건설경기 침체 장기화…기업형 장기임대주택 탄력 부재 우려

송파구 공공지원 민간임대주택 경매행…임차인 ‘전전긍긍’

보증금 미반환 사고 증가 우려 확산…법인 사고액 2.4배 ‘쑥’

‘의무 임대기간 20년’ 안정성 확보 방안은…“임대료 올려야”

정부가 임대차 시장 안정화와 계층별 니즈에 맞는 주택을 공급하기 위해 신유형 장기임대주택 모델 마련을 추진 중이지만 임차인의 주거 안정과 기업의 사업성 확보라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을지 의문이 크다.ⓒ데일리안 DB

정부가 임대차 시장 안정화와 계층별 니즈에 맞는 주택을 공급하기 위해 신유형 장기임대주택 모델 마련을 추진 중이지만 임차인의 주거 안정과 기업의 사업성 확보라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을지 의문이 크다.

12일 서울시에 따르면 공공지원 민간임대주택으로 공급된 청년안심주택에 대한 임대반환보증 가입 여부 등을 전수 조사 중이다.

이는 최근 서울시 송파구에 위치한 청년안심주택의 공공지원 민간임대주택을 운영 중인 민간 사업자가 공사대금 일부를 시공사에 지급하지 못해 해당 주택들이 경매로 넘어간 데 따른 조치다.

특히 임대사업자가 의무 가입해야 하는 임대반환보증 가입신청도 근저당 설정액 등을 이유로 반려된 상황에서 이 같은 문제가 불거져서 임차인들의 불안이 커지고 있는 상황이다.

서울시 관계자는 “대부분은 임대반환보증을 가입하는데, 최근 건설경기도 악화되고 공사비 분쟁이 발생하는 등 간혹 특이한 케이스들이 발생되곤 한다”며 “다른 임대주택에서도 비슷한 문제가 불거질 수 있기 때문에 전체적으로 전수점검을 하려고 한다”고 설명했다.

건설경기 침체가 장기화되며 개인이 아닌 법인 등이 운영하는 공공지원 민간임대주택에서도 보증금 미반환 우려가 커지고 있는 것으로 파악된다.

이에 정부가 도입하려는 신유형 장기임대주택에서도 비슷한 문제가 되풀이되는 것 아니냐는 주장이 나온다.

신유형 장기임대주택은 리츠 등 법인(REITs)이 100가구 이상 대규모로 임대주택을 운영하는 것으로 의무 임대기간은 20년이다. 공공지원 민간임대주택의 2배에 달하는 수준이다.

정부는 중산층 니즈에 맞는 다양한 주택과 서비스를 제공하고 전세사기 우려가 없는 안정적인 임대주택을 공급하겠다는 취지로 신유형 장기임대주택 도입을 꾀하고 있다.

다만 의무 임대기간이 긴 만큼 매각을 통한 수익성 확보가 쉽지 않다는 점이 걸림돌로 꼽힌다. 통상 기업형 임대주택 유형의 사업들은 운영 수익보다 의무임대기간 만료 후 매각을 통한 차익을 내는 구조였다.

또 임대사업을 장기간 영위하는 동안 주택시장 침체기에 직면했을 때 보증금 미반환 리스크에 노출될 수 있다.

주택도시보증공사에 따르면 실제로 법인의 임대보증 사고액도 크게 증가했다. 법인 임대보증 사고액은 2023년 1387억원에서 지난해 3308억원으로 2.4배 확대됐다.

전문가들은 리츠 등 법인이 안정적으로 장기간 임대사업을 영위할 수 있는 사업 구조를 짜기 위해선 월세 가격이 오를 수밖에 없다고 입을 모은다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “민간 사업자가 자기자본을 적게 설정하고 보증금으로 건축비용을 충당하는 구조로 사업이 이뤄지면 리스크에 취약한 구조가될 수 있다”며 “기업화된 민간임대주택이라면 보증금 비율이 높기보단 월세 위주로 사업이 진행돼야 한다고 생각한다”고 주장했다.

심형석 우대빵연구소 소장(美 IAU 교수)도 “기업형 장기임대주택도 임대 주체가 개인에서 기업으로 넘어가는 것일 뿐 이 자체로 100% 보증금 안정성을 보장한다고 볼 수는 없다”며 “임대료 인상 없이 안정성과 사업의 수익성 두 가지를 잡긴 어렵다”고 말했다.

이어 “기업이 대부분 임대주택을 운영하는 외국에서는 보증금이 따로 없는 대신 임대료도 높다”며 “국내는 해외에 비해 임대료가 낮은 수준으로 임대 수익만으로 수익성 확보를 하긴 어렵고 이 때문에 분양을 통한 시세차익은 노리는 것”이라고 설명했다.