서울 아파트 전세가율 하락 '뚜렷'…역전세난 공포 현실화

서울 전세가율 65.4%로 24개월 연속 하락세

특히 강남3구는 50%에 붕괴 초읽기 들어갔고, 강북권도 하락세 이어져

강남지역을 중심으로 서울 아파트 매매가 대비 전셋값인 전세가율 격차가 점차 커지고 있다. 사진은 날씨가 흐린 서울 전경.(자료사진) ⓒ게티이미지뱅크

서울 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)의 하락세가 뚜렷해지고 있다. 특히 강남3구(강남·서초·송파구)는 물론 갭투자가 만연했던 강북권까지 하락세가 확대되는 모습이다.

게다가 경기도 수원시 일대와 인천 등 입주물량이 쏟아지는 수도권 지역의 전세가율 하락세도 가팔라 역전세난 우려가 커지고 있는 상황이다.

아파트 전세가율이 하락하면 전세를 끼고 집을 샀거나 기존에 임대를 놓고 있는 집주인들이 전세 보증금을 제때 돌려주지 못해 세입자들의 피해도 불가피해진다.

또 집주인들의 자기 자본 부담이 커지며 금융부담이 늘어나는 반면 대출규제로 추가 대출을 받을 수 없어 시세보다 싸게 내놓을 수 밖에 없다.

전문가들은 전세가율 하락으로 사실상 갭투자가 힘들어졌다며 전세보증금을 제때 받지 못하는 세입자가 생길 수 있어 보호 장치 강화가 필요하다고 지적한다.

10일 부동산 시장 업계에 따르면 강남지역을 중심으로 서울 전세가율 격차가 점차 커지고 있다.

국민은행 시계열 조사를 보면 지난달 서울 아파트 전세가율은 65.4%로 전달인 5월 65.8%보다 0.4%포인트로 낮아졌다.

이는 지난 2016년 6월 75.1%로 최고치를 찍은 이후 꾸준히 하락세가 이어져온 결과다. 게다가 주택시장 침체기인 2015년 2월 66.8%를 기록한 이후 3년 4개월 만에 최저치다.

특히 강남3구를 중심으로 하락세가 두드러졌다. 강남구는 51.0%, 서초구 53.2% 송파구 53.4%로 강남3개구 모두 50%대를 유지하고 있다.

업계에서는 이런 추세라면 강남3구는 올해 안에 50%대 붕괴될 수 있다고 전망한다.

업계 한 관계자는 “강남3구의 전세가율이 추락하는 것은 재건축 아파트가 많은데다 인근 수도권의 아파트 공급물량이 늘면서 외곽으로 빠지는 임차 수요 많기 때문이다”고 전했다.

또 서울에서 갭투자자들이 몰렸던 강북권과 비강남권 지역도 하락세가 이어지고 있다. 올해 서울 서북권 일대서 가장 높은 아파트 상승을 기록한 마포구의 지난달 전세가율은 66.8%를 기록하며 3년여만에 70%를 밑돌았다. 노원구 69.1%, 성동구 64.3%, 용산구 53.2%로 조사됐다.

이런 상황은 수도권도 마찬가지다. 특히 올해 입주물량 폭탄이 예고된 동탄신도시가 자리한 수원시는 12개월 연속 하락세가 이어지고 있다.

서울의 경우 전세값 하락에 따른 집값 하락은 갭투자들에게 큰 타격을 줄 수밖에 없다. 전세임대차계약 만료 후 새로운 세입자를 구하지 못하면 여지없이 전세금 전액을 마련해 돌려줘야 한다.

또한 전세계약 갱신에도 세입자가 시세에 맞게 재계약을 요구하면 이 역시도 차액을 마련해야 하는 처지에 놓이게 된다.

전문가들은 전세가율이 하락하면서 지난해까지 기승을 부렸던 갭투자 수요가 많이 감소할 것으로 내다봤다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “전세가율이 하락할수록 갭투자자들의 대출 부담은 더욱 커질 수 밖에 없다”며 “반면 정부가 주택담보대출 규제를 강화화면서 추가 대출을 받을 수 없는 집주인은 집을 팔 수 밖에 없는 처지에 놓이게 된다”고 말했다.

조현욱 더굿경제연구소 부사장은 “최근 입주물량이 많은 수도권을 중심으로 시세보다 저렴한 전셋집이 나와도 임차인을 구하지 못하는 역전세난이 현실화되고 있다”며 “역전세난이 심화되면 보증금 환급이 늦어지거나 받지 못하는 세입자들이 생길 수 있다"고 말했다.