맥 못추는 상업용 부동산…상가·오피스텔 수익률도 초양극화

1분기 전국 상가 거래량은 총 1만3000여건, 지난해보다 17.4% 감소

오피스텔 매매가 하락은 지속 전셋값은 상승하며 전세가율 78.7% 역대 최대

1분기 전국 상가 거래량은 총 1만3000여건, 지난해보다 17.4% 감소
오피스텔 매매가 하락은 지속 전셋값은 상승하며 전세가율 78.7% 역대 최대

상업용 부동산 관련 지표들이 부정적인 흐름을 이어가고 있다. 사진은 서울 송파구 일대 아파트 전경. ⓒ데일리안DB

월임대료 등으로 수익을 올리는 상업용 부동산 시장도 양극화 현상이 심화되고 있다.

상업용 부동산의 대표 주자인 상가와 오피스텔, 오피스 등은 과공급에 따른 공실 위험 등으로 상황이 좋지 않다.

이에 따라 수익률은 지속적으로 하락하고 있고, 거래량 역시 감소폭이 확대되고 있는 모습이다.

전문가들은 주택시장의 리스크가 커지고 있고, 경기불황 등으로 지갑을 닫는 수요자들이 늘며 생긴일이라고 분석한다.

또 실물경제와 임차수요가 되살아날 수 있는 시그널이 전혀 감지되고 있지않아, 당분간 상업용 부동산의 약세는 심화될 것으로 전망하고 있다.

21일 부동산 업계에 따르면 상업용 부동산 관련 지표들이 부정적인 흐름을 이어가고 있다.

실제 6월 KB금융지주 경영보고서를 보면 상가의 경우 거래량 감소에 따른 처분리스크가 확대되고 있다.

특히 상가 거래량이 지속적으로 감소세를 보인다. 올 1분기 전국 상가 거래량은 총 1만3000여건으로 지난해 같은 기간 1만6000호보다 17.4%가 감소했다. 이는 지난 2017년 1분기 이후 감소세가 지속되고 있는 셈이다.

조사 표본은 주용도 제1종 및 제2종 근린생활시설판매시설로 신고된 상업·업무용 실거래기준이다.

1분기 상가거래량은 지난해 같은 기간 수도권에서 16.6%, 비수도권에서 18.5% 감소했으며 전기대비 감소폭이 확대됐다.

지역별로는 제주(-37.2%), 경남(-30.9%), 인천(-28.7%) 순으로 감소폭이 컸으며, 서울(-2.0%)은 상대적으로 낮은 감소율을 기록했다.

유형별 1분기 상가거래량은 일반상가 4163건, 집합상가 8993건으로 나타났으며 각각 지난해 같은 기간과 비교하면 거래량이 감소하고 있다.

이 가운데 집합상가 대비 낮은 감소율을 보이던 일반상가 거래량은 지난해 3분기 이후 3분기 연속 집합상가보다 높은 감소세를 지속하고 있다.

KB금융지주 관계자는 “상가 자본수익률이 하락한 가운데 거래량 역시 감소하고 있어 상가를 매각하려는 소유자들의 어려움이 커질 것으로 전망된다”며 “특히 집합상가에 비해 가격대가 높은 일반상가의 경우 최근 거래 감소세가 두드러져 향후 상가 처분리스크가 확대될 것으로 예상된다”고 말했다.

올 1분기 상가 수익률도 눈에 띄게 줄었다. 상가정보연구소에 따르면 올 1분기 상가 평균 투자 수익률은 1.54%로 지난 분기 1.69% 대비 0.15% 감소한 것으로 조사됐다.

1분기 투자수익률이 가장 많이 하락한 상가는 전분기 대비 0.25% 감소한 중대형 상가였으며, 소규모 상가(-0.22%)가 뒤를 이었다.

이와 함께 서울 오피스텔 매매가격은 정체를 보이고 있다. 지난 5월 서울지역 오피스텔 매매지수는 지난해 같은 기간과 비교해 1.72% 상승에 그치며, 2015년 6월 이후 가장 낮은 상승률 기록했다.

그런데 조금 특이한 점은 오피스텔 전세가격은 상승하면서 매매대비전세비인 전세가율이 동반 상승하고 있다는 점이다.

이는 그동안 오피스텔이 과공급된 것에 따른 현상과 함께 아파트 수요자들이 높은 전셋값을 이기지 못해 상대적으로 저렴한 오피스텔 전세로 흡수되면서 발생한 것이다.

서울 오피스텔 평균전세가격은 꾸준히 상승하며 전월인 4월과 비교해 10만원 상승한 9416만원을 기록했다.

서울지역 오피스텔 평균전세가격은 2010년부터 꾸준히 상승하고 있다. 지난 5월 서울 전세가격지수은 전월인 4월 대비 0.03% 상승하며, 상승세를 유지하고 있다.

그러나 서울 오피스텔 평균 매매가격 4월대비 소폭 감소한 2억4995만원으로, 전셋값이 상승하며 5월 서울 오피스텔 전세가율은 78.8%를 기록해 2010년 이후 가장 높은 수준을 유지하고 있다.

다만 5월 서울지역의 오피스텔 입주물량은 1032호를 기록했는데, 이는 지난 5년동안 월 평균 입주물량(1335호)보다 낮다.

또 오는 2020년까지 입주물량이 매달 평균 771호로 예정돼 있어 공급압력은 다소 줄어들 것으로 전망된다.

이와 함께 상업용 부동산에서 비교적 덩치가 큰 서울 오피스 거래면적은 2개월 연속 하락했다.

KB금융지주에 따르면 올 3월 기준 오피스 빌딩(100억원 이상)거래 연면적은 20만2308㎡으로 지난 2월 대비 0.9% 감소해 2개월 연속 하락했다.

한 부동산 전문가는 “상업용 부동산 시장의 약세를 중장기적으로 지속될 수 밖에 없다”며 “실물경제와 임차수요가 살아나지 않는다면 이같은 수익률 악화는 피할 수 없을 것이다"고 전했다.