정부는 민간택지 분양가상한제로 실수요자의 내집마련 부담이 완화되고 집값이 안정화될 것이라고 전망했다.

또 분양가 상한제로 아파트 품질이 저하될 수도 있다는 전망에 대해 건축비를 최신 기술 및 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정할 방침이라고 전했다.

12일 국토교통부는 오는 10월부터 공포·시행될 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하겠다고 밝히면서 이와 같은 입장을 전했다.

우선 국토부는 그동안 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다고 분석했다.

과거 분양가 상한제 시행 시기인 2007년부터 2014년 서울 집값은 안정세, 오히려 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐다는 해석이다.

이에 따라 민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의분양가를 책정토록 하고, 주택 시장 전반의 안정에 기여한다는 전망이다.

이와 관련 최근 국책연구기관(국토연)도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%포인트 하락 효과가 있다는 전망을 내놓았다.

국토연구원은 이중차분법을 이용했는데, 이 방법은 정책이 적용되는 처치그룹과 정책이 적용되지 않는 통제그룹간의 정책성과를 측정하는 방법론 중의 하나로 거시 경제적 요인을 제어해 정책성과를 측정할 수 있는 장점이 있다.

특히 주택 공급 확대와 함께 분양가 상한제가 시행될 경우장기간의 시장 안정화에 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

앞으로 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선을 통한 공급도 확대될 예정이다.

국토부는 민간택지 분양가상한제가 아파트 품질을 저하시킬 수 있다는 전망도 일축했다. 분양가 상한제는 건축비를 최신 기술 및 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요 비용도 인정하고 있다는 것이다.

이미 공공택지에서는 분양가 상한제를 의무 시행 중으로, 세종·위례 등 주요 공공택지에서 소비자가 선호하는 우수한 품질의 주택 공급이 기대되는 결과 청약 수요가 집중되고 있다는 해석이다.

특히 과거 상한제가 적용된 대치·논현·서초 등 주요 민간택지에도 가격 대비 성능이 좋은 아파트가 공급됐다고 덧붙였다.

정부는 민간택지 분양가상한제는 수요들에게 '합리적인 가격' 을 제시해 소비자의 권리를 높일 것이라고 내다봤다.

분양가 상한제는 분양가를 택지비+건축비 이하의 가격으로 설정토록 하는 제도인데, 주택 건설에 소요되는 비용(원가)을 고려하므로, 과거(1977년~1988년) 획일적 분양가 규제와는 전혀 다른 제도라는 것이다.

특히 가산비를 통해 개별 사업장 특성을 탄력적으로 고려한다는 방침이다. 택지비의 경우 ①연약 또는 암석지반 공사비 ②간선시설 설치비 ③지장물 철거비 ④기타 수수료 등의 기준에 따른다.

건축비는 ①주택 유형(초고층 주택, 테라스하우스 등) ②초과 복리시설 (피트니스센터 등) ③인텔리젼트설비 ④설계 특수성(특수자재·설비) 등이 포함된다.

또한 분양가 심사의 투명성·전문성·공정성을 강화하기 위해 분양가 심사위원회에 대한 제도 개선을 추진 중이다.

이를 위해 ①위원 명단 및 회의록 공개 ②공공위원 확대 등 위원회 구성 내실화 ③회의자료 사전검토기간 확대(2→7일) ④위원 제척사유 강화 등이 포함된다.

분양가격 세부 항목 공시, 분양가 심사 내실화와 함께 분양가 상한제 시행으로 합리적인 분양가 설정을 기대하고 있다.

국토부는 이번 분양가상한제 확대로 부담 가능한 주택이 안정적으로 공급돼 내집 마련도 쉬워질 것이라고 전했다.

실제 2007년 분양가 상한제 시행 후 2년 동안 서울 인허가 감소는 금융위기, 상한제 시행 전 밀어내기에 따른 인허가에 따른 기저효과 등에 발생했다는 해석이다.

금융 위기 충격이 완화된 2010년부터는 상한제 시행 상황에서도 상한제 이전 수준으로 충분한 물량의 인허가가 이뤄졌다.

2008년 인허가 감소의 60% 이상은 정비사업 내 물량이며, 오히려 정비사업 물량(1만9000가구)은 상한제 시행 전인 2006년(1만5000가구)보다 많다는 것이다.

과거 상한제 시행시기(2007~2014년)에도 정비사업 인허가 물량은연평균 2만1000가구로 2006년(1.5만호) 대비 높은 수준이었다고 전했다.

현재 서울 내 추진 중인 381개 정비사업 중 추진이 본격화 된 착공(85개), 관리처분인가(66개) 단지는 151개(약 13만7000가구)다.

국토부는 앞으로 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선을 통한 공급도 확대 예정이다.

부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급되어, 실수요자의 내집 마련 부담이 완화된다고 내다봤다.