지 않도록 미리 문제를 짚고 넘어가야 향후 필요 없는 비용 발생을 방지할 수 있을 것"이라고 말했다.