입주폭탄 수도권 집값 하락 '현실화'…동탄 등 경기남부 '비상등'

올해 경기권 입주물량 약 13만가구, 내년에는 더욱 늘어날 예정

동탄 등 분양 집중된 곳 하락세 뚜렷, 일부 단지는 마미어느 프리미엄까지

전문가들 "내년 화성 깡통전세 등 입주물량 대란 현실화 될 것"

경기도 남부 부동산 시장은 입주물량 집중으로 인한 집값 하락에 따른 미분양 증가와 역전세난에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다. 사진은 화성시 동탄2신도시 전경. ⓒ연합뉴스

아파트 입주물량 폭탄에 따른 수도권 집값 하락이 현실화되고 있다. 특히 대규모 아파트 분양이 몰렸던 경기도 남부 지역의 입주가 본격화 되면서 일대 부동산 시장에는 '빨간불'이 켜진 상태다.

경기도 화성시와 평택, 광주 등 일부 지역에는 매매가가 분양가를 밑돌아 수천만원의 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권 매물이 나오고 있다. 게다가 기존 아파트의 매매·전세가격도 모두 하락하며 시장 침체가 가속화 되는 모양새다.

문제는 내년 수도권 입주물량이 올해보다 많아 역전세난 등이 발생할 수 있다는 것이다.

21일 부동산 시장 업계에 따르면 경기도 남부 부동산 시장은 입주물량 집중으로 인한 집값 하락에 따른 미분양 증가와 역전세난에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.

실제 부동산114 조사를 보면 올해 경기도 일대의 입주물량은 약 12만9000가구에 달한다. 이는 지난해 8만7600여가구보다 47% 이상 늘어난 물량이다.

특히 경기도에서 입주물량이 가장 많은 곳은 화성시다. 화성시의 입주물량은 지난해 1만3297가구에서 올해 2만3262가구에 달한다. 내년에 화성시에는 3만1776가구가 집들이를 할 예정으로 당분간 증가 추세를 보일 예정이다.

이는 그동안 화성시에서 공급된 아파트가 그만큼 많다는 얘기도 된다. 화성시의 연평균 분양물량은 1만955가구로, 2015년 2만4858가구, 지난해 2만3221가구로 크게 증가했다.

용인시도 지난 2년간 분양물량이 급증했다. 연평균 분양물량이 6915가구인데 2015년에 2만5645가구로 271% 급증했다. 연평균 분양물량이 2308가구인 광주도 2015년 8142가구, 2016년 5203가구로 각각 253%, 125% 늘었다.

평택(연평균 6615가구)은 특히 올해 분양물량이 급증하고 있다. 지난해 평택에선 무려 2만311가구가 분양됐다.

이 때문에 화성시의 집값은 약 보합세 또는 하락세를 보이고 있다. KB부동산 통계분석을 보면 화성시의 아파트값은 지난해 12월보다 0.31% 내렸다.

입주 폭탄으로 집값이 하락하자 일부 단지에는 마이너스 프리미엄 아파트도 나온다. 다음달 입주가 시작되는 A단지의 경우 분양가 보다 1000만원 이상 가격이 떨어진 상태다.

실제 이 아파트 전용 101㎡, 3층 기준 분양가는 3억9170만원이었지만 현재 3억7000만원에 시세가 형성돼 있다.

입주 예정인 아파트값이 하락하자 기존 아파트값도 하락세를 면치 못하고 있다. 국토부 실거래가 자료를 보면 지난 2015년 입주한 ‘동탄2신도시 KCC스위첸’ 전용면적 84.01㎡ 아파트는 지난해 9월 4억5700만원에 거래됐지만, 올 9월에는 4억2000만원에 거래되며 하락세를 보였다.

집값이 흔들리자 일대 전셋값도 출렁이고 있다. 국민은행 시계열 조사 결과 올 10월까지 화성시 전셋값은 1.68% 하락했다.

동탄2신도시 인근 공인중개업소 관계자는 “동탄역과 가까운 역세권 단지는 가격 방어가 이뤄지고 있지만, 비역세권 아파트는 지난해 12월 고점을 찍은 후 줄곧 하락세가 이어지고 있다”며 “정부의 규제로 집값 하락세가 점쳐지자 매수희망자들은 가격이 더 떨어지기를 기다리는 것 같다”고 말했다.

전문가들 역시 경기도 남부권의 집값 하락세는 앞으로 더욱 심화될 것으로 전망하고 있다. 일각에서는 깡통전세에 대한 우려의 목소리가 나온다.

한 부동산 전문가는 “요즘 수도권 주택수요자들은 내년 집값의 움직임을 보고 움직이려는 성향이 강해진 상태”라며 “서울에서 밀려날 수 밖에 없는 일부 수요자들 빼고는 매도·매수자 모두 관망세로 돌입했다”고 전했다.

또 다른 전문가는 “화성 등 경기 남부지역의 입주물량이 폭등하며 매매·전세시장을 위축 시키고 있다”며 “이런 현상이 내년에도 지속된다면 일부 단지에는 매매가가 전셋값 아래로 떨어지는 깡통투잭이 현실화될 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다.