임대사업자 숨통 트나…쌓여가는 미분양에 규제 더 푼다

다주택자 세제 혜택 부활 및 아파트 포함 여부 관건

금리인상 부담 여전, 거래 정상화 효과 '미미'

"시세 대비 최대 절반 저렴…일부 '전세의 월세화' 해소될 듯"

주택경기 침체로 지방을 넘어 서울로도 미분양 우려가 점차 확산하면서 정부가 연내 등록임대주택 제도 혜택을 늘리는 등 추가 규제 완화에 나선다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

주택경기 침체로 지방을 넘어 서울로도 미분양 우려가 점차 확산하면서 정부가 연내 등록임대주택 제도 혜택을 늘리는 등 추가 규제 완화에 나선다.

1일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 말 기준 서울의 민간아파트 미분양 물량은 총 866가구로 한 달 전 719가구 대비 17.0% 증가했다.

올 1월 47가구에 그치던 미분양 물량은 계속되는 금리 인상과 주택 가격 하락세가 맞물리며 점차 확대됐다. 서울의 미분양 물량이 800가구를 넘어선 건 2016년 2월(884가구) 이후 6년 8개월 만이다.

악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 같은 기간 210가구로 집계됐다. 한 달 전인 9월(187가구) 대비 12.3% 늘었고, 지난 1월(45가구)과 비교하면 4배 이상 증가했다.

연이은 금리 인상과 원자잿값 상승, 경기 침체 등으로 분양 일정을 미루던 건설사들이 12월까지 막바지 분양에 나설 예정이어서 서울의 미분양 우려는 더 커질 것으로 보인다.

리얼투데이에 따르면 이달 서울에선 7166가구가 일반분양 물량으로 나온다. 둔촌주공(올림픽파크포레온·4786가구), 장위4구역(장위자이레디언트·1330가구) 등 굵직한 재건축·재개발 물량이 포함되면서 그간 공급가뭄에 시달리던 서울에 이례적으로 신규 공급이 쏟아질 에정이다.

정부는 지방에서 서울까지 전국적으로 미분양 공포가 확산함에 따라 등록임대주택 제도 혜택을 되살려 임대주택 공급을 늘린단 방침이다.

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 비상거시경제금융회의에서 "시장 상황을 예의 주시하며 연내 등록임대사업제 개편 등 부동산 규제 추가 완화를 추진하겠다"고 밝혔다.

등록임대주택은 임대사업자로 등록한 다주택자에게 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택을 부여하는 제도다. 이전 정부에서 세입자가 저렴한 가격으로 안정적인 거주가 가능하도록 돕겠단 취지로 제도 활성화에 나섰다.

하지만 세금 회피 수단으로 악용된단 지적이 제기되면서 현재는 사실상 혜택이 거의 없는 상태다. 2020년 7·10대책으로 제도가 축소 개편되면서 아파트를 제외한 빌라, 단독주택 등 비(非)아파트에 대한 10년 장기 등록임대만 허용하고 있다.

거래절벽 장기화와 집값 하락세가 이어지는 만큼 다주택자에 대한 세제 혜택을 확대하거나 전용 60㎡ 이하 소형아파트에 대한 등록임대를 허용하는 방안 등이 검토된다.

전문가들은 고금리 기조가 당분간 유지되는 만큼 당장 시장에 유의미한 효과를 거두긴 힘들 거란 평가다. 다만 등록임대주택이 시세 대비 최대 절반가량 보증금이 저렴한 점을 미뤄 일부 대출이자 부담으로 월세를 택하는 세입자의 움직임은 줄어들 수 있단 관측이다.

서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "집값 상승 여력이 부족하고 임대수익률이 기대하는 만큼 나오지 않을 가능성이 커서 주택시장 경착륙을 방지하는 효과는 있겠지만 활성화하기엔 어려움이 있을 것"이라며 "제도 개편의 효과를 거두려면 금리가 어느 정도 안정기에 접어드는 내년 하반기 정도는 돼야 할 것"이라고 말했다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 "미분양이 계속 늘어나고 있어서 내년에는 지방부터 좀 심각해질 수 있다"며 "임대 의무기간을 세부적으로 조정하고 그에 따른 혜택도 차등 적용하는 방식으로 비아파트 외 아파트를 포함하는 방안도 검토되면 시장에 미칠 영향은 줄어들 수 있다"고 설명했다.

이어 "금리가 오르면서 전세 대신 월세로 돌아서는 세입자가 늘고 있는데, 아파트가 등록임대에 포함되면 굳이 월세로 전환할 이유가 없는 세입자들을 전세시장에 잡아두는 역할도 할 것"이라고 덧붙였다.