영원한 도시, 서울 그리고 수도권의 미래

<김순길의 자산관리> GTX, 직장으로의 접근성 편리하게 해줄 것

<김순길의 자산관리> GTX, 직장으로의 접근성 편리하게 해줄 것

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대한민국은 도시에 사는 인구의 비중이 매우 높다.

도시, 특히 대한민국 수도 서울에는 전체 인구의 40%가 모여 살고 있다. 전체 인구 5000만 인구 중에 서울 수도권이 2300만 서울이 1000만 인구가 집중되어 있어서 해외 선진국은 평균 20%의 국민이 수도에 산다는데, 그에 비하면 서울은 두 배나 높은 수치다. 말 그대로 서울에는 집과 건물이 빽빽하게 들어차 있다.

그렇다면, 서울에는 왜 이토록 사람들이 몰리는가?

우리나라 부의 60~70%가 서울에서 만들어지기 때문이다. 많은 기업의 본사와 지사가 자리 잡고 있는 강남역에서 삼성역으로 이어지는 테헤란로, 금융기업이 밀집한 여의도, 공기업 등이 들어선 시청・광화문, 새롭게 변모한 구로디지털 단지, 상암, 마곡 우리나라의 핵심 지역이 모두 서울에 있다.

대한민국의 경제는 서울, 특히 광화문・여의도・강남에서 이루어진다. 당연히 부동산 수요가 높고 가격도 높다. 따라서 이들 지역이 부동산가격을 선도한다.

하지만 이 지역에 투자하기 힘들다면 이곳과 접근성이 높아지는 곳에 투자하는 것이 좋다.

가령 강남까지 가는 데 1시간 걸리던 곳이 지하철이나 도로 개통으로 인해 30분으로 단축 된다면 그런 곳은 부동산 가격이 통상 20~30% 정도 상승하기 때문이다.

일례로 금천구는 서울에서 부동산 가격이 저렴한 지역에 속했다. 그런데 강남순환도로 개통으로 강남으로 접근하는 시간이 30분 단축되면서 부동산 가격이 20% 이상 상승했다.

또한 새롭게 착공돼서 진행되고 있는 GTX A 노선, 신안산선 등은 지하 40M의 대심도철도로 직장으로 빠르게 이동하게 해주는 직주근접을 가능하게 만들어 줄 것이다.

이는 정부의 정책 방향이 서울에 집중되어 있는 인구를 분산하고 대신 직장으로의 빠르게 이동 할 수 있도록 교통의 광역망과 연결망을 촘촘히 하겠다는 것으로 계획되어있다.

이러한 계획을 이론화 한 것 중 하나는 가격상승 3단계설이라 하는데 이는 지가상승 경험에서 나온 말로서 미개발 상태의 지역에 지하철, 도로 건설 등 개발이 이루어질 경우, 개발계획 발표단계에서 지역 내 부동산 가격은 상승하고, 개발 사업이 착공되면 다시상승, 개발 사업이 완공되면 다시 상승하여 전체기간 동안 총 3번의 상승이 있는 주장이다.

이 말은 부동산의 가격이나 이용·용도 등은 인근지역의 토지이용현황 등 수십 가지 이상, 여러 가지의 많은 요인들에 의해서 결정되며, 이들 요인을 상세하게 분석하기 위해서는 법률적인 지식과 경제적 지식은 물론 사회적 지식, 기술적 지식 등 다양하고 종합적인 지식이 필요하기 때문이다. 이들 요인을, 부동산학에서는 가격형성요인이라고 한다.

요즘 주변을 보면 부동산 사기만 하면 오른다는 생각이 지배적이다. 빨리 사지 못한 것을 후회하며 사는 것에 급해지면서, 그러나 자신이 객관적인 판단이나 투자 수익을 분석하고 스스로 목적과 계획을 수립할 수 있는 능력이 없이, 남들을 따라 부동산투자를 하는 사람은 후회를 하는 경우가 많다.

항상 자신의 능력과 지식에 알맞은 투자계획을 수립하고, 이에 의거한 부동산투자를 해야 한다. 부동산 상승의 정확한 원인을 살펴보고 앞으로 여러 가지 교통, 입지, 생활, 편의 환경이 좋아지는 곳에 부동산에 선택을 하는 것이 현명한 부동산투자가 될 것이다.

글/김순길 (주) 마이베스트부동산 자산관리대표