'입주폭탄' 경기도에 공공주택까지 쏟아진다…시장 위축 불가피

'신혼희망타운' 경우 내년 전체 3만여가구 중 2만1000가구 수도권에 집중

공적 공급물량과 아파트 입주물량 겹치면 수요 위축으로 집값 하방압력 커져

정부가 주거복지 로드맵을 발표한 가운데, 공적주택 공급계획이 경기도권에 쏠리며 해당 지역의 집값 하락 우려 목소리가 커지고 있다.

특히 내년 경기도권에는 사상 최대의 입주물량이 예정돼 있어 단기적으로 공급물량 압박이 심해지며 시장상황을 더욱 악화시킬 수도 있다는 전망이 나오기도 한다.

정부는 지난 29일 주거복지 로드맵에 2022년까지 공적주택 100만호를 공급한다는 계획안을 발표했다. 공적임대주택 85만호, 공공분양주택 15만호가 포함된다.

이번 로드맵은 저출산·고령화 시대에 대비해 청년주택(30만호), 신혼부부 임대주택(20만호), 고령자 임대주택(5만호) 등 주거 취약계층에 공급 물량을 집중하기로 한 점이 특징이다.

문제는 공급되는 곳이 수도권에 집중돼 있다는 점이다. 수요가 많은 서울은 도시재생 사업지와 연계한다고 해도 대규모 공적주택 공급은 불가능하기 때문이다.

결국 입지 등을 감안하면 경기권에서 교통이 좋은 곳을 중심으로 그린벨트를 해제한 신규 부지를 활용할 가능성이 크다.

특히 이번 로드맵에 대표적 주거복지사업인 '신혼희망타운' 사업 위치를 보면 전체 3만여가구 중 70%인 2만1000가구가 수도권 지역에 쏠려 있다.

정부가 신혼희망타운 개발의 신규지구로 성남 복정·부천 중원·부천 괴안·의왕 월암·군포 대야미 등이 포함됐다.

기존지구에는 구리갈매역세권·남양주 진건·김포 고촌·하남 감일·위례신도시·시흥 장현·과천지식정보타운·용인 언남·화성 동탄 등이 지정됐다.

이곳들은 장기적으로는 기반시설이 확대돼 수혜를 받을 수 있지만, 단기로는 물량압박으로 수요 위축이 예상된다는 게 전문가들의 설명이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “정부가 공공으로 활용할 토지는 한정돼 있어 수도권의 그린벨트로 지정된 구역을 풀 수밖에 없는 상황”이라며 “주로 경기 남부권 등 입주 물량이 많은 외곽지역에 쏠려 있어 서울과 달리 경기도 집값 하락이 가팔라 질 수 있다 ”고 말했다.

실제 업계에 따르면 2018년 전국 아파트 입주물량은 660곳 43만7970가구(주상복합 및 임대아파트 포함)로 조사됐다.

경기도 아파트 입주물량이 16만2000여가구에 달해 전국 입주물량 중 37.2%를 차지해 40%에 달하는 물량이 공급된다. 올해보다 25.3% 증가했다. 수도권 입주물량의 76.7%를 차지하게 된다.

경기도 시별 입주물량을 보면 화성이 가장 많다. 3만4172가구중 동탄2신도시가 2만2218가구에 달한다. 이어 용인(1만5676가구), 김포(1만4789가구), 시흥(1만1532가구) 순으로 입주물량이 많았다.

수도권 입주물량은 내년 265곳, 21만2475가구로 올해보다 21.9%(3만8201가구) 늘어날 예정이다.

물론 임대주택과 분양주택의 차이점은 있다. 그러나 공급에 대한 기대감으로 수요가 움직이지 않으면 하방 압력이 가해지고 있는 경기도의 집값과 전셋값은 단기적으로 하락세가 불가피하다. 이미 경기도와 일부 지역의 집값과 전셋값은 약세를 보이고 있다.

실제 국민은행 부동산 시계열 조사에 따르면 지난 20일 까지 올해 전국 아파트값은 1.20% 상승했다. 이 가운데 경기도 아파트값은 1.38% 상승해 전국 평균을 웃돌았다. 다만 동탄2신도시 등 입주물량이 많은 화성시는 0.30% 오르는데 그쳤다.

전셋값의 경우 같은 기간 경기도 아파트 전셋값은 0.35% 상승한 반면, 화성시는 오히려 1.43%가 하락했다.

동탄2신도시에는 내년 입주물량이 2만2200가구가 입주가 예정돼 있는데, 업계에서는 마이너스프리미엄이 붙은 단지도 나온 것으로 알려져 있다.

한 부동산 전문가는 “수도권 전세가율이 50%대까지 추락했는데, 내년부터 임대 아파트와 입주물량이 가세되면 일부 지역은 전세가율이 50% 이하로 더 떨어질 수도 있다”며 “특히 아파트는 물론 소형 빌라와 다세대, 다가구 등의 타격도 만만치 않을 것”이라고 전망했다.

그렇다고 이번 주거복지 로드맵이 저평가를 받는 것은 아니다. 대부분의 전문가들은 이번 로드맵에 대해 상당한 호평을 내리고 있다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “정부가 이번에 발표한 주거복지 로드맵은 임대주택의 패러다임을 바꿀 수 있는 중요한 계기를 마련한 것”이라며 “다만 로드맵이 임대주택의 인식변화보다 공급에만 치중돼 있는 점 등은 아쉽다”고 전했다.

그는 또 “다만 한정된 주택기금을 활용하고 공급 부지 등을 감안할 때 이번 정책 목표를 달성하기가 순탄치 않을 것”이라고 덧붙였다.