용산 정비창 부지 주택공급, “환영” vs. “금싸라기땅에 무슨”

“주택난 해소, 임대주택 비율 높인 대규모 공공주택으로 활용 의미”

“노른자 땅, 경제·상업지구로 개발해 미래 가치 높여야”

용산 철도정비창 부지. ⓒ뉴시스

용산 코레일 철도 정비창 부지는 서울 주택난 해소를 위해 대규모 공공주택 부지로 활용하는 것이 좋을까, 아니면 노른자 땅이라는 가치에 적합한 경제·상업지구로 개발해 미래 가치를 높이는 것이 좋을까.

정부가 지난주 51만m² 용산역 정비창 터에 8000가구를 공급하는 ‘미니 신도시’ 개발 계획을 발표한 직후, 용산이 다시 부동산 시장 핫이슈로 떠올랐다.

용산은 매력적인 땅이다. 서울 부동산 시장에서 가치의 척도가 되는 ‘한강’을 품었다. 광화문과 강남을 연결하는 길목에 위치했고, 정치·금융권 중심인 여의도와 인접했다. 마용성(마포·용산·성동구)의 핵심지역으로 강남의 뒤를 이어 최근에는 신흥 부촌으로 자리 잡았다.

때문에 정비창 부지 활용 방안에 대한 부동산 전문가들의 평가는 엇갈린다. 다만 옳고 그르다는 이분법적인 접근은 지양했다. 용산이 위치·경제적으로 상징성이 높은 지역이기에 가치관에 따라 다양한 의견과 관점이 나올 수밖에 없으며, 모두 타당한 측면이 있다는 설명이다.

전문가들은 부동산 투기 수요 억제만 하던 정부가 주택 공급 확대 정책을 펼친다는 점, 절반 정도인 4000가구를 임대주택으로 활용할 계획이라는 점 등에서는 의미 있다고 평가했다.

반면 땅의 활용가치가 높은 서울 금싸라기땅을 도시 경쟁력을 기대할 수 없는 단순 주택공급용으로만 개발한다는 것이 아쉽다는 지적도 있다.

용산 개발론은 이번이 처음이 아니다. 오세훈 전 서울시장과 박원순 현 서울시장은 각각 ‘용산국제업무지구’(2007년)와 ‘용산·여의도 개발 마스터플랜’(2018년)을 계획했다가 무산된 바 있다. 이때 용산 개발론은 단순 주거 공급용이 아닌 종합 도시계획에 방점이 찍혔었다.

◆ 주택 공급 돌파구 분명, 도시계획 측면에서는 활용도 아쉬워

도시계획 전문가인 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “서울 도심에 주택공급은 분명 필요하지만 이를 수용할 수 있는 대규모 택지 용지들은 몇 개 없다”며 “주택 공급의 돌파구로 용산이 선택된 것에 대한 이의제기는 없다”고 했다.

다만 “상업·업무시설과 함께 종합적으로 개발하겠다는 계획이 필요하다”며 “정비창 부지 외에도 용산에 남아있는 부지가 여럿 있는데, 용산역과 서울역 사이 지상철 구간 부지를 상업 시설로 계획하는 등 연계하는 정책이 함께 해야 한다”고 강조했다.

김진유 경기대 도시·교통학과 교수도 “서울에 남아있는 대규모 택지가 거의 없기 때문에, 그린벨트 제한이나 3기 신도시 등으로 수도권 수요를 대응하려 했지만 한계가 있었다”며 “용산은 강남과 맞먹는 핵심적 프라임급 주거지라 공급 효과는 분명히 있을 것”이라고 분석했다.

그러나 중·장기적인 도시계획 측면에서 접근하면 용산 땅의 규모나 위치로 볼 때 주거 단지로만 활용하기에는 무척이나 아쉽다는 의견이다.

김 교수는 해외 재개발 사업을 예로 들어 “일본의 롯본기힐스는 호텔·쇼핑 등 상업공간부터 주거공간까지 모두 포함된 복합개발지역으로, 관광명소로 자리 잡으며 경제적 파급효과도 상당하다”며 “용산은 롯본기힐즈 못지 않은 잠재적 가치가 있는 땅”이라고 평가했다.

우리나라 강남구와 비교해서는 “강남이 우리나라 부동산 시장에서 성공할 수 있었던 이유는 1970년대 영동개발을 통한 잘 짜여진 도시구조에 있다”며 “강남역 등 핵심적인 업무지구를 만들고, 안쪽으로 주거용 시설을 만드는 등 복합기능을 한 도시로 만들었기 때문”이라고 설명했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “입지가 좋고 여러 장점을 가진 용산 땅 쓰임을 놓고 다양한 관점이 있을 수 밖에 없다”며 “어떤 의견이든 타당한 측면이 있어 구체적인 정부 발표가 나오기 전 논의과정을 이어가는 편도 좋을 것”이라고 말했다.

이어 “정비창 부지가 현재 코레일 국가 소유 땅이기에 민간 분양 등 당장 매매를 하기보다는 공공 소유를 유지해 토지임대 방식을 취하는 것도 하나의 방안”이라며 “국가에게 토지를 빌려 시장에서 주거용이든 상업용이든 용도에 맡게 활용하는 것도 생각해 볼 문제”라고 제안했다.