‘길 따라 집값’ 첫 규명 연구보고서 눈길

대로 아파트단지, 길 보다 매맷값 18% 높아…대로>로>길

도로 입지에 따른 가격 상관관계 실증 분석 최초 연구논문

'대로' 아파트 단지, '길' 보다 매맷값 18% 높아…대로>로>길
도로 입지에 따른 가격 상관관계 분석 최초 연구논문

도로 폭을 기준으로 한 '대로', '로', '길'에 따라 아파트 매매가격과 전세가격에 대한 구체적인 가격 차이가 최근 조사됐다.(자료사진)ⓒ연합뉴스

주택 가격에 영향을 미치는 요인 중 도로의 경우 ‘큰 길’ 옆에 위치한 아파트가 ‘작은 길’ 인근 아파트에 비해 약 18% 더 높다는 조사결과가 나왔다. 그간 도로 입지 요인에 따라 가격이 다를 것이라는 상식적 판단은 있었지만 구체적인 가격분석 연구는 이번이 최초다.

최근 한국감정원의 부동산연구 학술지에 실린 ‘도로입지 요인이 아파트 가격에 미치는 영향 분석’ 연구논문에 따르면 ‘대로’에 위치한 아파트가 ‘길’에 위치한 아파트 보다 매맷값이 17.8% 더 비쌌다. ‘로’에 위치한 아파트 역시 ‘길’에 위치한 아파트보다 9.6% 더 높았다.

논문을 보면 ‘대로’에 있는 아파트 평균 가격은 3.3㎡당 2294만원으로 조사됐다. 반면 ‘길’에 있는 단지의 평균 가격이 1611만원으로 가장 낮았다. 대로에 위치할수록 접근성이나 이동성이 좋고, 반대로 길에 위치할수록 상권이나 지하철역에서 멀어지는 단점에서 기인한 것으로 풀이된다.

현행 도로명 주소는 대로-로-길로 구분된다. 도로 폭에 따라 8차로 이상을 ‘대로’, 2차로에서 7차로까지를 ‘로’, 2차선 미만 기타도로를 ‘길’ 이라고 규정하고 있다. 예컨대 강남대로 삼성로 2길 이런 방식이다.

도로입지 여건에 따른 가격 차이는 전세도 마찬가지다. ‘대로’와 ‘로’에 위치한 아파트가 ‘길’에 위치한 아파트에 비해 각각 7.8%, 6.0% 더 높은 것으로 나타났다. 대로의 아파트 전셋값이 3.3㎡당 1366만원으로 높았고, 이어 로(1196만원), 길(1155만원) 순이었다.

특히 이번 조사는 개별 아파트가 아니라 동일한 도로명 주소를 쓰는 서울 지역 전체 단지를 대상으로 진행돼 유의미한 결과가 있다.

국토교통부 실거래가를 기반으로 매매의 경우 2006년 1월~2016년 8월까지, 전월세는 2011년 1월~2016년 8월까지 거래된 각 단지의 분기별 3.3㎡ 당 평균 가격을 계산해 추정했다.

연구진은 “기존의 연구들이 사용한 입지여건 중 교육환경 등은 주관성이 개입될 수 있어 임의성이 높은 변수가 많았다”면서 “그러나 이번 조사는 무엇보다 임의성을 배제할 수 있으며, 또한 서울 지역 전체 아파트를 대상으로 분석 가능한 점에서 차별성이 있다”고 설명했다.

특히 매매 및 전세 거래빈도는 ‘로’에 위치한 단지가 상대적으로 높은 것으로 분석됐다. 2006∼2016년 사이 거래된 총 8719개 단지 가운데 ‘길’은 전체 71.7%(6257단지), ‘로’는 26%(2267단지), ‘대로’ 2.3%(195단지)를 각각 차지했다.

그러나 거래 건수만 놓고 보면 ‘로’에 위치한 단지가 46.7%(74만8710건)를 차지해 단지 수 대비 거래가 가장 많았다. 이어 ‘길’에 위치한 아파트가 49.6%(79만5247건)을 차지했고, 대로의 경우 3.6%(5만8103건)에 그쳤다.

다만 이번 논문에서 도로입지 요인이 주택가격에 미치는 영향이 시간에 따라 변한다는 가정하에 모형을 추정한 결과, 도로입지별 매매가격과 전세가격 격차는 시간이 지날수록 줄어드는 것으로 나타났다.