주택 공급여건 풀어도…“떠받들 수요가 없다”

올해 1~2월 주택매매거래량, 5년 평균 대비 32%↓

수요 위축, 3~4년 뒤 주택 공급 감소로 이어지나

“세금 감면하면 미분양 해소 도움되지만…여소야대에서는 어려워”

정부가 건설업계에 유동성을 공급하고 재개발·재건축 관련 규제 완화 등을 통해 공급여건 개선에 초점을 맞춘 정책을 내놓고 있지만, 수요 확대를 위한 방안을 병행해야 할 때라는 요구가 나온다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

정부가 건설업계에 유동성을 공급하고 재개발·재건축 관련 규제 완화 등을 통해 공급여건 개선에 초점을 맞춘 정책을 내놓고 있지만, 수요 확대를 위한 방안을 병행해야 할 때라는 요구가 나온다.

23일 국토교통부 주택통계에 따르면 올해 1~2월 주택매매거래량은 8만6524건으로 집계됐다. 이는 1년 전에 비해서는 29.2% 증가했지만, 5년 평균 거래량에 비해서는 32.4% 감소한 수치다.

특히 서울의 올해 1~2월 거래량은 9494건으로 5년 평균 대비 44.2% 급감했다.

미분양 물량도 지난해 2월 말 기준 6만4874가구로 한 달 동안 1119가구(1.8%) 늘어나며 증가세를 이어가고 있다. 건설업계에서는 실제 미분양 물량은 10만가구 안팎이 될 것으로 예상하고 있다.

이에 따라 주택 수요와 공급의 미스매치 현상이 몇 년간 이어질 것이라는 우려가 커지고 있다. 수요 위축으로 거래량이 줄고 미분양 매물이 쌓이는 등 건설사 수익성이 악화를 부추기는 상황이 지속되면, 주택 건설이 쪼그라들고 결국 몇 년 뒤 수요 대비 공급이 지나치게 위축돼 주택 가격이 불안정해지는 악순환이 반복될 것이라는 전망이다.

그러나 정부는 신생아 특례대출 등 신혼부부, 청년 등 계층의 주거 문제를 해소해나가는 차원에서 수요 대책을 낼 수 있지만 시장 전반에 적용될 수 있는 방안 마련에는 선을 그었다.

박상우 국토부 장관은 지난 2일 출입기자 간담회에서 “모든 국민을 대상으로 하는 수요 진작책은 위험한 생각이다”라며 “자본주의 경제 시장이 어디로 튈지 모르기 때문에 보편적인 경기 부양책은 위험할 수 있어 자제할 생각”이라고 언급한 바 있다.

다만 전문가들은 세제 지원 등 수요를 일으킬 수 있는 방안이 필요한 시점이라고 보고 있다. 문제는 22대 국회에서도 여소야대 현상이 이어지는 만큼 세제개편이 쉽지 않을 것이라는 점이다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 “미분양은 올해에서 내년까지 해소가 어려울 것으로 보이고 그 이후에는 큰 문제가 없을 것이라고 본다”며 “한시적으로 1년 정도 기간을 한정해 매입한 미분양 주택에 대해서는 5년간 양도세 면제 등 지원 방안을 내놔도 좋겠지만 관련 법을 개정할 수 있는 상황이 아니기 때문에 특례보금자리론처럼 수요에 제한을 두지 않는 방안이 필요하다”고 주장했다.

그러면서 “수요 대책이 나오지 않으면 현 상황에서 건설사들이 집을 짓긴 어렵다. 이는 몇 년 뒤 공급 위축으로 이어질 수 있다”며 “특히 지방의 경우 경제활동에서 건설산업이 차지하는 비중이 상당히 크다. 현재 지방 분양 시장이 완전히 멈췄는데, 이러한 상황이 지속된다면 지방 경제도 제대로 돌아가기 어려울 것”이라고 전망했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “수요 진작책은 세금을 감면하거나 대출 규제를 완화해주는 방안이 있는데, 대출 규제 완화는 가계대출 위기 관리 때문에 불가능하다”며 “그렇다면 세금감면을 고려해볼 수 있다. 지방 미분양 아파트는 양도세와 취득세를 감면해주면 완판될 수도 있다”고 설명했다.

이어 “하지만 다수당이 야당이기 때문에, 야당을 설득해 법을 개정하기가 어려워 현재 수요 진작책으로 쓸 수 있는 카드가 없다”며 “기준금리도 미국이 하반기에 인하할 가능성이 있다고 했지만 인플레이션 등 여러 우려 요인이 있기 때문에 한국도 내년 상반기까지 중금리가 이어질 가능성이 높다. 한동안 수요가 회복되기는 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.