가치가 변하는 곳에 투자하라

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    가치가 변하는 곳에 투자하라
    가령 한강이 보이지 않던 아파트가 한강이 보이는 아파트로 변한다면 어떻게 될까?
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    등록 : 2019-03-06 06:00
    김순길 (주) 마이베스트부동산자산관리 대표
    가령 한강이 보이지 않던 아파트가 한강이 보이는 아파트로 변한다면 어떻게 될까?

    ▲ ⓒ데일리안 DB

    우리는 부동산을 떠나 존재할 수 없으며, 살아가면서 부동산이 제공하는 공간에서 생활하며 부동산이 제공하는 공간이 필요한 사람은 끊임없이 증가하고 있다.

    부동산 공급의 한계로 인해 인구가 늘어날수록 부동산 가격은 높아질 수밖에 없으며, 많은 사람들이 모여 사는 도시지역의 경우 부동산가격이 높게 형성되는 것이다.

    부동산의 가치나 활용방법은 부동산을 둘러싼 다른 부동산으로부터 절대적인 영향을 받게 된다. 물론 부동산은 그 부동산의 소유자 마음대로 이용할 수 있다.

    가령 한강이 보이지 않던 아파트가 한강이 보이는 아파트로 변한다면 어떻게 될까?

    강서구에 1,400세대 규모의 가양6단지 아파트가 있다. 우선 입지가 매우 좋다. 9호선 가양역에서 도보로 5분 거리인데, 이 역이 급행역이다. 급행역은 사람들이 매우 선호하기 때문에 굉장한 장점이다. 올림픽대로도 바로 탈 수 있고 마곡지구와도 매우 가깝다.

    마곡지구는 9호선과 함께 대기업들이 들어서는 기업단지다.

    마곡지구는 지하철 개통과 대기업 유치라는 두 가지 호재로 순식간에 부동산 가격이 상승했다. 마곡지구와 가깝다는 이점 외에 가양6단지 아파트는 인근에 이마트, 홈플러스 등 대형 마트가 있고 초등학교와 중학교도 가깝다. 게다가 한강변에 있다.

    25년 된 아파트라 5년에서 10년 후에는 리모델링이나 재건축이 이루어진다. 그런데 이 아파트를 분양하던 1990년대 초에는 한강 조망권이 지금처럼 큰 가치를 지닐 때가 아니었다. 가령 이 아파트 606동은 거실에서 한강이 보이지 않는다. 막힌 데 없이 탁 트여 당연히 한강이 보여야 하는데 안타깝게도 반대 방향으로 지어졌기 때문이다. 그래서 한강을 보려면 문을 열고 복도로 나가야 한다.

    향후 이 아파트를 리모델링이나 재건축한다면 지금보다 평수도 넓어지고 거실에서 한강을 바라볼 수 있게끔 지을 것이다. 당연하지 않은가. 한강이 안 보이는 아파트가 멋진 한강을 볼 수 있는 아파트로 변한다. 한강 조망이 되는 변하는 아파트가 될 수 있는 것이다. 가격상승도 당연할 것이다.

    부동산을 둘러싼 다른 부동산은 내 것이 아니므로 내 마음대로 할 수 없다. 따라서 부동산을 구입하거나 내가 가진 부동산을 활용하려면 가장 먼저 주변 부동산의 활용방법이나 환경 여건 등을 면밀하게 검토해야 한다.

    이때 주의해야 할 것은 부동산을 둘러싼 주변 부동산의 활용방법은 끊임없이 변화한다는 사실이다.

    변화가 예상되는 아파트는 부동산의 가치를 변하게 한다.

    짐 로저스의 투자 원칙에서 "저평가된 하지만 그러나 긍정정인 변화가 일어나는 곳을 주목하라 ( Focus on Cheap But Positive Change) " 가 필요한 시기이다.

    또한, 많은 사람이 모여 사는 도시지역의 경우 보다 상세하게 지역을 구분하여 각 지역별로 구체적인 이용방법을 법률로 정해놓았다. 또한 도시계획법에서는 특정한 시설이나 환경 등을 보호하기 위해 일정한 구역을 정해 부동산의 이용방법을 정하고도 있다.

    이와 같이 전국 모든 지역은 일정한 이용 용도가 정해져 있다. 국가에서는 이와 같은 사실을 널리 알리기 위해, “토지이용계획확인서” 제도를 만들었다. 따라서 자기가 가진 부동산을 어떤 용도로 이용할 수 있는지 알아보고 싶으면, 누구나 시청, 군청, 구청 민원실을 방문해 토지이용계획확인서를 발급 받아 확인할 수 있다.

    글/김순길 (주) 마이베스트부동산자산관리 대표
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