강남은 꺾였는데 ‘노도강’은 비명…집값 오르고 전월세 씨 말라

강남3구→노도강, 서울 외곽으로 매수심리 이동

중저가 집값 강세, 임대차시장 머무는 수요 확대

대단지서도 부족한 전월세…‘임대매물 잠김’ 심화

ⓒ데일리안DB

서울 강남을 중심으로 급등하던 집값이 한풀 꺾이면서 아파트 매물이 빠르게 쌓이고 있지만 ‘노도강’(노원·도봉·강북) 등 외곽 지역은 반대 행보를 보이고 있다. 집값 상승 폭은 확대되고 전월세 매물은 자취를 감추고 있다.

17일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 16일 기준 서울 아파트 매물은 7만5959건으로 한 달 전보다 17.3% 증가했다. 강남권 일대, 한강벨트 지역에서 다주택자 매물 출회가 속속 이뤄진 데 따른 영향이다.

매물은 늘었으나 관망세가 확산하면서 이들 지역 집값은 내림세다. 한국부동산원에 따르면 지난 9일 기준 강남3구와 용산에 이어 강동구도 아파트값이 하락 전환됐다.

송파구는 전주 대비 0.17% 떨어졌고 강남구(–0.13%)·서초구(–0.07%)·용산구(–0.03%)·강동구(–0.01%) 등 모두 내림세를 기록했다. 이에 따라 서울 아파트값 상승폭도 일주일 전 0.09%에서 0.08%로 축소됐다.

반면 외곽 지역은 여전히 집값 상승 흐름을 유지 중으로 오히려 오름 폭이 확대된 지역도 있다. 특히 중구(0.17→0.27%)·서대문구(0.17→0.26%)·성북구(0.19→0.27%)·구로구(0.09→0.17%) 등의 상승 폭 확대가 두드러졌다.

중저가 아파트가 밀집된 지역으로 실수요 유입이 꾸준히 이뤄지면서 상대적으로 가격 방어가 이뤄지는 셈이다. 동시에 정부 규제와 세 부담 등으로 관망세가 확산하면서 매매 대신 임대차시장에 머무는 수요도 늘어 전월세 매물도 빠르게 소진되고 있다.

‘노도강’ 전세 매물, 올 초 대비 ‘반토막’
토허제 묶이고 갭투자 차단…전세 매물 급감

지난 16일 기준 노도강 전체 전세 매물은 480건에 불과하다. 올 1월 1151건에서 시작해 불과 3개월여 만에 58.3%나 급감했다. 한 달 전 대비 노원구 전세매물은 40.1%나 빠졌고 도봉구와 강북구는 각각 26.6%, 29.4% 감소했다.

같은기준 노도강 월세 물건은 총 532건 정도다. 올 1월 830건이던 것과 비교하면 35.9% 줄었다. 서울 전체 월세 매물이 해당 기간 1611건에서 1168건으로 27.5% 줄어든 것보다 감소율이 더 크다.

1000가구 이상 대단지에서도 전월세 매물은 찾아보기 힘들다. 노원구 월계동 그랑빌(3003가구)는 매머드급 단지 규모를 자랑하지만 전세 매물은 0건이다. 월세도 5건에 그친다. 강북구 미아동 SK북한산 시티아파트(3830가구) 역시 전세 물건은 전무하다. 월세로 출회된 매물도 2건 정도다.

자치구별로 보면 한 달 전 대비 구로구 월세 매물이 26.9% 빠지며 가장 큰 감소폭을 기록했고 동대문구(25.6%)·도봉구(22.7%)·종로구(21.9%) 등이 뒤를 이었다.

지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 실거주 의무가 강화되고 ‘갭투자’(전세 낀 매매)는 사실상 불가하다. 여기에 입주물량 감소까지 더해져 전세매물은 줄고 전셋값 상승 압력은 높아지고 있다.

이에 따라 반전세·월세로 전환하는 수요가 늘면서 전세의 월세화가 빨라지고 전월세 매물 동반 감소로 이어지는 양상이다.

업계에선 다주택자 양도세 중과 유예 일몰을 앞두고 단기적으로 집값 조정이 이어질 수 있다고 내다본다.

다만 임대차시장 매물 감소와 가격 상승세가 지속되면 무주택 실수요자 일부가 매매시장으로 발길을 옮길 수 있는 만큼 하반기 집값 변동성이 다시 커질 수 있단 진단도 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “강남3구 아파트 매매가격 상승률의 하락 전환은 거의 2년 만에 보는 하락”이라며 “다만 15억원 이하 아파트시장은 오히려 상승폭이 확대되고 있으며 구리와 동탄 등 비규제지역은 올 들어 억 단위 상승할 정도로 뜨겁다”고 설명했다.

또 다른 부동산 전문가는 “다주택자 규제 강화로 집주인들이 세를 주던 노도강 등 비핵심지역 물건부터 정리하기 시작하면서 임대 물량 자체가 줄어드는 구조가 형성되고 있다”며 “단기간 집값은 조정 흐름을 보이겠지만 임대 매물 부족에 따른 무주택자의 내 집 마련 움직임이 이어지면 거래 가능한 서울 외곽, 중저가 아파트 밀집 지역의 가격 키 맞추기가 이뤄질 수 있다”고 분석했다.