[현장]"6·19 대책 규제…강북권 큰 영향 없어요"

투기수요 억제하는 강력한 규제 없어…갭(gap)투자 여전히 성행

서울 전 지역 전매제한 강화…기존 전매 풀린 분양권 '반사이익'

연내 신규 분양단지…집단대출도 DTI 50% 적용 등 '부담'

서울에서 최근 1년간 아파트 실거래가 가장 많았던 노원구의 한 아파트 단지 전경.ⓒ데일리안 박민 기자

"전세가율(주택 매매가격 대비 전셋값 비율)이 높은 지역은 전세를 끼고 집을 매입하는 갭(gap)투자가 여전히 성행할 것으로 보고 있어요. 또 사업성이 높은 재건축 단지들도 투자 수요가 붙으면서 추격 매수가 이뤄질 것이고, 다만 대책 발표 직후 신규 분양 단지는 전매가 금지되기 때문에 프리미엄(웃돈)장사는 좀 줄어들지 않을까 생각해요. 반면 전매제한이 풀린 분양권은 반사이익을 받을 것으로 보고 있어요."(서울 성동구의 한 공인중개업소 관계자)

정부의 6·19 부동산 대책 발표 다음날인 20일, 서울 강북권 대표 주택시장인 성동구와 노원구 일대의 분위기는 종전과 크게 다르지 않았다.

성동구는 지난 1년간(2016년 6월~2017년 5월) 송파구(1165건), 강동구(1148건)에 이어 분양권 거래가 1054건으로 강북권에서 가장 많은 곳이고, 같은 기간 노원구는 기존 아파트 실거래 건수가 1만1098건으로 서울 전역에서 가장 거래가 활발한 지역이다.

최근 강북권 주택시장의 바로미터로 볼 수 있는 이 두 곳을 둘러본 결과, 이번 대책이 시장에 즉각적인 영향을 없을 것이라는 게 일대 공인중개사들의 목소리였다. 정부가 국지적인 집값 과열을 막기 위해 금융규제, 전매강화 등의 대책을 내놨지만, 지난해 11·3대책의 확장판에 지나지 않는데다 규제 강도 역시 예고했던 수준보다 높지 않았다는 분석이다.

투기수요 억제하는 강력한 규제 없어…갭(gap)투자 여전히 성행

이날 찾은 노원구는 서울 북쪽에 위치한 곳으로 대단지 아파트가 밀집한 전형적인 베드타운(bed town)이다. 최근 1년간 서울 25개 자치구 가운데 아파트 실거래가 가장 많은 곳인데, 지하철 7호선 중계역에서부터 마들역 라인을 따라 총 16개 단지로 구성된 상계주공아파트를 중심으로 매매 거래가 이뤄졌다.

특히 적은 자본으로 전세를 끼고 집을 사는 갭(gap)투자가 성행하면서 최근 1~2년 사이에만 수천만원에서 1억원 넘게 가격이 상승했다. 올해 들어 4~5월에 특히 매매가 왕성했는데 이중 상당 수요가 강남에서 원정을 왔다는 게 현지 공인중개사들의 전언이다. 심지어 아들 명의로 아파트를 매입할 정도로 투자목적이 강했다.

노원구 상계동 A공인중개업소 한 관계자는 "이번 6·19 부동산 대책 직후 가격이 빠지거나 반대로 호가가 더 오르거나 하는 즉각적인 움직임은 없었다"며 "이번 대책이 전매제한 강화 등 사실상 신규 분양을 대상으로 해 기존 아파트 거래가 많은 노원구 시장에서는 큰 영향력이 없을 것으로 본다"고 전망했다.

이 관계자는 또 "상계동이 거래가 많았던 이유는 무엇보다 갭(gap)투자가 가능했기 때문"이라며 "창동차량기지 및 도봉면허시험 이전 등의 개발호재와 지은 지 30년이 넘어 재건축 연한을 채운 단지들의 개발 기대감이 있는 상황에서 7000만~8000만원에서 1억원이면 전세를 끼고 집을 사는 게 가능해 이번 대책 이후에도 투자수요가 붙을 것"이라고 덧붙였다.

이번 6·19 부동산 대책에서 다주택자에 대한 중과세 등의 규제가 없는 만큼 한 사람이 여러 채의 집을 사는 투자수요가 여전할 것이라는 설명이다.

지하철 7호선 마들역 인근 B공인중개업소 관계자는 "이번 대책에서 LTV·DTI 규제비율이 10%씩 강화됐어도 상계동 일대에서 거래되는 단지들은 통상 3억~4억원 전후 아파트가 거래되기 때문에 3000만~4000만원 때문에 거래가 안 될 것으로 보이지는 않는다"면서 "오히려 하반기 들어서 금리가 올라가게 되면 실수요자들은 묶이게 될 것"이라고 말했다.

