혁신도시, ‘점포겸용 단독주택’으로 상가 과잉공급 ‘몸살’

일반주택보다 수익성 높은 1층 상가겸용 주택 공급 ‘우후죽순’

“상가주택 인허가 등 법‧제도 정비해 상가 공급량 조절 필요”

대구혁신도시 조감도. ⓒ대구시

혁신도시가 텅텅 빈 상가들로 몸살을 앓고 있다. 높은 공실률은 도시 조성 당시 계획보다 과잉 공급된 상가가 주된 원인인 것으로 파악됐다. 특히 단독주택용지에 상가주택이 지나치게 공급된 것으로 나타났다.

공실률이 높을 경우 유령상권이 조성돼 도시에 활력이 떨어지고, 미분양이나 빈집 증가에도 영향을 줄 수 있는 만큼 추가적인 상가 공급량 조절이 필요하다고 전문가들은 조언한다.

16일 한국감정원에 따르면 대부분의 혁신도시 1인당 상가면적은 전국 평균(8.33)을 크게 웃도는 것으로 조사됐다. ▲광주전남혁신도시 28.1 ▲경남진주혁신도시 18.1 ▲대구혁신도시 9.14 ▲강원원주혁신도시 8.96 ▲경북김천혁신도시 8.2 등의 순으로 확인됐다.

혁신도시를 조성할 경우 얼마만큼의 상가와 주택을 공급할지 등 체계적인 도시계획에 따르게 된다. 하지만 단독주택용지에 점포겸용 단독주택이 들어서면서 예상 밖의 변수가 발생한 것이다.

주승민 한국감정원 책임연구원은 “1층에 점포가 마련된 상가주택의 경우 일반 단독주택보다 임대료 등 더 높은 수익성을 기대할 수 있다”며 “때문에 단독주택용지에 대부분 상가주택이 공급되면서 당초 도시계획의 공급 예정 물량의 초과하는 추가상가 공급이 발생했다”고 꼬집었다.

실제로 대구혁신도시를 현장 조사한 결과, 조사 대상인 단독주택 250동 전체가 상가주택이었으며, 이들 상가의 공실률은 53.2%에 육박했다.

전국 상가 공실률의 경우 올해 1분기 기준 중대형 상가는 10.4%, 소규모 상가는 4.7% 수준이다.

상가주택 문제 외에 혁신도시 내 상가 과잉공급의 또 다른 원인으로는 ▲지역별 특성을 고려하지 않은 획일적인 도시계획 기준 적용 ▲혁신도시 대부분이 개발완료 상태임에도 불구하고 계획했던 인구량을 달성한 사례가 없다는 것 등이 지적됐다.

주 연구원은 “점포겸용 단독주택을 통한 상가 공급량을 유추해 도시계획에 반영할 필요가 있다”며 “혁신도시의 경우 타지역에 비해 자족기능이 떨어지기 때문에, 상업용지공급을 조절하거나 상가주택 인허가 관련 규제책이나 법‧제도를 정비해 공실 증가에 따른 도시 활력 저하 현상을 방지해야한다”고 조언했다.

국토부 관계자는 “보통 신도시 같은 경우에 상가 공실이 줄어드는 등 정착하는 데 7년 가량의 시간이 걸리는데, 현재 혁신도시들은 준공이 최종적으로 마무리된 지 3~4년밖에 되지 않았다”며 “혁신도시 내에서 아직 매각되지 않은 용지들은 LH 소유이기 때문에 용지변경이나 공급량 조절 등은 LH가 협의해야할 것”이라고 말했다.

한국토지주택공사(LH) 관계자는 “혁신도시의 경우 해당지역 이주자를 대상으로 택지 우선권 제공, 조성원가 이하 공급 등과 함께 단독주택용지에 점포겸용 단독주택을 지을 수 있게 해줬다”며 “대구혁신도시의 경우 이주자가 많아 점포겸용 단독주택 비율이 많은 것”이라고 설명했다.