“계약갱신 거절 집주인, 공실로 두면 처벌”…입대차법 맹점은?

국토부, ‘개정 주택임대차보호법 해설집’ 발간·배포

주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임

"집주인과의 소송 현실성 없어"

서울 송파구 롯데월드타워에서 잠실·삼성·청담·대치동 일대가 보이고 있다. ⓒ데일리안 류영주 기자

#집주인 A씨는 실거주하겠다고 통보하며 세입자의 계약갱신청구권을 거부했다. 그러나 A씨는 실거주 하지 않고 집을 ‘공실’로 뒀다. 이 경우 A씨는 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담할까?

답은 ‘그렇다’이다. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 ‘주택임대차보호법 위반’에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다.

그러나 A씨가 제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상책임 대상은 아니다.

지난 28일 국토교통부는 이같은 내용 등을 담은 ‘개정 주택임대차보호법 해설집’을 발간·배포했다. 개정 주택임대차보호법에 새로 도입된 제도에 대한 이해를 돕고, 관련된 권리 구제 절차 등을 안내하기 위해서다.

다만 A씨가 손해배상책임을 면할 수 있는 예외는 있다. 예를 들어 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등이다. 이는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않는다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “집주인의 입주가능 날짜와 종전 임차인의 퇴거날짜간 갭이 있는 경우 등 불가피하게 공실로 둬야하는 소명사유를 만들기는 쉽다”고 말했다.

맹점은 또 존재한다. 가령 실제로는 실거주 하지 않는 A씨가 한달에 한 번 정도 집을 방문하면서 ‘실거주’ 한다고 주장하면 정부가 이를 막을 방법은 없다.

또한 불법책임 입증은 피해자(세입자)가 진다. 민법 제750조의 일반 불법행위 책임에 따르면 고의·과실, 손해의 발생, 인과관계, 위법성 등을 모두 원고가 주장하고 입증해야 한다.

즉 집주인의 실거주가 거짓이라는 것을 세입자가 입증하고 손해배상을 청구해야 한다는 것이다.

국토부 관계자는 “국가 개입문제가 아니고 당사자 사이 문제”라며 “다만 정부는 갱신을 거절당한 세입자가 해당 주택의 전입세대나 확정일자 정보를 열람할 수 있게 할 것”이라고 설명했다.

이에 대해 김예림 법무법인 정향 변호사는 “세입자가 집주인의 거짓을 알아도 번거로운 소송을 진행하기는 쉽지 않을 것”이라며 “변호사 비용을 제외하더라도 재판에 들어가는 비용과 시간이 상당한데, 현실성이 없다”고 말했다.

이 책임연구원도 “계약갱신을 거절당한 세입자도 과도하게 억울한 일을 당하지 않는 이상, 한가하게 손해배상을 청구하지는 않을 것”이라고 했다.

한편 계약갱신요구권은 세입자가 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나게 된다.

세입자는 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 다만 올해 12월 10일 이후로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사해야 한다.

국토부 관계자는 “그동안 계약갱신을 거부하고 공실로 두면 되는 것 아니냐는 문의가 많아 해설서에 다루게 됐다”며 “집주인이 세입자를 고의로 속이면, 계약갱신에서 거주할수 있는 주거권을 침해하게 된다는 것을 자세히 설명하게 됐다”고 말했다.