부동산 시장과 금리

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부동산시장의 거래절벽 사태가 지속되고 있다. 금리인상과 가격상승에 대한 기대가 무너지면서 나타나는 현상이다. 2022년 7월 전국 아파트·다세대·연립주택·오피스텔 등 집합건물의 거래 회전율은 0.41%로 나타났다. 2013년 1월(0.32%) 이후 최저치를 기록했다.

거래 회전율이 0.41%라면 거래 가능한 부동산 1만 개 중 41개의 거래가 이루어졌다는 것이다. 이를 바탕으로 정부와 언론에서는 집값하락의 대세시기에 접어든 것으로 분석하고 있다. 그런데 41개의 거래가격이 1만개의 가격으로 설명될 수 있는지는 생각해 볼 문제이다.

각설하고 부동산시장과 금리는 어떤 관계가 있을까. 여기서 말하는 금리는 각 나라 중앙은행의 기준금리로, 중앙은행이 시중은행에 자금을 대출해 줄 때 받는 금리를 뜻한다. 금리는 자금의 유동성과 밀접한 관련이 있다. 보통 금리가 낮아지면 시중에 자금이 많아지고, 금리를 올리면 시중의 자금이 줄어들게 된다.

금리가 인상되면 유동성의 가치가 상승하고, 자산의 가치도 오른다. 부동산의 경우는 높은 금리로 대출금에 대한 이자부담이 증가하게 된다. 이로 인해 부동산을 매수하려는 수요자는 대출 및 이자 부담 때문에 실질적인 수요는 감소하게 된다.

수요의 감소는 가격하락의 결과를 가져온다. 최근 한국은행은 'BOK 이슈노트-주택시장 리스크 평가' 보고서를 통해 기준금리가 1.0%포인트(p) 상승할 경우 1년 후 주택가격은 최고 0.7%, 2년 후 최고 2.8% 하락한다는 연구의 결과를 발표했다.

물론 금융통화정책은 집값에 상당한 영향을 미치며, 금리 인상은 실질적으로 주택가격을 낮추는 경향이 있다는 선행연구 결과도 있다. 결론적으로 기준금리 인상은 집값 하락하는 요인으로 작용한다는 것이다.

대출금리가 상승하면 수요자의 이자 상환 부담이 증가해 주택 매수 수요가 위축되고 가격 하락으로 이어지는 원리다. 물론 금리가 집값의 방향을 결정하는 절대적인 변수는 아니다. 금리가 상승하더라도 상승의 원인, 경제상황, 공급량, 수요량, 부동산정책, 수요자의 심리적 측면 등 여러 변수의 영향을 받는다.

그럼에도 불구하고 미국과 우리나라에서 금리를 계속 자이언트 스텝, 빅스텝으로 인상하는 이유는 인플레이션에 대한 우려 때문이다. 즉, 소비자의 물가지수가 상승한다는 것이다. 이는 화폐의 가치가 하락하고 있다는 것이다. 이러한 인플레이션을 해결하기 위해 현금의 가치를 높여야 하는데, 그 방법이 금리를 인상시키는 것이다.

금리를 인상하면 대출자는 이자부담 때문에 대출금을 변제하고, 현금보유자는 이자수입을 얻기 위해 금융기관에 예금을 함으로서 소비가 감소된다. 소비가 줄어들면 물가도 자연스럽게 잡힌다. 부동산 시장도 대출을 통한 매수여력이 줄어들고, 과잉대출을 통해 매수한 투자자는 보유부담이 증가함에 따라 매도할 수밖에 없는 상황이 된다.

현재의 부동산시장은 수요와 공급의 균형에 의한 시장안정이 아니라 금리인상 등에 의한 현상이라면 부동산시장의 정상화를 위한 정책이 필요한 시점이다. 부동산가격의 급격한 하락은 금융시장의 부실을 가져올 수 있고, 초거래절벽은 지방자치단체의 세수결손, 주거이전의 제약, 부동산 관련 산업의 붕괴를 가져올 수 있기 때문이다.

신규 분양시장에도 한파가 올 수 있다. 분양시장의 분위기는 아파트를 신규로 공급하는 건설업계에도 영향을 미친다. 최근 건설업계도 건설자재 원가의 상승, 인건비의 상승, 중대재해처벌법 시행에 따른 안전 비용의 증가 등으로 어려움을 겪고 있기 때문에 분양시장이 위축되면 공급축소로 이어질 수 있다. 분양시장의 침체는 PF대출의 감소로 이어지고, 이는 부동산금융산업의 침체를 가져온다.

이처럼 현재의 부동산 시장은 금리인상의 여파, 거래규제정책의 지속으로 초거래절벽, 가격폭락론, 하락대세론, 보유세 및 양도세 폭탄 등 전망과 분석들이 난무하고 있다. 이러한 현상들은 소비자들의 불안심리를 가중시키고, 경제에도 악영향을 가져온다. 이러한 문제들을 해결하기 위해서는 부동산시장의 거래활성화를 위한 정책들을 하루빨리 시행할 필요가 있다.

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글/서진형 공정주택포럼 공동대표