커지는 토허제 확대 압박…서울 아파트값 상승세 지속되나

강남3구·용산 내년 말까지 연장…추가 지역은 없어

성동 0.41%·마포 0.28%↑…높아지는 지정 가능성

수요 억제책에도 ‘똘똘한 한 채’…좋은 입지 선호 여전

ⓒ데일리안 DB

강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 대한 토지거래허가구역(토허제) 지정 조치가 내년 말까지로 연장됐지만 추가 지정 지역은 없었다.

정부가 9·7 주택공급대책으로 수도권에서 135만가구 공급까지 예고했지만 서울 아파트값은 안정되지 않는 분위기로 향후 토지거래허가구역을 확대하더라도 우상향하는 서울 아파트 값을 꺾기는 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다.

18일 부동산업계에 따르면 지난 6·27 대출 규제 효과가 떨어지면서 서울 집값 상승 압력이 다시 커지는 상황으로 토허제 확대 지정 여부와 함께 서울 아파트 가격 추이에 이목이 쏠리고 있다.

앞서 서울시는 전날 개최된 도시계획위원회 심의에서 오는 30일 만료를 앞둔 강남3구와 용산구에 대한 토허제 지정 기간을 내년 말까지로 연장했다. 다만 추가로 지정된 지역은 없었다.

토허제는 수요 억제책 중에서도 강도가 높은 규제로 투자수요를 차단하고 실거래 위주로 부동산 시장을 관리하기 위한 조치로 풀이된다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “투기과열지역과 조정대상지역 등이 전매제한이나 세금, 대출 등으로 규제하는 방법이라면 토허제는 실거주를 반드시 해야 한다”며 “거래 시에도 허가를 받아야 하고 자금 출처 검증도 까다롭다”고 설명했다.

현 정부의 부동산 정책 방향성은 주택 공급 확대에 맞춰져 있지만 시장 관리 차원에서 수요 억제에도 적극적으로 나서고 있다.

이는 이번 9·7 주택 공급 대책을 발표하면서 향후 5년 간의 수도권 주택공급 계획뿐만 아니라 추가적인 대출 규제에 대한 내용을 함께 담은 것에서도 잘 드러난다.

규제지역에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 50%에서 40%로 낮췄고 국토부 장관에게도 토허제 지정 권한을 부여하는 내용의 법령 개정을 추진하기로 했다.

이는 결국 공급대책으로 시장 불안 심리를 잠재우지 못할 경우, 토허제 확대 등 추가적인 규제에 나설 수 있다는 점을 시사한 것이다.

정부는 앞서 발표한 6·27 대출규제를 통해서도 수도권에서 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 데 이어 다주택자에 대한 주담대를 전면 차단했다. 또 주담대 이용 시에는 6개월 내 전입 의무를 부과하는 등 실거주 외에는 대출에 접근할 수 없도록 조치해 적극적인 시장 대응 의지를 드러낸 바 있다.

하지만 이같은 조치에도 서울 아파트 가격 상승세는 한층 더 짙어진 모습이다. 한국부동산원이 발표하는 주간 아파트 가격동향에 따르면 9월 셋째 주 서울 아파트 값은 0.12% 오르며 2주 연속 상승세를 키웠다.

특히 토허제 추가 지정 가능성이 제기된 마포구와 성동구에서 가격 흐름이 심상치 않다. 성동구는 0.41%의 상승률로 서울 자치구들 중에 가장 높은 오름세를 기록했고 마포구도 0.28% 오르며 8월 넷째 주부터 4주 연속 상승 폭이 커지는 등 가파른 우상향 흐름을 보이고 있는 상황이다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “공급은 단기간 체감이 어려운 영역이고 정부가 토허제나 대출 규제 등 추가적인 규제가 나올 수 있다는 점을 언급하면서 집을 사려는 사람들이 조치가 취해지기 전에 매수하려는 움직임이 발생한 것으로 보인다”고 분석했다.

이처럼 강남과 인접한 지역의 아파트 값이 지속 오르면서 토허제 확대 지정 가능성도 높아지고 있다.

다만 각종 수요 억제책으로도 33주 연속 꺾이지 않은 서울 아파트 값 상승세를 잡긴 어려울 것으로 보인다.

강남권 역시 토허제와 LTV 축소 등 수요 억제 조치에도 꾸준한 상승세가 이어지고 있는 상황이다. 9월 셋째 주 기준 서초구(0.14%→0.17%)와 송파구(0.14%→0.19%) 등은 상승 폭이 커지고 있다.

향후 관련 법 개정 이후 정부가 토허제를 확대 지정한다고 해도 실거주 기반의 똘똘한 한 채 선호 현상에 따라 한강벨트 지역으로 수요가 지속적으로 몰릴 경우, 현재의 오름세가 지속될 가능성이 크다는 진단이다.

양 수석은 “문재인 정부 때에도 처음 규제 지역 지정이 강남3구로 시작했지만 결국엔 수도권 외곽까지 확대됐다”며 “수요 억제책뿐 아니라 공급 대책도 수요를 청약 대기 수요로 전환하기 때문에 거래량 감소로 인한 가격 상승으로 이어지며 시장 왜곡이 발생할 수 있다”고 평가했다.

이어 “성동구나 마포구 등으로 토허제를 확대 지정하면 투자 수요 유입이 차단돼 일시적으로 조정받을 수는 있다”면서도 “주식시장 상황 등을 보면 언제든 현금을 동원할 수 있는 사람들이 많고 대출 한도 6억원이 적은 금액이 아니기 때문에 수요는 여전할 것”이라고 전망했다.

김 랩장도 “현재 수요 대부분은 투기나 투자 목적이라기 보다는 장기적인 자산에 대한 가치와 실거주 수요가 맞물린 형태”라며 “투자 수요 진입을 제한한다고 해도 선호 입지에 대한 실수요가 여전하기 때문에 추가적인 가격 상승 여력은 있다”고 분석했다.