대출 규제에 부동산 양극화 더욱 심화 우려

스트레스DSR 2단계 시행…당분간 매매가 강보합 수준

“고가 보단 중저가에 대출 영향, 서울 주요지역 수요 몰려”

9월 첫째 주 서울 아파트 가격은 지난주보다 0.21% 올라 24주 연속 상승세를 이어갔다. 다만 상승폭은 전주(0.26%)에 비해 줄었다.ⓒ연합뉴스

서울 강남구 아파트를 비롯한 서울의 인기 지역을 중심으로 신고가 거래가 이어지고 있는 가운데 정부의 대출 옥죄기가 시작되면서 부동산 양극화가 더욱 심해질 것이란 우려가 나온다.

6일 한국부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 9월 첫째 주 서울 아파트 가격은 지난주보다 0.21% 올라 24주 연속 상승세를 이어갔다. 다만 상승폭은 전주(0.26%)에 비해 줄었다.

올해 3월 넷째 주(0.01%)부터 상승세로 돌아선 서울 아파트 가격은 이후 꾸준히 올라 8월 둘째 주(0.32%)엔 5년11개월 만에 최고 상승률을 기록했다. 하지만 8월 셋째 주(0.28%)부터 넷째 주(0.26%) 등 최근 3주 연속 상승폭이 빠지고 있다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 “7월까지 아파트 매매 거래량과 집값 상승세가 뒷받침되며 임장, 매수의뢰, 계약 등이 활발하게 이뤄졌으나 8월에는 계절적 요인과 더불어 3월부터 계속된 거래 급등에 따른 피로감 등이 누적되면서 수요자들의 움직임이 다소 둔화된 모양새”라고 풀이했다.

최근 시중 은행들이 대출규제 고삐를 한층 더 조이면서 당분간 매매가 상승폭은 강보합 수준(0.00~0.02%)에서 제한될 가능성이 높다는 분석이다.

전문가들은 특히 초고가 아파트의 경우 대출 규제에 별다른 영향을 받지 않기 때문에 추가 가격 상승이 기대되는 강남구를 중심으로 서울 주요지역으로 수요가 몰리면서 가격 차이는 더 벌어질 수 있다고 보고 있다.

정부는 이달부터 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 시행했다. 기존엔 7월 가산금리를 0.75%포인트 더해 시행될 예정이었지만, 가산금리를 1.2%포인트로 상향 조정하는 강화 방안(수도권 한정)이 적용된다.

시중은행 시뮬레이션 결과, 연봉 1억원으로 다른 대출이 없는 직장인이 주택담보대출을 변동금리 4.00%, 만기 40년의 원리금균등분할상환 방식으로 받을 경우 스트레스 DSR 1단계에서는 0.38%포인트가 가산된다. 대출가능금액은 7억5400만원 수준이란 계산이 나온다.

그러나 스트레스DSR 2단계가 시행되면서 비수도권 기준 0.75%포인트가 가산돼 대출가능금액은 7억1500만원으로 3900만원 줄고, 수도권(서울·경기·인천)에서는 한도가 6억7200만원으로 8200만원 떨어졌다.

한 부동산 전문가는 “최근 강남3구 중에서도 토지거래허가구역에서 신고가 거래가 나오는 만큼 사실상 이들 아파트는 대출 규제 영향이 거의 없다고 볼 수 있다”며 “2단계가 도입된다고 하더라도 실질적으로 줄어드는 대출금은 몇천만원 수준이기 때문에 고가 주택 보다는 중저가 주택에서 대출 제한 영향이 나타날 것”이라고 말했다.

그러면서 “최근의 상승세를 주도하는 강남권으로는 수요가 계속해서 몰리면서 대출 규제 효과는 크지 않고 오히려 집값 양극화만 부추길 수 있다”고 우려했다.