전세사기특별법의 향후 과제

'전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법'이라는 특별한 법이 28일 만에 2023. 5. 25 국회 본회의를 통과하였고, 국무회의를 거쳐 2023년 6월 1일부터 시행된다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

'전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법'이라는 특별한 법이 28일 만에 2023. 5. 25 국회 본회의를 통과하였고, 국무회의를 거쳐 2023년 6월 1일부터 시행된다. 이 법은 전세사기로 피해를 입은 임차인에게 경·공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써, 전세사기 피해자를 지원하고 주거안정을 도모함을 목적으로 한다고 규정하고 있다.

일명 ‘전세사기’란 임대차 계약을 체결한 이후에 여러 가지 사유로 임차보증금을 반환 받지 못하는 경우를 말한다. 법리적으로 논란이 있지만 임차인의 입장에서는 반환 받지 못할 가능성이 많은 임대차계약도 전세사기로 판단하고 있다. 이처럼 전세사기의 유형이나 내용이 개별적으로 천차만별이기 때문에 입법과정에서도 합의를 도출하는데 어려움이 있었다. 결국 이 법은 여당과 야당이 합의를 거쳐 마련되었지만 사회적으로 많은 논란이 있었고 이 법이 시행되더라도 향후에 많은 과제를 안고 있다.

첫째, 외적 형평성의 문제이다. 전세사기 사건 이외에도 국민들은 각종 사기사건에 생존의 위협을 받을 수 있다. 현대사회가 발달하면서 경제구조가 복잡해짐에 따라 정보부족에 따른 사기(?)를 당했을 때 특별법으로 보호해야 하는지 형평성의 문제가 제기될 가능성이 있다. 또 근로자가 정부의 인가나 허가를 득한 조직에 정부를 믿고 취업을 했는데 조직이 문을 닫았을 때 정부는 근로자에 대하여 책임을 질 것 인지에 대한 논란이 제기될 수도 있다. 이러한 다른 경제 사기 사건과의 형평성을 어떻게 해결할 것인지 과제를 던져 주고 있다.

둘째, 내부적 형평성의 문제이다. 특별법에서 규정한 피해 지원 대상은 임차보증금 3억원(최대 5억원)이다. 임차보증금은 지역적으로 차이가 크고, 빌라 등의 경우에는 5억원으로 어느 정도 대상이 되겠지만 아파트 전세사기 사건으로 확대되면 특별법의 혜택을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있다.

그리고 특별법은 기본적으로 2년 한시법이다. 그런데 전세사기 사건은 계약체결 시점에서 발생하는 것이 아니고 사건 발생시까지 상당한 기간이 소요되기 때문에 혜택을 받지 못하는 사례가 많이 발생할 것이다. 결국 임차보증금 규모에 따른 형평성, 발생시기에 따른 형평성을 어떻게 해결할 것인지 과제를 던져 주고 있다.

셋째, 법의 안정성에 대한 문제이다. 일반적으로 법은 정의, 합목적성, 법적 안정성을 이념으로 지향하는 사회 규범이라 할 수 있다. 그런데 이 법은 입법 당시 부대 의견으로 국토교통부 장관은 이 법 시행 이후 매 6개월마다 전세사기의 유형·피해 규모 등을 면밀히 검토하여 국회 소관 상임위원회에 보고할 것이라고 규정하고 있고, 국회나 정부에서도 문제가 있으면 법을 개정하겠다고 밝히고 있다. 물론 전세사기 피해자들의 민원을 잠시 피해보자는 의도가 있는 것처럼 보이지만 한시법 2년 동안 4번 법을 개정하겠다는 것은 법의 안정성을 심각하게 훼손하는 경우에 해당할 수 있다.

넷째, 한시법에 대한 논란이다. 이 법 부칙 제2조(유효기간)에 “이 법은 시행 후 2년이 경과하는 날까지 효력을 가진다”라고 규정되어 있다. 그런데 한시법은 일반적으로 한시적 적용이 지켜진 경우는 사례가 별로 없다. 폐지기한이 도래하게 되면 적당한 명분들을 동원하여 연장하는 것이 일반적이다. 왜냐하면 특별법은 합리성과 형평성의 문제가 발생할 가능성이 있지만 특별법이란게 특별(?)하기 때문이다. 2년 후에 법 시행기간 연장을 통한 영구법이 될 가능성을 내포하고 있다.

다섯째, 정부의 시장 개입에 대한 임대차시장의 왜곡이다. 지난 정부는 임대차보호 3법 개정으로 임대차 시장을 혼란에 빠트렸다. 그런데 이번 정부도 전세사기 사건을 특별법으로 해결하게 되면 임대차 시장의 왜곡을 가져오게 된다.

빌라 사기 사건 이슈화로 빌라 전세 및 빌라 신축의 공급이 축소되고 이는 서민의 주거 비용 증가를 가져온다. 임대차 시장을 모두 아파트 전세로 해결할 수 없다. 또한 역(逆) 전세난과 깡통전 세로 인한 임차인 피해가 발생하게 되면 전세보증금반환보증의 보증 사고 증가로 이어지고, 이는 금융기관의 부실로 이어질 가능성이 있다.

결국 전세사기특별법은 우리 사회에 여러 가지 과제들을 던져주고 있다. 이러한 과제들을 잘 해결하여야만 우리나라 사회가 갈등보다는 화합하는 방향으로 갈 수 있고, 후진하는 경제가 아닌 성장하는 국가경제 기반을 구축할 수 있을 것이다.

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글/ 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대MD상품기획비즈니스학과 교수)