서종대 주산연 원장 “집값 잡기 어려워…부처간 긴밀히 협력해야”

전국 1.3%·서울 4.2%↑… “내년에도 서울 집값 오름세”

유동성 증가·공급 부족 영향…“재초환제도 없어져야”

토허제로 매물잠김 심화로 전셋값 불안 상승…“해제는 신중해야”

서종대 주택산업연구원 원장(가운데)이 23일 서울 중구 대한상공회의소에서 개최된 ‘주택시장 전망과 정책방향’ 기자간담회에서 발언하고 있다. 왼쪽부터 김수현 주산연 부연구위원, 서 원장, 김덕례 선임연구위원.ⓒ데일리안 임정희 기자

그동안 누적된 주택공급 부족 물량과 유동성 확대 등의 영향으로 내년에도 집값 상승세가 이어질 것으로 예상된다.

특히 올해 새 정부들어 실시된 강력한 수요억제책이 오히려 매물 잠김 현상을 심화시켜 집값은 물론 전월세 가격을 자극할 것이란 전망으로 정부부처간 긴밀한 협력이 필요하다는 지적이 제기됐다.

서종대 주택산업연구원장은 23일 서울 중구 대한상공회의소에서 개최된 ‘주택시장 전망과 정책방향’ 기자간담회에서 “부동산 시장에서 유동성과 금리의 영향이 커지고 있다”며 “정부로서는 집값을 잡기가 굉장히 어려운 상황인데 기획재정부와 금융위원회, 국토교통부가 긴밀히 협력해야만 집값을 안정시킬 수 있다”고 주장했다.

서 원장은 도시정비사업이 장기적인 측면에서 집값 안정에 도움이 된다는 점을 강조했다. 그는 “5~6년 뒤에는 상당수 아파트가 준공 30년을 넘어가기 때문에 도시정비를 적극 추진해야한다”며 “재건축초과이익환수제도 없어져야 한다”고 강조했다.

이어 “도시정비사업도 일종의 개발사업인데 사업 추진 시 발생하는 혜택들은 기부채납 등으로 환수가 되고 있다”고 지적했다.

다만 “서울시에서 빠르게 정비구역을 지정했는데 당장 착공할 수는 없기 때문에 단기적으로는 집값은 올리는 현상이 나타났다”며 “정비사업은 집값 안정을 위해 체계적으로 질서있게 추진해야 한다”고 덧붙였다.

내년 주택가격 전망.ⓒ주택산업연구원

주택산업연구원이 이 날 발표한 ‘주택시장 전망과 정책방향’에 따르면 내년 서울 집값은 4.2% 오를 것으로 예상된다.

올해 예상되는 연간 상승률 6.6%보다 축소된 수치이나 내년에도 오름세가 지속된다는 설명이다.

수도권도 내년 2.5%, 지방도 0.3% 올라 전국 집값은 1.3% 수준의 상승률을 기록할 것으로 예상된다.

주산연은 풍부한 유동성과 낮아진 대출금리, 주택공급 물량 부족 등이 집값 상승을 부추기는 요인으로 보고 있다.

유동성(M2) 규모가 지난 2017년 2471조원에서 올해 10월 4466조원 수준으로 불어난 데다 지난해 연평균 4.25% 수준이었던 주택담보대출 금리도 올해 3.98% 수준으로 떨어졌다.

반면 주택 착공 물량도 4년간 60만 가구 수준(정부 추산 기준)의 부족분이 누적된 상태다. 주택공급을 촉진하기 위해 정비구역을 지정한 것도 단기적으로는 서울 집값을 자극한 원인으로 꼽았다.

내년 서울 전셋값은 4.7% 오를 것으로 예상된다. 수도권에서 3.8%, 지방에서 1.7% 오르며 전국적으로는 2.8% 상승할 것이라는 예측이 나왔다.

올해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역(토허제)·조정대상지역·투기과열지구로 지정되면서 갭투자(전세 낀 매매)가 전면 금지되고 실거주 위주의 거래로 유인하려는 수요 억제책이 오히려 매물 잠김 현상을 유발해 전월세 가격 상승을 이끈다는 설명이다.

월세 가격도 입주물량 부족과 전세의 월세 가속화 등으로 수도권 중심의 월세가격 상승이 진행될 것으로 예상된다.

내년 전세가격 전망.ⓒ주택산업연구원

다만 주산연은 토허제를 푸는 데에는 신중을 기해야 한다고 보고 있다. 입주 물량이 충분하지 않은 상태에서 규제를 풀었을 때 단기간 집값이 급격히 오를 수 있어서다.

주산연은 내년 준공 물량이 올해보다 줄어들 것으로 보고 있다. 2~3년 전 착공 물량이 줄었던 여파가 나타나는 것이다. 내년 전국 준공 물량은 올해 34만2000가구 대비 줄어든 25만가구로 분석됐고 수도권 준공 물량은 올해 15만가구에서 12만가구로 감소할 것으로 예상된다.

이에 따라 주산연은 토허제와 관련해 다주택자가 임대 중인 주택의 경우 최소 임대기간 2년이 끝나는 시점까지 매수인의 입주를 연기해줄 필요가 있다고 제언했다.

또 단기적으로 집값 상승을 부추길 수 있는 도시정비사업은 공급 효과가 빠르게 나타나는 착공 단계 사업이나 중소규모 정비사업을 촉진해야 하고 신속한 착공과 분양을 위해 인허가 절차 단축 등을 추진해야 한다고 설명했다.

서 원장은 “다주택자들이 집을 팔고 싶어도 세를 주고 있어 매수자가 실거주가 불가능해 팔지 못하는 문제가 있다”면서도 “토허구역을 묶을 때 잘 묶어야 했는데 지금 푸는 것도 문제가 있다”고 말했다.

이어 “수도권에서 1년에 25만가구가 입주해야하는데 내년엔 절반도 안되는 물량이 입주 물량으로 나온다”며 “규제 부작용을 해소하고 실거래가 왕성하게 일어날 수 있도록 하는 장치들이 마련돼야 한다”고 부연했다.