주산연 “내년 서울 집값 4.2%↑…지방도 상승 전환”

전국 상승률 1.3% 예측…유동성 증가에 주택은 감소

입주물량 부족으로 전월세 가격도 상승세 전망

“공급 확대 양·속도 높일 수 있는 방안 신속 추진해야”

ⓒ연합뉴스

내년 서울 집값이 4.2% 오를 것이란 예측이 나왔다. 전국적으로도 수도권뿐 아니라 하락세를 유지하던 지방 집값도 상향 전환해 전국 집값이 상승할 것이라는 전망이다.

주택산업연구원은 23일 서울 중구 대한상공회의소에서 개최된 ‘2026년 주택시장 전망과 정책 방향’ 기자간담회에서 유동성과 금리, 주택수급과 경기전망을 토대로 예측한 결과 전국 집 값은 평균 1.3% 상승할 것으로 내다봤다.

서울이 4.2% 오르며 상승 흐름을 유지하는 가운데 수도권 집값이 2.5% 오를 것으로 주산연은 예상했다. 올 들어 11월까지 0.8% 하락한 지방 집값은 연말까지 변동률을 –0.7% 수준으로 마무리 짓고 내년에는 0.3% 소폭 상승할 것으로 분석됐다.

주산연은 “지난 10년간 유동성 증가로 자산가격 상승 압력이 높아진 데다 지난해 9월부터 시작된 미국 기준금리 인하로 인한 대출금리 하락과 누적된 주택공급 위축 등을 고려했을 때 주택가격은 올해의 상승 기조를 이어갈 것”이라고 설명했다.

연 평균 67만명 수준이던 30세 도달인구가 2022~2025년 평균 74만4000명 수준으로 증가하는 등 주택 수요가 증가세를 보일 것으로 예상되는 가운데 유동성(M2) 규모도 지난 2017년 2471조원에서 올해 10월 4466조원으로 불어난 상황이다.

주산연은 주택담보대출 금리가 지난해 연평균 4.25%에서 올해 3.98% 수준으로 떨어진 데 이어 내년에는 3.65% 내외로 하락할 것으로 내다봤다.

주택 착공 물량도 4년간 60만가구 수준(정부추산 기준)의 부족분이 누적됐다는 점도 집값 상승을 야기할 수 있는 요소로 꼽힌다.

전셋값은 입주물량 감소로 전국 2.8%, 수도권 3.8%, 서울 4.7%, 지방 1.7% 상승할 것으로 전망된다.

월세도 입주물량 부족과 전세의 월세전환 가속화로 수도권을 중심으로 상승 흐름이 이어질 가능성에 무게가 실린다.

주택 매매가격 전망.ⓒ주택산업연구원

주산연은 주택 매매거래량은 올해보다 감소할 것으로 예측했다. 올해 1~10월 기준 주택매매거래량은 60만2000건이며 연구원이 예측하는 올해 연간 거래량은 68만7000건 수준인데 내년에는 65만건 수준으로 축소될 것이란 설명이다.

특히 주산연은 민간 주택건설사업 착수가 매우 어려운 상황이라고 평가했다. 미분양 적체와 매입 후 미착공 용지 증가로 주택사업자의 자금 여력이 악화된 데다 신용도 하락과 규제 강화로 브릿지론과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)도 어려운 상황이며 조달 금리도 높다는 이유에서다.

이에 정부가 공공 부문의 공급물량을 늘리고 있고 내년에는 시장 분위기 개선에 따라 착공과 분양물량 증가가 예상되나 2~3년 전 아파트 착공물량 감소로 입주물량은 올해보다 줄어들 것이란 전망이 나온다.

구체적으로 인허가 물량은 올해 38만6000가구보다 늘어난 40만가구, 착공은 올해 27만8000가구 대비 증가한 32만가구, 분양도 올해 23만가구 보다 늘어난 24만가구로 예측되지만 준공은 올해 34만2000가구 보다 줄어든 25만가구 수준으로 제시됐다.

주산연은 “내년 주택정책방향은 유동성과 금리, 환율 등 전반적인 경제지표를 안정적으로 관리하면서 기존 수요억제 대책 중 허가제 등 규제 정책의 매물 잠김 효과와 전월세 물량 감소 문제 등 부작용을 보완해야 한다”며 “공급 확대의 양과 속도를 높일 수 있는 방안을 신속 추진해야 한다”고 설명했다.

한편 주산연은 일정규모 이상 주택건설사업 승인권한을 국토교통부 장관으로 일원화하는 등의 내용을 담은 ‘주택공급 특별대책지역’을 제안했다. 신속한 주택공급을 추진하자는 취지로 해당 지역 내에서 진행되는 주택사업에 용적률과 영향평가 특례를 부여하고 PF 대출 조건 및 충당금비율 완화 등 내용이 담겼다.