층간소음 취약·배관설비 노후 등도 재건축 가능

국토부, 재건축 안전진단 기준 개정…구조안전·주거환경으로 이원화

층간소음에 취약하거나 배관설비가 노후화된 아파트의 재건축이 가능해진다. 재건축 안전진단 기준을 개정, 구조안전 분야 외에도 주거환경 부문이 추가된다.

국토교통부는 재건축 안전진단을 구조안전 평가와 주거환경중심 평가로 이원화하는 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’을 29일부터 개정·시행한다고 26일 밝혔다.

기존의 재건축 안전진단은 구조안전성, 마감과 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 부문 성능점수에 각 항목별 가중치를 곱한 후 합산해 재건축 여부를 판정했다. 기준은 30점 이하일 경우 재건축을, 31~55점이면 조건부 재건축, 55점을 넘으면 유지보수를 승인해 왔다.

이는 구조안전성의 비중이 전체 평가점수에서 차지하는 비중(40%)이 커서 재건축 여부를 판정할 때 주민들의 높아진 주거환경 수요를 반영하지 못하는 한계가 있었다.

이에 따라 이번 개정으로 구조안전평가와 주거환경중심 평가로 구분해 구조와 기능 결함이 있는 노후불량 공동주택은 재건축 연한에 무관하게 구조안전성만 평가해 재건축 여부를 판정하게 됐다.

구조측면에서는 안전하지만 층간소음에 취약하고 배관설비 등 노후가 심해 열악한 주거환경으로 인해 주민불편이 큰 공동주택은 이번에 신설된 ‘주거환경중심평가’를 통해 재건축 여부를 판정하게 된다. 기존 안전진단 기준과 달리 주민의 다양한 공동주택 재건축 수요를 반영할 수 있게 될 전망이다.

주거환경중심평가에서는 재건축 판정을 위한 총점 기준은 기존의 안전진단 기준과 동일하게 유지된다. 다만 구조안전성 부문 가중치를 현행 40%에서 20%로 낮추면서, 15%였던 주거환경부문 가중치를 40%로 상향한다.

또한 주거환경부문 평가비중이 대폭 확대됨에 따라 종전 세부 평가항목도 확충한다. 사생활 침해(층간소음), 에너지 효율성 등 항목을 추가하면서 세부항목별 가중치도 조정했다. 주거환경이 매우 열악해 주거환경부문 점수가 최하등급(E등급)이면 다른 부문 평가점수와 무관하게 즉시 재건축 판정을 받을 수 있도록 했다.

구조안전성 부문의 점수가 최하등급(E등급)인 경우에도 총점이나 건축마감 및 설비노후도 등 다른 부문의 평가점수와 무관하게 즉시 재건축 판정을 받도록 했다.

재건축 판정을 위한 안전진단 기준이 이원화되면서 앞으로 재건축을 위한 안전진단 요청을 받는 시장과 군수는 해당 건축물 재건축 연한 도래 여부, 구조적·기능적 결함 여부, 층간 소음 등 삶의 여건을 종합적으로 고려해 구조안전성 평가와 주거환경중심 평가 중 하나의 평가방식을 지정한 후 안전진단기관에게 안전진단을 의뢰하게 된다.

국토부 관계자는 “이번 안전진단기준 이원화 조치로 열악한 주거환경에도 재건축을 진행할 수 없었던 공동주택 거주자의 불편이 상당부분 해소될 것으로 본다”며 “개정된 안전진단기준이 제대로 적용될 수 있도록 세부 배점기준 등을 담은 구체적 매뉴얼을 배포하고 정확한 안전진단 평가가 이루어지도록 뒷받침할 계획”이라고 전했다.