[IGO 문재인정부 2년] 집값 잡겠다더니 '초양극화'만…지방죽고 현금부자 우대?

시장 섭리 무시한 정책으로, 서울-지방 간 집값 격차 키워

분양가 상승 변수 예상 못해, 서민들 진입장벽 높이고 현금부자 '줍줍' 나서

시장 섭리 무시한 정책으로, 서울-지방 간 집값 격차 키워
분양가 상승 변수 예상 못해, 서민들 진입장벽 높이고 현금부자 '줍줍' 나서

3년차를 맞은 문재인 정부의 부동산 정책은 여전히 낙제점을 받고 있다. 집권 이후 전격 실시한 집값 안정화 대책이 별 효과를 내지 못하고 있다는 평가가 이어지고 있다. 서울 아파트 전경. ⓒ데일리안 홍금표 기자

규제 옥죄기로 일관한 3년차 문재인 정부의 현재 부동산 시장은 '초양극화' 시대라고 해도 과언이 아니다.

서울과 일부 광역시에는 똘똘한 한 채로 주택 수요가 쏠리는 현상이 나타나고 있지만, 지방 대부분 도시들은 오히려 집값 하락과 미분양 누적에 시달리고 있다.

또 정부가 서민의 내 집 마련 기회를 넓히겠다며 추진한 청약제도 개편이 대출 규제와 맞물려 오히려 무주택자들을 분양시장 밖으로 내몰고 있다.

특히 상대적으로 실거주 수요가 많았던 강북 지역마저 분양가 상승으로 진입 장벽이 높아져 현금 부자들만이 접근 가능한 시장이 됐다는 지적이 나온다.

집값은 하락세로 접어들었지만 얼어붙은 부동산시장은 좀처럼 풀릴 기미가 보이지 않고 있다. 매도·매수자 모두 관망세로 돌아선 '거래 절벽'을 넘어 '부동산 침체기'에 진입했다는 전망이 우세해지고 있다.

1일 부동산 업계에 따르면 문재인 정부 집권 이후 전격 실시한 집값 안정화 대책이 별 효과를 내지 못하고 있다는 평가가 이어지고 있다.

특히 정부가 서울 집값을 잡겠다는 의지를 내비췄지만 서울과 6대광역시, 지방간 아파트 가격은 더욱 벌어지고 있는 상황이다.

이를 잘 나타내주고 있는 것이 중위가격이다. 중위가격은 주태가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 의미한다.

실제 KB국민은행 부동산 시계열 조사를 보면 서울 아파트 중위가격은 지난해 1월 7억원에 돌파한 데 이어 올해 3월에는 8억2000만원까지 치솟아 1년 새 17%라는 높은 상승률을 보였다.

특히 문재인 정부가 출범한 지난 2017년 5월 서울 아파트 중위가격 6억635만원과 비교하면 2년새 무려 2억원 이상이 오른 셈이다.

반면, 같은 기간 6대 광역시 아파트 중위가격은 2억4040만원에서 2억4169만원 상승해 0.54% 오르는 것에 그쳤다. 또 지난 2017년 5월 2억3895만원과 비교해도 150만원 정도 밖에 차이가 나지 않는다.

정부의 강력한 부동산 규제로 최근 서울 아파트 가격이 하락세를 이어가고 있지만, 서울과 6대 광역시간의 아파트 가격 격차는 이미 벌어질 대로 벌어진 상태다.

지난 4월 서울과 6대 광역시 아파트 중위가격은 5억8467만원의 상당한 차이가 나는 것으로 확인됐다. 이 같은 가격 차이는 문재인 정부 이후 더 확대됐다는 게 이 업계의 분석이다.

박근혜 정부 시절 서울과 6대 광역시 간의 아파트 중위가격 격차는 평균 3억원대로 나타났지만, 문재인 정부가 들어선 이후 각종 부동산 규제에도 불구하고 서울 아파트 가격만 더욱 상승해 지역간 아파트 격차는 더 벌어졌다.

실제 박근혜 정부가 출범한 2013년 1월 서울 아파트 중위가격은 4억6632억원으로 정권 말기인 2017년 1월에는 5억9585만원이었다. 같은 기간 6대 광역시는 1억7074만원에서 2억3707만원으로 올랐다.

