건산연 “지방 부동산 리스크 빠르게 확대…정책 지원 필요”

서울이 11.5% 상승하는 동안 오산‧평택‧안산은 2.1% 하락

미분양관리지역대출규제 완화, 환매조건부 미분양 매입 등 지원책 제안

서울과 수도권 중심의 부동산 정책 아래에서 지방 부동산시장의 리스크가 빠르게 확대되고 있는 것으로 나타났다.

7일 한국건설산업연구원에 따르면 지역과 현장에 기반해 전국 지방의 부동산 실태를 조사한 결과 수도권 외곽 부동산시장은 전국 평균 수준보다 더 어려운 것으로 확인됐다. 그 외 지방은 지역 경기 어려움과 주택경기 악화가 금융 리스크로 전이(연체율 상승, PF부실 등)될 가능성이 확대되고 있어 미분양 관리지역을 중심으로 정책 지원이 필요하다.

경기·인천 주택시장은 2017년 이후 외곽에서부터 성장이 둔화되기 시작했고 지난해 말부터 하락장으로 전환됐다.

경기·인천 주택시장은 2017년 이후 외곽 지역에서부터 하락세가 진행됐다. 시세를 기준으로 서울 아파트 가격이 2017년 1월부터 올해 9월까지 11.5% 상승하는 동안 서해안권(오산시, 평택시, 안산시 등)은 2.1% 하락해 수도권 내 편차가 커졌다.

건산연은 지역 경제 기반 약화와 서울 접근성이 수도권 주택가격의 편차 확대에 영향을 미친 것으로 분석했다.

2017년 1월부터 지난달까지 지방보다 하락폭이 큰 지역은 평택시(-7.6%), 오산시(-6.1%), 안성시(-5.5%), 안산시(-3.8%) 등으로 경기도 내 8600여가구의 미분양 주택 중 43.7%에 달하는 3700여가구가 평택시·안성시 두 지역에 집중돼 있다.

향후 인근 지역인 화성 동탄2, 평택 고덕신도시 등에서 주택공급이 지속될 경우 하락세가 짙어질 우려가 있다.

김성환 부연구위원은 “수도권 주택가격의 양상은 서울로의 대중교통 접근성과 뚜렷한 선형관계가 있어 광역교통망 여건이 외곽지역 주택시장에 직접적인 영향을 미치고 있다”고 설명했다.

수도권 수익형 부동산(비주택시장)은 지난해까지 활황을 보였으나, 최근 들어 매매가 하락하고 거래량 감소를 나타낸 것으로 조사됐다.

그동안 주택시장에 집중된 대출규제의 풍선효과로 수익형 부동산에 투자자의 관심이 집중되는 경향이 있었다.

하지만 최근 들어 상대적으로 열악한 지역에 공급 물량이 몰렸고 주택보다 입지조건에 민감한 수익형 부동산의 특성상 임차자 확보가 어려운 상황이다. 공실률이 높아지고, 수익률이 작년 4분기 대비 평균 0.15%포인트 하락하면서 상반기 거래량이 다시 2016년 수준으로 회귀하는 등 침체 징후를 보이고 있다.

김 부연구위원은 “수도권 수익형 부동산 시장의 경우 다양한 지표에서 어려움이 나타나고 있고 3기 신도시 내 자족용지 등 공급량이 많을 것으로 우려되는 만큼 사업체와 투자자 모두 조심스럽게 접근해야 한다”며 “기존의 개인에게 분양하는 방식보다는 운영형 상품을 개발하고 대체투자상품을 활성화해 입주자·투자자들의 이목을 집중시킬 수 있도록 업체들이 자구책을 강구해야 할 시점이다”고 말했다.

또한 건산연은 지방 시·도를 중심으로 재고 주택가격 하락, 하락세 장기화, 미분양 적체 동시에 나타나고 있는 현상을 지적했다.

아파트 실거래가 기준으로 살펴보면 경북·경남·충북은 최고점 대비 20% 이상 떨어졌고, 울산·충남·강원·부산은 10% 이상 하락했다. 하락세도 지속되고 있다. 충북·경북·충남·경남은 40개월 이상, 제주·울산·부산·강원·전북은 20개월 이상 하락세가 이어지고 있다.

한편 지방 중소도시 주택시장은 지역 경제 악화 여파를 직접적으로 받아 재고 주택가격 하락폭이 크다.

특히 부울경 지역이 리스크 가장 크고 재고 주택시장 및 신규시장 모두에서 리스크가 존재한다. 충청권은 재고 주택시장 중심이라면, 강원과 경북은 신규주택 시장을 중심으로 리스크가 크다.

특히 어려운 지역 경기 상황과 주택 경기의 악화가 금융 리스크로 전이(연체율 상승, PF부실 등)될 가능성 높아지고 있다.

수도권은 주택담보대출 평균 LTV(올해 2분기, 49.4%)는 하향 안정세지만, 지방은 주택가격 하락 등의 영향으로 오히려 평균 LTV가 상승(56.2%)하면서 리스크가 확대 중이다. 올해 들어 대부분의 지방 시도의 연체율이 올라갔는데, 특히 울산과 경남은 1.75%까지 상승했다.

신규시장의 금융상품은 사업 기간에 기만한 단기 만기구조로 기업의 재무능력이 낮을 때는 리스크 현실화가 빠르게 진행될 가능성이 존재한다.

올해 4월 말 기준으로 경남의 HUG 분양보증사고 금액은 2022억원으로 전국에서 가장 많은 것으로 확인됐다.

허윤경 실장은 “주택담보대출은 비교적 하향 안정세이나 최근 2~3년간 비교적 고금리인 기타 대출이 증가하면서 지방 가계대출의 질적 구조가 악화됐다”며 “신규시장의 공급자 금융 리스크도 확대되고 있다”고 분석했다.

이 같은 문제를 해결하기 위한 대안으로는 금융리스크 현실화 가능성은 높은 미분양관리지역에 대한 대출규제 완화, 환매조건부 미분양 매입 등 지원책 등이 꼽혔다.

또한 재고주택시장에 대해서는 기존 주택소유자 대출 조정 프로그램 운영 검토가 필요하고, 리스크가 큰 지방시장에 대해서는 리스크 분담 차원에서 규제 완화가 필요하다고 진단했다.

허 실장은 “모두가 서울 집값만 쳐다보는 사이 주택시장 침체로 지방의 지역 경기, 지방의 가계, 기업 모두 어려운 상황이 장기화되고 있다”면서 “지방의 어려움을 제대로 인식하고 금융리스크로 전이되기 전에 미분양관리지역에 대해서는 신속한 조치가 필요하다”고 강조했다.