줄어든 재초환 부담금, 재건축 속도 빨라지나

재초환 면제 3000만→1억원으로 높여

“일부 부과 대상 제외 단지, 속도 개선 기대”

국토교통부는 ‘국민 주거 안정 실현 방안’을 통해 향후 5년간 전국에서 22만가구이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다.ⓒ데일리안

정부가 재건축 사업의 마지막 단추 역할을 하던 준공인가 시점의 재건축초과이익환수제(재초환) 규제를 완화해 재건축 사업 부담이 크게 경감될 예정이다.

이전 정부와 달리 민간의 재건축·재개발 등 정비사업을 적극 추진하겠다는 정부의 의지가 드러나면서 사업 추진에 속도가 붙을지 주목된다.

앞서 지난 16일 국토교통부는 ‘국민 주거 안정 실현 방안’을 통해 향후 5년간 전국에서 22만가구이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이라고 발표했다. 정비계획 가이드라인 사전 제시를 통해 구역지정 소요기간을 5년에서 2년으로 단축해 민간의 빠른 사업시행을 유도한다는 방침이다.

특히 재초환을 통해 민간 재개발, 재건축 등 정비사업 중심의 도심 공급 기능 회복을 꾀하겠다는 취지다.

재초환은 2006년 도입됐으나 부동산 시장 침체 등을 이유로 2013년부터 2017년까지 5년간 유예됐다. 유예 전에 사업이 취소되거나 재초환이 중단되길 기다린 곳들이 많아 실제 적용 사례가 많지 않은 것으로 알려졌다.

다만 2015년 이후 주택가격이 급등하면서 재건축초과이익이 큰 강남권, 한강변의 재건축 단지들은 재초환 산정기준 및 부과대상에 점차 불만이 고조된 바 있다.

현재 기준은 추진위원회 설립부터 준공 시점까지 오른 주택가격에서 건축비 등의 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 가구당 3000만원을 넘을 경우 최고 50%까지 세금을 부과한다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “재초환은 재정비 사업 관련 제도 중에서 가장 ‘뜨거운 감자’로 현재까지 부과는 됐지만 실제 부담한 단지는 한 곳도 없을 정도로 반발이 큰 제도이기도 하다”며 “3000만원인 면제 구간을 상향 조정하는 동시에 구간별 부과율도 낮추고, 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 바꿔서 부과 기간을 단축하는 방안이 예상됐는데 구체적인 발표가 미뤄져 상황을 지켜볼 필요가 있다”고 설명했다.

그는 “일부에서는 집값을 자극시키거나 강남을 위한 규제 완화라는 반론도 있어서 사회적 합의가 되지 않은 상태에서의 정치적 판단은 쉽지 않을 수 있다”고 했다.

그러면서 “내용에 따라 지방이나 강북권 소형 재건축 단지는 부담금이 면제되는 효과도 기대할 수는 있으나, 규제 완화가 재건축 아파트 가격을 자극할 수 있고 반대로 시장의 기대치에 부응하지 못하면 민간 주도의 공급 활성화라는 모토 자체가 퇴색될 수 있어 어느 정도 수위로 합의가 될지 지켜봐야 할 것 같다”고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “재초환 면제 기준을 종전 3000만원에서 1억원으로 높이면 지방과 수도권 외곽 등지에선 부과 대상에서 제외되는 단지들이 나올 수 있을 전망이라 일부 재건축 단지는 정비사업 속도의 개선이 기대된다”고 말했다.

그는 “다만 다주택자나 재초환 부과금액이 상당한 고가아파트 밀집지에서는 부담금 완화 수위에 대한 민감도가 예민한 편”이라며 “부동산 경기와 주택가격, 지역별 여건 등을 반영해 조합원 1인당 재건축초과이익 기준금액(1억원)을 더 높이자는 요구가 나올 수 있다”고 예상했다.

또 “재초환법 개정이 국회 법 개정이 필요해 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜볼 필요가 있다”고 평가했다.