서울 신축아파트 물량 20년간 절반 '뚝'

14일 건산연 ‘도심 공간 가치 제고 전략 모색’ 세미나 개최

민관협력 주택공급‧도시재생 등으로 도심 경쟁력 강화해야

14일 건산연 ‘도심 공간 가치 제고 전략 모색’ 세미나 개최
민관협력 주택공급‧도시재생 등으로 도심 경쟁력 강화해야

14일 열린 건산연 ‘도심 공간 가치 제고 전략 모색’ 세미나에서 허윤경 연구위원이 주제발표를 하고 있다. ⓒ한국건설산업연구원

한국건설산업연구원은 14일 서울시 강남구 논현동 건설회관에서 ‘도심 가치 제고 전략 모색 세미나’를 개최하고 “주택, 도시재생, 부지 확보 차원에서의 민간공원조성 특례사업을 통한 도심 공간 활용 방안”을 제시했다.

허윤경 주택도시연구실장이 첫 번째 주제로 ‘대안적 도심 주택 공급 방안 모색’에 대해 발표했다. 이어 이태희 부연구위원과 김성환 부연구위원이 각각 ‘도시재생을 재생하자’ ‘민간공원조성 특례사업 활성화 방안’에 대해 주제 발표를 이어갔다.

◆도심 주택 공급, 도시 경쟁력 제고의 주요한 수단

허윤경 연구위원은 서울 아파트 시장은 매매가격과 전세가격 불안이 상존하는 시장임에도 2010년대 들어 서울의 아파트 공급 물량 감소폭이 수도권에 비해 큰 상황이라고 분석했다.

2000년대(2000∼2009년 평균) 대비 2010년대(2010∼2019년 평균) 연간 서울의 아파트 준공 물량은 44.9% 감소했다. 같은 기간 수도권의 아파트 준공 감소폭은 17.2%로 서울의 감소폭이 절대적으로 크게 나타났다.

수도권 아파트 공급에서 서울 아파트 공급이 차지하는 비중이 과거에는 30%를 상회했으나, 2010년대 들어 20%대로 낮아졌다. ▲1990년대(1990∼1999년) 30.3% ▲2000년대(2000∼2009년) 33.0% ▲2010년대(2010∼2019년) 21.9% 등으로 감소세를 이어갔다.

서울의 신축 5년 이내 아파트가 2005년에는 35만4460가구였으나, 2017년 18만1214만호로 20여년 동안 절반 수준으로 감소했다.

도쿄·오사카, 뉴욕의 경우 도심 주택 공급이 인구 증가로 이어지고, 이는 다시 도시 경쟁력이 제고되는 중요한 요인이라는 점을 인식하고 민간을 활용해 도심 주택 공급을 위한 다양한 노력을 기울이고 있다.

일본은 전역적인 인구 감소에도 불구하고 도쿄 도심 3구 인구는 2010∼2015년 동안 18.1% 증가했다. 이는 도심 대규모 개발 시 주택 공급 의무화, 과감한 용적률 인센티브, 주거용으로의 용도 전환 지원 등 도심에 주택을 공급하기 위한 중앙정부와 지방정부의 전방위적인 노력의 결과로 풀이된다.

뉴욕의 도심 지역인 맨해튼과 브루클린도 최근 주택 공급 증가세가 뚜렷하다. 뉴욕의 정책적 방향성은 중장기적 관점에서 민간의 사업이 작동할 수 있는 구도를 형성해주는 것이다. 계획 단계에서는 도시계획적 지원을 통해 사업성을 지원하고, 개발 및 보유 단계에서는 세제 및 금융 지원을 실시해 사업단계별 촘촘한 지원을 실시하고 있다.

허 연구위원은 “우리나라도 도심 주택 공급을 통해 도시경쟁력 제고 방안을 고민해야 한다”며 “도심의 택지 상황을 고려하면 민간 협력에 기반한 안정적 주택 공급 방식을 정착할 필요가 있으며, 양질의 주택을 도심에 공급하기 위한 다양한 방안이 모색돼야 한다”고 강조했다.

◆도심 공간 재생의 핵심은 민관 파트너십과 민간투자 유치

이태희 부연구위원은 현 정부 들어 도시재생 뉴딜사업이 대대적으로 추진되고 있으나 낮은 사업 효과성에 대판 비판과 이를 개선하기 위해서는 도시재생 추진 방식의 대전환이 필요하다고 주장했다.

이 부연구위원은 성공 사례로 흔히 알려져 있지만 실상이 ‘제대로’ 분석되지 않은 영국 셰필드시 도시재생 추진 과정을 소개하며, 현재 우리나라의 도시재생 사업은 과거 1980년대 셰필드시가 공공 주도로 추진하며 겪었던 시행착오를 반복하고 있다고 설명했다.

이를 통해 도심 공간 재창조를 위해 중요한 것은 민간의 창의적인 아이디어의 반영, 민간자본 투자 등이 핵심이라는 점이 강조됐다.

이 부연구위원은 “현재의 도시재생은 ‘공공성’의 가치가 우선적으로 반영되고 있는데 앞으로는 도시 활성화라는 궁극적 목표 달성에 실질적인 효과가 있는 사업 위주로 추진해야 한다”며 “사업계획 수립 단계부터 민간이 권한을 가지고 참여할 수 있어야 2000년대 이후 셰필드 사례처럼 사업의 성공을 담보할 수 있다”고 말했다.

◆민간공원조성 특례사업 도심부지 확보수단으로 활용해야

민간공원조성 특례사업은 도심 주택 공급 수단으로서 성공적인 준공 사례를 배출하였지만, 최근 사업 진행이 더딘 이유는 민간사업자들에 대한 지나친 공공성 요구 때문인 것으로 분석됐다.

민간공원조성 특례사업은 일몰 위기에 놓인 시설 조성이 지지부진하자, 민간자본을 끌어들여 신속히 공원시설을 조성하기 위해 도입된 제도이다. 지난해 준공된 의정부 직동공원과 추동공원은 비공원시설인 아파트가 차지하는 면적이 각각 20%와 12%(법정 한도 30%)로 민간공원조성 특례사업은 공공성과 사업성 간 균형을 이룬 것으로 평가된다.

최근 특례사업에 대한 공공성 확보 요구는 ▲비공원시설 면적비율의 과도한 축소 ▲80% 수준의 일시납 현금예치금 비율 ▲현금예치금 반환 채권 발행 불가 ▲협상 과정에서의 사업 지연 ▲공공기관인 LH의 사업 투입으로 인한 민간사업자의 기회 박탈 등이다.

발표를 맡은 김성환 부연구위원은 ▲공원 조성 대상을 확대해 민간자본을 유인하고 ▲사업자의 금융비용 부담을 낮춰주고 ▲일몰 전후 공원 보전 면적을 최대한 확보하는 데 집중할 것을 당부했다.

김 부연구위원은 “다양한 사업 활성화 방안을 제시했지만 그중에서도 협상 및 인허가 리스크를 최소화시키는 것이 민간 참여를 유도하는 데 가장 중요할 것”이라며 “최근 국토부가 LH를 적극 투입하는 방침을 내놓았는데, 이는 공공성 확보 측면에서 긍정적이지만 공공에서 투입할 수 있는 재원의 여력이 크지 않을 뿐 아니라 도심이 창의적 공간으로 탈바꿈하기 위해서는 민간사업자들에게도 충분한 기회가 주어져야 할 것”이라고 설명했다.