부동산 공시 가격과 조세의 정의

서울 아파트 단지 전경 ⓒ데일리안

최근 정부에서 2022년 공동주택 공시가격(안) 결정·공시하고, 전국 공동주택 1454만가구에 대한 공시가격 산정근거가 되는 기초자료도 함께 공개했다. 기본적으로 공시가격 산정 기초자료에는 공시가격, 주택특성자료, 가격참고자료, 산정의견이 제시되고 있다.

그러나 근거부족이라는 논란은 여전하다. 지난해와 마찬가지로 주택 소유자들이 가장 궁금해 하는 단지의 적정가격과 시세의 반영 비율, 구체적인 공시가격 산정방식 등은 공개되지 않았기 때문이다. 산정의견도 지난해와 유사하게 추상적인 의견만 제시됐다. 올해에도 공시가격에 대한 불만이나 조정 요구가 증가할 것으로 예상된다.

한편, 새 정부의 인수위원회에서는 ‘윤석열 정부 110대 국정과제’를 발표하고, 공시지가와 관련해 부동산 세제 정상화 정책 일환으로 공시가격과 공정시장가액 비율을 조정해 올해 종합부동산세의 부담을 낮추겠다는 방안을 발표한 바 있다. 종합부동산세는 부동산 가격 폭등과 공시가격 급등으로 인해 조세폭탄이라는 의견이 많았기 때문이다.

이러한 조세저항심리를 해소할 필요가 있고, 민심을 반영하기 위해 공시가격과 공정시장가액비율을 조정을 하겠다는 것이다. 또한, 1세대 1주택을 보유한 고령자에 대해서는 주택을 매각하거나 상속할 때까지 종합부동산세의 납부를 유예해 주는 납부유예제도를 도입하고, 중장기적으로는 종부세와 재산세를 통합하는 방안도 검토되고 있다.

결국 새 정부에서는 시급히 공시가격의 상승폭을 조정해 각종 세금과 건강보험료 등 각종 부담금 산정에서 국민의 고통을 완화할 필요가 있다. 다수당의 협력거부로 징벌적 수준의 세율을 조정하기 어렵다면 과세기준가격을 조정하는 것도 하나의 방안이다.

다주택 보유자에 대한 양도소득세와 보유세의 중과제도는 시장에 제고주택의 공급을 차단하고 부동산시장의 붕괴를 가져왔기 때문에 일시적 완화가 아니라 영구적 완화조치를 단행해야 한다. 결국 부동산조세의 과세기준이 되는 부동산 공시가격을 정상화시켜야만 조세 부담의 공평성을 실현할 수 있다.

왜냐 하면 부동산 공시가격은 부동산 관련 조세의 기준이 되고, 적정하게 가격이 산정됐다는 것을 전제로 하고 있기 때문이다. 부동산 공시가격의 불합리한 결정은 조세 부담의 공평성을 저해하게 된다. 조세 부담의 공평성이란 조세가 각 납세자에게 공평하게 배분되는 것을 말하는 것이며, 우리나라에서는 개인의 조세부담능력에 따르는 것이 공평하다는 능력원칙(ability-to-pay principle)이 적용되고 있다.

납세자의 조세부담능력의 측정의 대리지표로는 소득, 소비(지출), 재산 등이 있다. 부동산 공시가격은 능력원칙의 측정지표가 되기 때문에 부동산 공시가격이 시장가격에 비례해 합리적으로 결정돼야 하며, 공시가격의 신뢰성을 제고하기 위해서는 현실화율도 높아져야 한다. 공시가격 현실화율이 증가한다는 것은 공시가격이 시세를 더 잘 반영하고 있다는 것이다. 이는 부동산공시가격으로 인한 조세 부담의 공평성도 증대된 것으로 볼 수 있다.

그런데 지난 정부에서 진행한 부동산공시가격의 현실화를 위한 개선 노력이 바람직한 방향으로 진행됐는지, 현실화율 제고라는 주장이 적정한 것인지에 대한 검증이 필요하다. 물론 부동산학계에서 연구자들이 부동산공시가격에 능력원칙이 바람직하게 적용되고 있는지에 대한 실증연구를 수행하고 있으나, 대부분 자료구득의 어려움, 시간의 부족, 예산의 부족 등으로 인해 일정 지역에 국한되거나 일부 부동산만을 대상으로 하는 등 한계가 있는 실정이다.

따라서 새 정부에서는 현재까지 수행한 부동산공시가격 현실화 정책이 발표한 것과 같이 바르게 추진됐는지 여부와 현실화의 결과로 부동산공시가격의 조세 형평성(수평적, 수직적)이 얼마나 개선됐는지에 대해 검증할 필요가 있다.

그리고 검정과정에서 나타난 우리나라 부동산공시가격의 문제점을 파악하고 그 대안을 마련해야 할 것이다. 또한, 부동산공시가격 관련 정책을 효율적으로 추진할 수 있는 큰 방향을 제시하고, 부동산공시가격제도를 통한 조세의 정의를 실현해야 한다. 더 나아가 합리적 조세제도를 바탕으로 부동산시장의 정상화에도 박차를 가해야 할 것이다.

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글/서진형 대한부동산학회 회장