인구감소와 저성장시대로의 전환되는 부동산

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통계청에 따르면 우리나라 2018년 기준 총인구는 5163만 명으로 KDI (한국개발연구원)는 2060년 총인구는 4936만 명으로 줄고 65세 이상인구는 2010년 545만 명에서 1762만 명으로 2,23배 증가하며 노년부양비율은 2010년 15.2%에서 2060년 80.6%까지 상승하며 한국의 노년부양 비율은 OECD 27개 회원국 중 일본, 스페인과 함께 세계 TOP3 로 전망되고 있다.

인구가 줄어드니 집은 남아돌고, 그래서 일본처럼 빈집 때문에 골머리를 앓게 될 날이 머지않았다. 대출 금리가 제로에 가까워도 집 사는 사람이 없고, 그러니 소득이 끊기고 대출금은 남았는데 집이 안 팔려 고생하는 노년층이 증가하고 있다. 이제 집의 개념은 사는 것이 아니라 빌리는 것으로 바뀌어야 하고, 부동산에 투자하는 것은 섶을 지고 불로 뛰어드는 짓이라고 말하는 사람들도 있다.

제5차국토종합계획에서도 인구감소와 저성장시대로의 전환에 대비한 혁신적 국토운영전략이 필요하다는 인식을 가지고 저출산. 고령화에 따른 인구감소와 인구구조변화가 국토공간에 미치는 영향을 분석하고 국토공간 전반에 국토공간구조 및 관리에 관한 새로운 국토발전전략을 제시하고 있다.

인구고령화는 부동산 시장에서 가구 구조의 변화로 이어진다, 주택의 면적, 위치, 형태뿐만

아니라 소비를 줄여서 소비가 둔화 된다. 소비를 줄이는 가장 큰 요인은 의료비의 지출 때문이기도 하다.

지방의 고령화 속도는 서울 수도권지역보다 더 빠른 속도로 진행되고 있어 향후 30년 내 KTDB(국가교통데이터베이스) 자료에 보면 없어질 지자체가 10곳 이상 예상된다. 특히 경남, 경북에 집중되어있다. 인구가 줄면 부동산 수요도 줄어 가격은 떨어질 수밖에 없다.

그런데 현 정부가 출범한 2년 반 동안 서울의 신축 강남아파트와 마포, 용산, 성동의 아파트는 지칠 줄 모르게 올라 최고 15억원까지 올랐다. 사고자하는 수요의 욕구와 매물의 공급이 줄어들 수밖에 없는 정책이 부동산을 오르게 한 것이다.

초고령사회에 진입한 인구가 줄어든 지방부동산 시장은 어떤가?

지방 집값은 장장 105주 연속 하락했다고 한다. 대출규제와 부동산규제는 그야말로 지방에서는 분양받은 새집에 입주하기 위해 헌집을 팔아야하는 사람들의 발목을 잡아 시장을 마비시키고 집값하락을 일으켰다. 사이즈가 작은 중소도시가 정부규제에 얼마나 취약한지를 보여준 것이다.

제5차국토종합계획에서인구감소에 대비한 정책 중 거점도시를 선택해 관리하겠다는 것이 다소 도시를 위한 방편으로 공공시설, 의료시설을 시가지에 집중시키는 것이다. 멀리 떨어진 마을은 거점역할을 하는 상점과 진료소를 모아놓고 각 시설을 연결하는 버스를 운행하거나100원 택시를 이용하여 접근성을 좋게 하겠다는 것이다.

행정복합도시, 혁신도시, 새만금,농산어촌 체류수요증대는 지역경제의 위축을 해결하기 위한 방안인 것이다.

대도시는 거주자의 이동거리를 줄여 환경오염을 최소화하고 효율성을 갖춘 콤팩트 시티를 만들어 행정, 의료, 복지 서비스 시설을 집적시켜 정부의 지출을 줄이고 서비스의 질을 높이겠다는 계획이다.

인구감소시대에 지방에서 부동산을 산다면 지역거점도시에서 사야 한다. 거점도시가 되는 조건은 인근에 교육, 산업단지, 공공기관, 의료기관이 있어야 한다.

부동산, 수요공급에 따라 부동산의 가격이 상승한다. 부동산의 수요가 공급보다 많으면 수요의 과열로 인해 가격이 오른다. 그래서 아무데나 사도 오른다는 말이 나온다. 그러나 수요와 공급이 균형을 맞추면 호재와 입지가 부동산의 가격에 영향을 미친다. 입지를 보는 안목, 중요한 것은 오로지 입지다.

글/김순길 (주) 마이베스트부동산 자산관리대표