상가 임대차 경우 원상회복의무는?

전긍호의 부동산 이야기

(사례) A씨는 조그만 규모의 옷가게를 운영하고자 건물주인 B씨와 계약기간 2년의 임대차계약을 체결하였습니다.

A씨는 가게에 옷걸이를 걸기위해 여러 개의 못을 박아두는 등 옷을 진열하기 위해 새롭게 실내인테리어와 구상 했던 대로 가게를 꾸미기 시작했습니다.

평소 A씨의 센스가 남달랐던 탓에 금방 A씨의 가게에 이쁜 옷이 많다는 입소문이 돌기 시작했고 그렇게 찾아오는 손님들이 줄을 이어 가게는 그런대로 운영이 되었습니다.

어느덧 1년이라는 시간이 흐른 지금 A씨에게는 고민거리가 생겼습니다. 건물이 낡아 지저분해진 외관에다가 최근에는 여러 곳이 파손되어 안전사고의 염려까지 있는데도 건물주인 B씨는 보수공사를 하려는 생각조차 안하고 있기 때문입니다.

물론 A씨는 여러 차례 보수공사를 요구하였지만 임대인은 그때마다 A씨의 요구를 묵살하였고 자연스레 그 상가에는 찾아오는 사람들이 줄어들게 되었습니다. 이를 참다못한 A씨는 임대인인 B씨의 의무위반을 이유로 임대차계약을 해지하였습니다.

이런 일련의 사건들이 발단이 되어 양 당사자는 감정다툼에까지 이르게 되었고 임대인 B씨는 A씨에게 나가려면 점포를 원상태로 돌려놓고 나가라고 합니다. A씨가 공사한 실내인테리어를 원상태로 회복시키라는 것이지요.

이 경우 과연 임차인A씨는 임대인B씨의 주장대로 점포를 원상태로 회복시켜놓을 의무가 있을까요?

민법 제615조에서는 사용대차와 관련하여 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다" 라고 규정하고 있고 임대차에 관한 제654조에서는 이 규정을 준용하여 임대차에서도 역시 임차인이 임차물을 반환할 때에는 이를 원상에 회복해야할 의무를 부담하게끔 하고 있습니다.

그러니 (사례)에서 임대인 B씨의 주장이 전혀 근거 없는 것이라고는 할 수 없습니다.

그러나 문제는 (사례)에서의 임대차계약이 계약기간이 만료하였다는 등의 사유로 평범하게 종료된 것이 아니란 점에 있습니다.

민법 제623조에서는 다음과 같은 규정을 두고 있지요. "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다."

즉, 임차인이 임차물을 계약의 내용대로 이용할 수 있도록 임대인이 조치해야할 의무를 부담한다는 것입니다. 임대인 측에서 이런 의무를 이행하지 않는다면 임차인은 임대인의 의무불이행을 이유로 계약을 해지하는 것도 가능한 것이고요.

그러니 이렇게 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되는 경우에는 임차인으로 하여금 가게를 원상태로 회복시키는 데에 드는 공사비용을 지불토록 하는 것이 불합리할 수도 있다는 생각이 들 수도 있습니다.

그러나 (사례)와 관련하여 판례는 다음과 같은 견해를 취하고 있습니다. "임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다."(대판 2002.12.6, 2002다42278)

즉, 임차인이 원상회복의무를 부담하는 것은 임대차가 종료됨으로써 임차인이 임대인에 대해 당연히 지는 의무인 것이고 임대인의 귀책사유로 인해 임대차계약이 해지된 부분에 대해서는 그에 따른 손해배상책임을 물어야 하는 것이지 이를 이유로 임차인이 원상회복의무를 면하게 되는 것은 아니라는 것이지요.

그러니 (사례)에서 A씨는 가게를 원상회복 시키는 데에 드는 비용을 지불하고 그와는 별도로 임대인의 채무불이행을 이유로 하는 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.