서울시, 피해보증금 전액 선지급…‘청년안심주택’ 보완책 마련(종합)

‘근심주택’ 오명…시, 8월 대책 이후 구체적 지원책 발표

민간사업자 금융지원 확대하되 재무구조 검증 절차 ‘꼼꼼’

미비점 보완해 안정적 주거모델 재편…정부 협력 요청도

ⓒ서울시

서울시가 부실 사업자 사태로 보증금 미반환 위기에 놓인 청년 임차인을 보호하기 위해 시 예산을 투입하기로 했다. 오는 11월 선순위 임차인을 시작으로 12월부터는 후순위 임차인, 소액임차인까지 보증금 전액을 모두 받을 수 있도록 하는 조치에 나섰다.

또 민간사업자의 참여 활성화를 위해 금융 지원은 확대하되 재무건전성 검증과 관리·감독을 강화하는 등 보완책도 마련했다.

오세훈 서울시장은 2일 시청에서 이 같은 내용을 골자로 한 ‘청년안심주택 임차인보호 및 재구조화 방안’을 발표했다. 앞서 8월 한 차례 임차인 보호 대책을 발표한 데 이어 좀 더 구체적인 지원 방안을 내놨다.

이번 대책에는 ▲임차인 보호 강화 ▲(사업자) 재정지원 확대 ▲정부의 제도 개선 협조 촉구 등이 담겼다. 무엇보다 선·후순위를 가리지 않고 피해 단지 4곳, 296가구 피해 임차인의 보증금을 ‘전액’ 선지급한다는 것이 핵심이다.

오세훈 서울시장은 “예기치 못한 상황으로 절망에 바진 청년들을 구제해야 한다는 책임감, 청년안심주택의 안정성을 근본부터 다시 점검하겠단 각오로 (대책 마련에) 임했다”며 “1차 임차인 보호대책 발표 히우 한 달 반 현장상담소를 운영하며 임차인 목소리를 듣고 전문가·법무법인·서울주택도시개발공사(SH)·금융기관 등과 수차례 논의하며 면밀히 검토했다”고 말했다.

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이번 대책에 따라 문제가 된 ‘잠실 센트럴파크’ 127가구 중 퇴거를 희망한 36가구가 당장 11월부터 임차권 등기 설정 후 보증금을 돌려받을 것으로 예상된다.

서울시가 시비를 은행을 거쳐 피해 임차인에게 전달하는 구조인데 경매개시 이후 신한은행과 보증금 반환 채권 양수 계약을 체결하면 은행으로부터 보증금을 받게 된다. 추후 신한은행은 경매를 통해 회수한 자금을 서울시에 돌려준다.

서울시, 신한은행 협력…시비 투입해 보증금 보전
후순위 임차인, 12월부터 순차 지급…피해자 인정돼야
신규 공급 ‘0건’ 안심주택, 사업자 금융지원 대폭 확대
吳 “민특법 제도적 허점 많아…국토부·HUG 협력 필요”

당초 선지급 대상에서 제외된 후순위 임차인은 12월부터 순차적으로 보증금을 돌려받게 된다. 이미 전세사기 피해자로 인정된 2명과 최우선 변제 대상 소액임차인 19명 등 21명이 우선 지원받을 전망이다.

다만 후순위 임차인의 경우 전세사기 피해자로 인정된 이후 SH에 우선매수권 양도 등 과정을 거쳐야 해 실제 보증금을 돌려받는 시기는 좀 더 늦어질 가능성이 크다. 시는 피해자로 인정되지 않은 4명, 임차기간이 도래하지 않은 임차인 123명도 끝까지 챙겨가겠다고 강조했다.

안정적인 공급 확대를 위한 지원 방안도 마련됐다. 올 들어 청년안심주택 신규 공급 인허가는 단 한 건도 없는 상태다. 시는 신규 공급을 늘리기 위해 내년 조성 예정인 서울주택진흥기금을 활용해 토지비를 전체 20% 한도 내에서 최대 100억원까지 융자 지원한다고 시는 밝혔다.

기존 SH가 매입하는 30% 정도 물량은 분양 전환할 수 있도록 허용해 사업성도 제고했다. 또 현행 공사비 중 최대 240억원에 대해 2% 이차 보전하던 것을 최대 480억원까지 늘리기로 하는 등 민간사업자들에 대한 금융지원도 확대한다.

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현재 최초 임대료 산정하는 기능 정도만 담당하는 ‘공공지원민간임대운영위원회’를 통해 ‘예비검증-본검증-최종검증-운영검증’ 등 통합심의 이전부터 운영 기간까지 전 단계에 걸쳐 재무건전성 점검도 강화한다.

오 시장은 “서울시 임대주택 가운데 공공이 직접 공급하는 물량은 절반 수준에 불과해 더 많은 청년이 청년안심주택에서 미래를 그리려면 민간의 참여가 반드시 필요하다”며 “민간 사업자의 시장 참여를 적극 유도하고 같은 피해가 발생하지 않도록 사업주의 재무건전성을 철저히 검증, 안정적인 임대 운영이 되도록 지속 관리·감독하겠다”고 설명했다.

피해 예방의 실질적인 해결책이 될 수 있는 보증보험 가입 요건 개선안은 포함되지 못했다. 앞서 서울시는 국토부에 이에 대한 규제 완화를 요청한 바 있다. 현재 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험에 가입하려면 주택담보인정비율(LTV)이 60% 이하여야 하는데 올 들어 감정평가 기준이 강화되면서 요건을 맞추기 어려워진 것이다.

서울시는 갑작스런 제도 변경에 따른 시장 충격을 완화하기 위해 보증보험 갱신 시에는 규제를 유예하거나 종전 감정평가 값을 참고하는 방안 등을 검토해 달라고 국토부에 요청했다.

이와함께 임대사업자 등록기준 강화, 보증보험 가입 시점을 ‘준공 전’에서 ‘준공 후 임차인 모집 전’으로 조정하는 방안, 서울시에 보증보험 관리 권한을 부여하는 방안, 공공임대 매입비 현실화 방안 등을 국토부에 지속 건의한단 방침이다.

오세훈 시장은 “현재 청년안심주택을 이용하는 청년은 2만6000명이 넘는, 시세의 70~85% 수준의 저렴한 가격으로 최대 10년까지 안정적인 주거를 제공하는 제도로 청년을 위한 공간으로 계속 남아야 한다”며 “그런데 현재 민간임대주택특별법(민특법)은 제도적 허점이 많고 HUG의 지원도 매우 소극적인 상황으로 국토부와 HUG의 적극적 협력이 필요하다”고 강조했다.