임차인은 언제나 임대인에게 시설비를 받을 수 있나요?

전긍호의 부동산 이야기

(사례) A씨는 다니던 직장을 그만두고 평소에 요식업에 관심이 있었던 터라 음식점 창업을 하기로 마음먹었습니다.

무엇을 할까 고민하던 A씨는 직장 다니던 때에 자주 먹으러 다녔던 삼계탕집을 하기로 결정하였고 주변에 이렇다할 경쟁업소도 없기 때문에 탁월한 선택이라 생각했습니다.

A씨는 B씨의 건물에서 2층부분을 임차하기로 결정하고 보증금 1억원에 월 300만원으로 계약을 하였습니다. A씨는 건물을 임차한 후 그곳에서 삼계탕집을 경영하기 위하여 합계 금 9,643,000원을 들여 보일러▲온돌방▲방문틀▲주방내부▲합판을 이용한 점포장식▲가스▲실내전등▲계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 하고 영업을 개시하였습니다.

그런데 음식점이 2층에 위치해서 그런지 손님이 생각보다 많지 않은 것입니다.

결국 1년만에 A씨는 삼계탕집을 접기로 하였고 임대인인 B씨에게 A씨가 영업을 하기위해서 들인 비용을 청구하였습니다. A씨의 생각은 자신은 나가지만 자신이 시설한 것은 계속 사용할 수 있기에 당연히 그 비용을 받아야 한다는 것이지요.

그런데 B씨는 그 비용을 줄 수 없다고 합니다.

이런 경우 A씨는 자기가 들인 비용을 받을 수 있을까요?

임차인인 A씨가 임대차종료후에 자기가 들인 비용을 찾아갈 수 있는 길은 임대인에게 필요비,유익비상환청구를 하는 것과 부속물 매수청구권을 행사하는 것이 있습니다.

먼저 임차인인 A씨가 들인 비용이 필요비나 유익비에 해당하는지 살펴보아야 하는데 우리 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.

"삼계탕집을 운영하던 건물의 본래의 용도 및 임차인의 이용실태 등에 비추어 임차인이 지출한 비용은 어디까지나 임차인이 위 건물에서 삼계탕집을 경영하기 위한 것이지 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라고 할 수 없다.

민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다고 할 것인바 이 사건에서 임차인이 위 건물에 지출한 공사비는 여기에 해당하지 않는다."(대법원 1993.10.8. 선고 93다25738)

또한 부속물매수청구와 관련하여서는 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않는다고 합니다.

그러니 어느 것으로도 임차인인 A씨는 자기가 들인 비용을 받을 수 없다는 것입니다. 그리고 거래관행으로도 이런 경우는 임차인이 나가면서 새로운 임차인에게 권리금이라는 명목으로 받아가는 것이 상례이지요.