미 금리인상, 수익형부동산 '위협'…공실·미분양·경매 우려

시중 대출금리 상승 불가피…금리 1%만 올라도 수익률 저하 커

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미국이 3개월 만에 또 다시 기준금리를 올리면서 상가 등 수익형 부동산 투자에도 빨간불이 켜졌다. 주요 시중은행의 대출 금리 인상에 따른 투자수익률 저하는 물론 기존 수요자들의 대출 상환 리스크, 신규 수요 진입 어려움 등이 예상된다. 하반기부터 공실과 미분양 증가 등이 우려되는 이유다.

17일 업계에 따르면 전날인 16일(현지시간) 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 연방공개시장위원회에서 현재 0.5∼0.75%인 기준금리를 0.75∼1%로 0.25%p올렸다. 이번 금리 인상은 지난해 12월 0.25%포인트 인상한 뒤 예고된 수순으로 석 달 만에 단행됐다.

이번 금리 인상으로 상가·오피스텔 등 수익형 부동산에 불똥이 튀었다. 국내 기준 금리는 미국의 금리인상에 일정한 시차를 두고 움직이지만, 이와 달리 대출금리 등의 시장금리는 즉각적인 영향을 받기 때문이다. 상가·오피스텔 등의 투자수익률은 자기자본 대비 대출에 의존해 수익률을 가늠하는 만큼 금융이자 상승이 가장 큰 리스크로 작용한다.

현재 주요 시중은행의 주택담보대출금리(5년 만기·고정형)도 지난해부터 오르면서 3% 중후반~4% 중반으로 5%를 목전에 두고 있는데 상가 담보대출은 이보다 높게 형성돼 있다. 통상 상가 담보대출 금리는 개인 신용 평가에 따라 이뤄져 편차가 커 정확하게 정량화할 수 없지만 대략 주택담보대출보다 1% 안팎으로 높은 편이다. 즉 4% 중후반에서 5% 정도다.

심교언 건국대 부동산대학교 교수는 “시장금리가 올라가면 1차적으로 수익형 부동산의 투자수익률이 낮아지면서 가장 먼저 타격을 받는다”면서 “투자자 측면에서도 대출금리가 1%만 올라도 실제 소비자 이자부담은 30% 정도가 늘어나 결국 수요 감소로 상가 매매거래량도 줄고 가격도 약세를 보일 것”이라고 전망했다.

문제는 또 있다. 공급과잉으로 인한 공실 리스크다. 지난 2년간 부동산 호황으로 상가와 오피스텔 등의 공급이 많았었는데, 특히 저금리 기조가 유지되면서 무리하게 빚을 내 투자를 한 사람들도 상당하다. 실제 한국은행 자료를 보면 지난해 9월 말 기준 자영업자 대출(464조5000억원) 가운데 이 중 부동산 임대업 비중이 39%인 181조2000억원으로 가장 높은 상태다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “지금까지는 내수 경기가 좋지 않은 상태였지만 저금리 기조가 유지돼 수익률이 낮아도 어느 정도 유지가 됐지만 금리까지 인상되면 대출 상환 리스크를 감당하기 힘든 투자자들이 상당수 발생할 것”이라며 “임대료 상승 여력이 약한 비인기 지역은 어려움이 따를 것”이라고 전망했다.

선종필 상가뉴스레이더 대표는 “특히 상가 담보대출 비중이 큰 상가들이 금리 인상에 민감하게 반응할 것”이라면서 “대출 상환에 부담을 느끼면 이를 감당하기 위해 임대료를 올려야 하지만 공급과잉, 경기침체 등의 현실적인 여건으로 올리지 못해 결국 이자 상환에 부담을 느껴 상가를 급매, 경매시장에 쏟아질 가능성이 크다”고 말했다.

신규 상가 분양도 미분양이 늘어날 가능성이 높다. 상가는 10년·20년 등 장기 상환대출을 일으키는 주택담보대출과 달리 5년 원리금 일부상환 등으로 대출이 이뤄지기 때문에 금리 인상으로 인한 이자 상환 부담이 즉각적이다. 여기에 담보 대출 비중도 기존보다 축소됨에 따라 자기 자본 여력이 충분치 않으면 신규 진입이 어려워서다.

심교언 교수는 “최근 저금리 상황에서 상가 담보대출은 매매가 대비 50~60%까지 가능했지만 앞으론 금리가 인상되면 비중이 축소될 것”이라며 “이는 다시 말해 자기자본도 많이 필요해지는 만큼 신규 수요자들의 진입에 부담으로 작용할 것”이라고 진단했다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 “최근 몇 년간 상가 등 수익형부동산 공급자체가 많았기 때문에 많이 나오기 하반기에는 이를 감당하지 못한 상가들이 연체돼 경매로 이어질 수 있다”면서 “다만 연체가 발생하고 법원 경매까지 대략 7~8개월 걸리는 만큼 내년 경매시장에 물량이 늘어날 수 있다”고 전망했다.

다만 이 연구원은 “경매시장에 상가 등의 수익형 물건이 나와도 투자자들이 금리인상에 따른 자금동원에 어려움을 겪으면서 유찰률이 높아질 수 있다”면서 “유찰률 폭이 10% 정도 내외로 높아지면서 낙찰가율도 소폭의 조정이 있을 것”이라고 내다봤다.

건설사들도 미 금리 인상에 따른 부작용 등에 따라 촉각을 곤두세우고 있다. 건설업계 한 관계자는 “상가는 아파트와 달리 개인신용 대출로 진행되는 부분으로 중도금 대출 알선을 해주지는 않는다”면서 “이에 대한 부담이 커져 수요자들이 감소할 수 있어 2년간 임대 보장 등의 마케팅을 강화할 측면이 크다”고 말했다.

금융업계 관계자는 “공실률 상승으로 수익형 부동산의 수익률이 떨어지면 대출이 부실화되는 악순환에 다시 빠질 수 있다”면서 “금융당국이 최근 가계대출 건전성을 확보하기 위해 부동산 임대산업까지 대출 심사를 강화를 검토하고 있는데, 오히려 상황을 더욱 악화시킬 소지가 커 이에 따른 세밀한 대책 지원도 필요하다”고 강조했다.