서울 노원구 상계동에서 거래가 많이 이뤄지면서 최근 가장 높은 시세를 보이고 있는 상계주공 7단지 전경.ⓒ데일리안 박민 기자

이날 상계주공 8단지에서 만난 주부 이금선(52)씨는 올해 4월부터 상계동으로 이사를 오기 위해 집을 알아보러 다녔지만 최근 들어 3000만원이나 가격이 올라 집을 사는 것을 포기할 정도였다고 토로했다. 투기 수요를 억제하기 위해 다주택자 규제가 더 필요한 것 아니냐고 말했다.

이 씨는 "1년에 1000만원 모으기도 힘드는데 한 두달 사이에 3000만원이나 가격이 오르면 이걸 감당할 서민이 얼마나 있겠냐"며 "이번에 정부가 내놓은 정책도 결국은 돈 있는 투자자들을 위한 대책에 지나지 않다고 본다. 탁상행정 하지 말고, 직접 현장을 둘러보고 이에 맞는 정책을 내놓았으면 좋겠다"고 말했다.

그는 이어 "서울에 인구수 대비 집이 남아돌아도 내 집이 없는 건, 한 사람이 여러 채의 집을 살 수 있게 한 투기 때문일 것"면서 "이런 것만 제대로 잡아도 집값 안정화를 이룰 수 있을 것으로 보는데 정부는 왜 가만 있는 줄 모르겠다"고 토로했다.

서울 전 지역 전매제한 확대…기존 분양권 '반사이익'

이번 6·19 부동산 대책은 서울 전 지역으로 분양권 전매제한 기간을 소유권 이전 등기시까지 강화한게 특징이다. 앞서 정부는 지난해 11·3 대책을 통해 강남4구(강남·송파·서초·강동구)에 대해서만 이를 적용했고, 그외 지역 민간택지는 종전 6개월에서 1년 6개월로 늘렸다. 하지만 이제는 전 지역 공통으로 확대·적용한 것이다.

소유권 이전 등기시는 건물이 다 지어지고, 잔금까지 모두 납부한 뒤 입주 시기에 맞춰 이뤄지기 때문에 전매를 원칙적으로 금지한 것이다. 이에 최근 전매제한이 풀린 기존 분양권이나 입주를 갓 시작한 단지들은 희소성으로 인해 가격이 더욱 치솟을 것이라는 전망이 나왔다. 사실상 11·3대책 이전에 분양한 단지의 희소성만 더 높여준 셈이 됐다.

지난해 분양권 거래가 가장 많았던 성동구의 C공인중개업소 관계자는 "서울 전역에 걸쳐 분양권 전매가 금지돼 기존 분양권은 반사이익을 볼 것 같다"며 "현재 금호동 1가, 4가 등에서는 최근 새로 입주하거나 곧 입주를 앞둔 단지들이 많은데 이번 대책 직후 매도 호가가 내려가기는커녕 소폭 상승하는 등 강보합세를 보이고 있다"고 말했다.

금호역 인근 D공인중개업소 관계자는 "2015년 분양 당시 7억원 중반이었던 'e편한세상 옥수파크힐스'가 올해 초 입주할 때 8억5000만원에 거래됐는데, 현재는 매물이 없다"면서 "앞으로 찾는 사람이 더 많은 것으로 보이면서 희소성이 커져 매물이 나오면 10억원선까지 가격이 오를게 될 것 같다"고 내다봤다.

연내 신규 분양단지…집단대출에 DTI 50% 적용 등 '부담'

반면 이번 대책으로 앞으로 신규 분양 단지는 일정 부분 악재로 작용할 것으로 전망했다. 대책 발표 직후 부터 분양하는 신규 단지는 사실상 전매가 금지되기 때문에 이에 프리미엄(웃돈)을 노리는 투자수요가 줄어들 것이라는 설명이다. 특히 집단대출에도 DTI 50% 규제 비율이 적용돼 부담으로 작용할 것으로 내다봤다.

권일 부동산인포 팀장은 "연내 서울에서 마포구 6구역, 동대문구 청량리 4구역, 서대문구 수색4구역, 용산구 4구역 등에서 재건축 단지 분양을 앞두고 있는데 일정부분 투자수요가 위축될 것"면서 "전매제한을 소유권 이전 등기시까지 강화하면 사실상 입주할때까지 금지인데, 향후 잔금대출시 DTI 50% 규제, 원리금 균등분활상환 등의 부담을 고스란히 떠안게 되는 셈"이라고 말했다.