다시말해 박근혜 정부의 4년동안 아파트값이 오른 것보다 문재인 정부의 2년 동안 오른 아파트값이 더 큰 셈이다.

이 때문에 문재인 정부의 집값 안정화 정책이 낙제점을 받고 있다는 지적이 나온다. 지난 2017년 5월 문재인 정부가 출범한 이후 지금까지 쏟아낸 부동산 정책만 무려 13회나 된다.

두 달에 한번 꼴로 부동산 정책을 내놓으며 서울 집값을 옥죄고 있지만, 오히려 똘똘한 한 채 선호 현상이 불면서 지방 부동산을 처분하고 서울의 아파트 관심에 집중시키게 한 것이다.

그나마 다행인 것은 지난 3월을 기점으로 서울 아파트 매매 중위가격이 지난해 9·13대책 당시 가격 아래로 떨어졌다. 정부의 잇단 부동산대책과 대출규제 강화 등 정책 효과가 반영된 것으로 보인다.

문제는 규제의 영향 때문인지 아파트값은 조금씩 하락세를 이어가고 있지만, 아파트 거래는 이미 거래절벽로 회복기미가 보이지 않는다는 점이다.

지난해 대출규제와 양도세 중과에 이어 올해 보유세 강화, 공시가격 현실화 등 정부의 각종 규제에 부동산시장은 숨죽인 모양새다.

매도·매수자간 가격 차이가 워낙 커서 양측의 줄다리기가 당분간 이어질 것으로 예상된다. 특히 집값이 떨어진다고 해도 대출 규제와 보유세 강화, 금리 인상 등으로 실수요자들이 섣불리 매수에 나서지 않을 것으로 보인다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 4월 28일 기준 2063건이다. 이는 지난해 4월 6199건의 3분의 1수준이고, 문재인 정부 초기인 2017년 5월 1만193건 대비 5분의 1에 불과하다.

이와 함께 대출 규제로 분양가 9억원 이상 아파트는 사실상 대출이 불가능해 청약시장은 서민보다는 현금부자만이 집을 살 수 있는 상황으로 만들어 버렸다.

정부가 서민의 내 집 마련 기회를 넓히겠다며 추진한 청약제도 개편이 대출 규제와 맞물려 오히려 무주택자들을 분양시장 밖으로 내몰고 있다.

서울과 수도권의 아파트 가격이 상승세를 멈추고 약세에 접어들면서 보유 자금이 부족한 당첨자들이 자산 가치 하락 가능성에 공포감을 느껴 청약 후 계약 포기가 속출하고 있다.

그런데도 분양가는 지속적으로 오르고 있다. 직방에 따르면 올해 1분기 서울 분양 단지의 3.3㎡당 평균 분양가(공급면적 기준)는 2795만원을 기록했다. 지난 3월 기준으로 보면 서울 아파트의 3.3㎡당 분양가는 2564만7600원이다.

특히 한강 이남을 제외한 강북 지역은 광진구 고가 분양 등의 여파로 3.3㎡당 평균 분양가가 2810만원에 달한다.

실수요자가 가장 선호하는 전용면적 84㎡의 평균 분양 가격은 9억5000만원 수준으로, 대출 규제 기준인 고가 아파트 '9억원'의 벽을 넘어섰다.

이와 함께 올해 강남권은 분양가가 3.3㎡당 4500만원을 넘어서면서 조만간 '평당 5000만원 분양가 시대'가 도래할 전망이다.

지난달 26일 견본주택문을 연 방배그랑자이의 3.3㎡당 분양가는 4687만원으로, 같은날 견본주택을 개관한 강남구 일원동 일원대우 아파트 재건축 단지 디에이치 포레센트(3.3㎡당 4569만원)의 분양가보다 3.3㎡당 100만원 이상 높게 책정됐다.

주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제에도 분양가 상승이라는 변수가 잇따르자 무주택자의 새 집 마련을 돕겠다고 만든 대출 규제가 되레 서민들의 발목을 잡게 됐다.

