전입신고 즉시 대항력…전세사기 '원천 봉쇄'

관계부처 합동 전세사기 방지 대책 발표

근저당·대항력 효력 발생 시차 악용한 사기 방지

예비 임차인에게 선순위 권리정보 등 제공

공인중개사 권리정보 설명 의무·책임 강화

서울 빌라와 아파트 단지 모습. ⓒ데일리안 홍금표 기자

저당권 설정과 임차인 대항력 효력 발생 시차를 악용한 전세사기가 전면 차단된다. 전세계약을 앞둔 예비 임차인은 선순위 보증금 등 권리 정보를 쉽게 확인할 수 있고 권리정보에 대한 공인중개사의 설명 의무·책임도 강화된다.

정부는 10일 관계부처 합동으로 '전세사기 방지 대책'을 발표하며 이같이 밝혔다.

이번 대책은 그간 사후 구제 중심이었던 정책 패러다임을 '선제적 예방'으로 전환해 임차인과 임대인 사이의 정보 비대칭을 해소하고 전세거래 환경을 투명하게 개선하는 데 중점을 뒀다.

우선 정부는 대항력 효력 발생시기를 전입신고 처리 시로 조정하고 금융시스템과 연계한다.

현행 법상 근저당(접수 시)과 임차인의 대항력(익일 0시)의 효력 발생 시차를 악용해 임차인이 전입신고를 접수한 직후 근저당을 설정하는 방식으로 임대인이 은행에서 대출받는 편법이 발생한 바 있다.

이를 막기 위해 전입신고 '익일 0시'에 발생하던 대항력의 효력을 이사를 마친 임차인의 '전입신고 처리 시' 발생하도록 제도가 개선된다. 또 은행권 협의 등을 통해 임차인의 선순위 보증금을 즉시 확인해 임대인의 중복 대출 등을 방지할 수 있도록 금융시스템 연계도 추진된다.

권리정보 연계와 위험도 진단 서비스 개념도. ⓒ국토교통부

앞으로는 전세계약 전 선순위 권리정보 등 위험 진단 정보도 통합 제공한다.

정부는 여러 기관에 산재된 등기, 확정일자, 전입가구, 세금 체납 정보 등을 연계해 선순위 권리정보를 분석한다. 이를 통해 확인된 위험도를 예비 임차인에게 전달해 계약 전 한 번에 쉽게 확인할 수 있도록 한다.

이를 위해 주택도시보증공사(HUG)에서 운영 중인 '안심전세' 애플리케이션을 고도화한다. 또 정보 제공을 위한 법적근거 마련 전인 오는 9월부터 임대인 동의 방식의 대국민 서비스 제공을 시작할 예정이다. 임대인 동의를 받아 공개정보인 등기정보를 제외한 모든 정보를 제공하는 방식이다.

통합 권리정보에 대한 공인중개사 설명 의무와 책임도 강화된다.

공인중개사가 통합정보 시스템을 통해 선순위 보증금 현황 등을 직접 확인하고 이를 임차인에게 반드시 설명하도록 의무가 강화된다. 정부는 확인·설명 의무를 위반한 경우 과태료 상향과 영업정지 등 처벌 수위를 높여 책임 중개를 유도할 예정이다.

김윤덕 국토부 장관은 "전세사기는 사회에 첫 발을 내딛는 청년들의 재산과 희망을 한 순간에 앗아가는 중대한 범죄이며 사회적 재난"이라며 "정보 비대칭 등 전세계약의 구조적 취약성을 개선할 수 있도록 국가가 정부 역량을 총동원해 예비 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 환경을 만들겠다"고 밝혔다.