한쪽에선 ‘전셋값 오름세’, 한쪽에선 ‘역전세’

매매시장 규제에 전세 물량은 줄고 수요는 늘고

침체된 지방 전세시장에 계속 쏟아지는 입주물량

서울의 한 아파트 밀집지역 전경. ⓒ연합뉴스

주택 매매시장뿐만 아니라 전세시장에서도 서울과 지방 간 양극화가 뚜렷해지는 모양새다.

서울은 정부 규제로 매매에서 전세로 눈을 돌린 수요가 늘며 전셋값이 슬금슬금 오르는 분위기다. 반면 지방은 침체된 시장 분위기에 입주물량까지 쏟아지면서 역전세 우려가 커지고 있다.

◆매매시장 규제에 전세 물량은 줄고 수요는 늘고

18일 한국감정원 통계에 따르면 이달 둘째 주 기준 주간 아파트 전세가격 변동률은 서울은 0.03% 상승한 반면 지방은 -0.05% 하락했다.

서울 전셋값은 올해 상반기 마이너스 변동률을 보이다가 지난 7월부터 상승전환 한 상태다. 특히 강남이나 마용성 등 집값이 크게 뛰거나 새 아파트가 몰려있는 지역을 중심으로 전세가격이 상승세를 띠고 있다.

정부의 부동산 규제가 전셋값 상승에 불을 지피고 있다는 게 전문가들의 분석이다.

비싼 집값에 강력한 규제까지 더해져 주택 구입이 어려워지자 매매 대기수요가 대거 전세로 돌아서면서 매물 구하기가 어려워졌기 때문이다.

전세자금대출 규제 강화도 전셋값 상승에 한몫 한다. 지난 15일부터 2주택 이상 다주택자는 전세자금대출 보증을 받을 수 없고, 1주택자라도 부부 합산소득이 1억원이 넘을 경우 전세자금 대출 신규 보증이 제한된다. 이에 집주인들이 전셋값을 올려 부를 가능성이 높아진 것이다.

또한 양도세 비과세 요건에 실거주 2년이라는 조건이 붙으면서 집주인들이 세입자를 구하는 대신 직접 입주하는 경우가 늘어난다는 점도 전세시장 공급난을 심화시킬 것으로 보인다.

◆침체된 지방 전세시장에 계속 쏟아지는 입주물량

반대로 지방 전세시장은 역전세난 우려가 높아지고 있다. 침체된 시장에 입주물량이 계속 쏟아지면서 집주인들이 세입자를 구하지 못 해 발을 동동 구르고 있는 실정이다.

주택산업연구원의 이달 입주경기 분석에 따르면 지난달 서울지역 입주율은 87.6%인 반면 지방은 73.2%에 그쳤다. 지방지역에서도 강원도는 69.1%, 제주도 63.3% 등으로 60%대로 주저앉았다. 미입주 사유로는 ‘세입자 미확보’가 가장 큰 이유로 꼽혔다.

이 가운데 이번 달만 해도 수도권 입주물량은 지난달에 비해 154가구가 줄었지만 지방은 4222가구가 더 늘어났다. 집이 남아돌고 있는데 공급이 계속되는 상황이다.

전문가들은 집주인들의 세부담이 임차인에게 조세전가 되는 것을 막는 안전장치가 필요하며, 공급조절 등을 통해 지방 전세시장을 안정시켜야 한다고 조언한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “현재 전반적인 전세가격 상승 압력은 낮아졌지만, 서울 지역의 경우 국지적으로 전셋값이 상승할 가능성이 있다”며 “모니터링이 꼼꼼하게 필요한 시점이다”고 분석했다.

이어 그는 “전월세상한제나 계약갱신청구권이 없는 상황에서 보유세나 양도세가 오르면 그 부담을 집주인들이 세입자에게 전가할 수 있다”며 “정부가 임대주택의 직접적인 대량 공급이 어려울 경우 민간임대주택을 늘리는 게 차선책인데, 현재는 임대주택사업자에 대한 혜택이 축소돼 민간임대주택 확보 대책도 필요하다”고 덧붙였다.