설사 분양가가 9억원 이하인 일부 비선호 동이나 저층 물량에 당첨됐더라도 'LTV 40%' 규제에 묶여 최소 5억원 상당의 현금을 갖고 있지 않다면 청약에 당첨되더라도 계약서를 쓰기 어렵다.

실제 지난 3월 분양한 서울 홍제역해링턴플레이스는 전체 일반분양의 41%에 달하는 174가구가 미계약으로 쏟아졌다.

이곳은 강북권의 대포적인 서민 주거지로 투기 수요가 없는 지역인 데다 실거주 요건이 좋은 초역세권 단지이지만 높은 분양가(3.3㎡당 2469만원), 부동산시장 하락기에 대한 심리적 부담감에 따른 결과라고 전문가들은 보고 있다.

그런데도 현금 자산가들 사이에선 똘똘한 한 채에 대한 인기가 수그러들지 않고 있다. 최근 분양시장에서 자금력이 부족한 무주택자들이 똘똘한 한 채 계약을 잇따라 포기하자 현금부자들이 쓸어담고 있다.

바로 무순위 청약을 통해서다. 지난달 11일 서울에서 처음으로 사전 무순위 접수를 한 동대문구 청량리 한양수자인 192에 전체 모집가구(1120가구)의 10배가 넘는 1만4000여명이 몰렸다.
앞서 지난 3월 서울 서대문구 홍제역 해링턴 플레이스와 노원구 태릉 해링턴 플레이스는 무순위 접수에서 각각 평균 33.5대 1과 61.9대 1의 경쟁률을 나타냈다.

한 부동산 전문가는 “무순위 청약은 청약시장에서 무주택자를 우대한다는 정부 방침과 달리 여유 자금이 있는 주택 보유자도 분양을 받을 수 있어 문제다”며 “무주택 서민들에 한해 대출 규제를 일부 풀지 않는다면, 결국 청약시장은 여유 있는 현금 부자들의 특혜장이 될 것”이라고 지적했다.

이런 가운데 지방 부동산 시장은 아사 직전이라고 해도 틀린 말이 아니다. 지방의 주택 매매가격지수는 이미 수년 간 꾸준히 하락세를 보이고 있다.

한국감정원이 조사한 지방의 지수는 2017년 11월 100에서 지난달 98.7까지 떨어졌다.

집값 하락 우려에 매수심리도 얼어붙으면서 ‘미입주 공포’도 커지고 있다. 주택산업연구원에 따르면 봄 이사철을 맞은 이달 서울의 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 85.4로 2개월만에 80선을 회복했다.

하지만 전국 전망치는 68.0을 기록했고, 특히 부산은 47.6을 기록하며 40대로 떨어졌다.

이와 함께 지방 미분양은 꾸준히 늘고 있다. 올해 2월말 기준 전체 미분양 물량(5만9614가구)의 87%(5만1887가구)가 지방에 집중돼 있는데, 특히 경남, 경북, 충남, 충북 지역의 미분양 합계(3만3511가구)가 전체 미분양의 절반 이상을 차지하고 있다.

전문가들은 서울 집값을 잡겠다고 내놓은 각종 부동산 정책들이 오히려 지방 주택시장을 더 냉각시켰다고 보고 있다.

한 부동산 전문가는 “지역간 아파트 가격 양극화는 지방 산업이 무너진 영향도 있지만 정부의 강력한 부동산 규제가 되려 서울의 똘똘한 한 채에 집중시키는 부작용으로 이어진 측면도 있다”며 “지역마다 부동산 시장 상황이 다른 만큼 지역 상황에 맞춘 정책을 내놔야 한다”고 전했다.

또 다른 부동산 전문가는 “문재인 정부가 출범한지 2년이 넘었지만 시장 섭리와 동떨어진 탁상공론식 부동산 정책으로 일관하며 집값 안전화보다는 초양극화 시대를 부추기는 결과를 초래했다”며 “9.13 대책 이후 집값이 조정되고 있는 것은 사실이지만, 지방 부동산 시장의 침체, 분양가 상승과 청약 과열 등 풀어나가야할 숙제가 산더미다”고 전했다.

문재인 정부의 부동산 시장은 말 그대로 초양극화 시대라고 해도 과언이 아니다. 사진은 문재인 대통령. ⓒ청와대