[단독] “감정평가액 과도하게 낮아” 불만에…HUG, 제도 개선 나선다

감정평가사협회 추천 평가법인 감평 인정 검토

일반거래 목적 감정평가도 1년 연장 방안 논의

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주택도시보증공사(HUG)가 전세·임대보증 가입시 활용하는 인정감정평가제도 개선에 나선다. HUG가 감정평가사에 감정을 의뢰하는 방식 외에도 한국감정평가사협회가 추천하는 감정평가법인의 평가도 허용하는 방안이 거론된다. 또 일반거래 목적 감정평가도 오는 6월 30일에서 2027년 6월 30일로 1년 연장을 추진한다.

16일 관련업계에 따르면 HUG는 한국감정평가사협회가 추천하는 감정평가법인의 감정평가 결과도 보증 심사에 활용할 수 있도록 하는 인정감정평가제도 개선을 논의하고 있다.

HUG는 지난 2024년부터 인정감정평가제를 도입해 자체 선정한 5개 감정평가 기관을 대상으로만 예비감정과 본감정을 받도록 하고 있다.

이전에는 임대인이나 건설사업자가 자체 감정평가를 받으면 HUG가 해당 결과를 보증심사에 활용했는데 해당 방식이 감정평가액을 과도하게 부풀려 전세사기를 초래했다는 지적이 나오자 이를 개선한 것이다.

이러한 제도 개선에 따라 현재는 고객이 전세보증금반환보증, 모기지보증, 임대보증금보증(개인·법인)을 위해 HUG에 감정평가를 신청하면 HUG가 평가기관에 감정을 의뢰한다. 이후 감정평가기관이 HUG에 결과를 전달하면 HUG가 고객에게 전달하고 고객이 보증을 신청하는 방식이다.

하지만 건설업계에서 이러한 방식으로 감정평가를 진행하면서 감정평가액이 과도하게 낮아졌다고 토로해 왔다. 이에 HUG도 감정평가 기관을 확대하는 등 제도 개선 여부를 다시 검토하는 것으로 풀이된다.

감정평가 방식 수정을 위해서는 민간임대주택법 시행령이 개정돼야 하는데 HUG에서도 해당 부분에 대해 검토하는 것으로 알려졌다.

현행법상 공시가격이 없는 민간임대주택의 가격 산정을 위해서는 HUG 등 보증회사의 의뢰를 받은 감정평가법인이 감정평가를 산정해야 한다. 이를 한국감정평가사협회 추천 기관으로 확대하기 위해서는 시행령 개정이 선행돼야 한다.

이와 함께 HUG는 임대보증금보증 감정평가 목적으로 일반거래용을 허용하는 기간도 오는 6월 30일에서 2027년 6월 30일로 1년 연장하는 방안도 검토하고 있다.

담보취득용 감정평가는 보수적으로 감정가를 책정해 시세 대비 감정평가액이 낮다. 일반적으로 시세의 약 80% 수준만 감정평가액으로 인정받는 것으로 알려졌다. 이와달리 일반거래용은 실제 시장에서 거래되는 가격을 감정평가액에 반영한다. 이에 담보취득 목적보다 감정평가액이 높게 형성된다.

최인호 주택도시보증공사(HUG) 사장이 지난 3일 충남 아산시 온천동 ‘아산온천삼일파라뷰시그니처’ 단지에서 발언하고 있다. 민간임대주택인 단지는 지난 1월 임대사업자이자 삼일건설 계열사 파라뷰골든클래스가 법정관리를 신청하며 보증사고가 발생했다. ⓒ데일리안 이수현 기자

HUG가 검토하는대로 감정평가 제도가 수정되면 민간임대주택을 운영하는 임대사업자의 부담은 일부 경감될 전망이다.

실제로 사업 규모가 큰 법인 임대사업자들은 보증을 유지하기 위해 보증금을 낮추거나 줄어든 감정평가액만큼 HUG에 현금 담보를 제공해야 해 기업 부담 증대로 인한 고통을 호소해 왔다. 또 보증금을 돌려주지 못하거나 기업 회생을 신청하는 등의 사례도 나오고 있다.

다수 임대사업장을 운영하던 중견건설사 삼일건설은 지난 1월 법인 기업 회생절차(법정관리)를 신청하며 HUG 인정감정평가를 원인으로 꼽기도 했다.

이 건설사는 충남 아산 ‘아산온천삼일파라뷰시그니처’ 임대사업자이자 계열사인 ‘파라뷰골든클래스’에 연대보증을 하기도 했는데 법정관리 신청으로 입주민 200여 명의 보증금 반환 지연 우려가 커졌다.

최인술 삼일건설 대표는 지난 3일 충남 아산 ‘아산온천삼일파라뷰시그니처’를 방문한 자리에서 “많은 현금을 담보로 내야 보증을 해주는 데다 보증을 받더라도 주택도시기금 이자도 계속 내야 해 부담이 크다”며 “이러한 문제는 임대사업을 하고 있는 모든 회사가 겪고 있는 문제”라고 토로했다.

HUG는 이러한 방안에 대해 국토부 등 유관기관과 협의할 예정으로 이후 논의가 마무리되는대로 조속히 제도 개선에 착수할 예정이다.

HUG 관계자는 “내부에서 검토 중인 만큼 확정된 사안은 아니다”며 “제도의 절차 투명성과 평가 객관성 강화를 위해 모니터링뿐만 아니라 업계 의견 청취 등을 통해 추가 개선 사항을 고민하고 있다”고 설명했다.