'반값 아파트' 성공할까…고금리에 임대료 예상보다 비싸진다

금리 오르고 토지임대료 산정 기준 변경

월 20만~30만원 수준 대비 임대료 상향 조정 전망

"임대료 비싸지면 외면" vs "입지적 강점, 미분양 우려 없어"

올 들어 기준금리가 가파르게 인상하면서 정부와 서울시가 야심 차게 내놓은 토지임대부 주택, 일명 '반값 아파트'의 토지임대료가 당초 예상보다 오를 것으로 보인다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

올 들어 기준금리가 가파르게 인상하면서 정부와 서울시가 야심 차게 내놓은 토지임대부 주택, 일명 '반값 아파트'의 토지임대료가 당초 예상보다 오를 것으로 보인다.

7일 업계 등에 따르면 국토교통부는 토지임대부 주택 공급 활성화를 위해 주택법 시행령 개정안을 입법 예고 중이다.

이는 토지임대부 주택의 공급 주체가 지자체 또는 지방 공사일 경우, 지역별 시장 상황 및 여건 등을 고려해 지자체장이 토지임대료를 시세보다 낮은 수준에서 따로 정할 수 있도록 하는 내용을 포함한다.

현행 주택법 시행령 제81조에 따르면 공공택지 토지임대주택을 지으면 토지임대료는 토지조성원가에 입주자모집공고일이 속하는 달의 전전달 ‘은행법’에 따른 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해 산정한다. 공공택지 외 택지에 주택을 지으면 감정평가액을 기준으로 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한다.

개정안에 따라 앞으로 각 지자체나 공공기관에서 공급하는 토지임대부 주택의 경우 토지임대료를 조성원가보다는 높고 주변 시세보다는 낮은 수준에서 책정할 수 있다.

국토부와 서울시는 입법이 완료되면 서울 강동구 고덕강일 3지구에 반값 아파트 첫 선을 보인단 방침이다.

SH공사 관계자는 "내부적으로 사전예약 준비는 다 마친 상태"라며 "국토부가 관련 입법 예고를 한 만큼 제도적으로 기반이 마련되면 사전예약에 돌입할 수 있다"고 말했다.

올 초 김헌동 SH공사 사장은 반값 아파트 공급 계획을 발표하면서 토지임대료가 월 20만~30만원 수준이 될 거라고 추산했다. 고덕강일 3지구 전용 59㎡ 기준 분양가는 3억5000만원 정도가 될 거라고 언급한 바 있다.

하지만 금리가 치솟은 데다 토지임대료 산정 기준이 달라지면서 실제 공급될 반값 아파트의 토지임대료는 예상보다 더 오를 거란 관측이 나온다.

서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 "올 초랑 비교했을 때 금리가 많이 인상돼서 월 임대료가 60만원 수준까지 오를 수 있다"며 "토지임대부 주택은 온전한 내 집이 아니고 향후 발생하는 투자수익을 온전히 가지지 못한다는 점에서 금리가 올라 임대료가 비싸지면 인기를 끌기 어려울 것"이라고 설명했다.

반면 임대료가 다소 오르더라도 공공주택인 데다 서울이라는 입지적 강점 때문에 미분양 우려는 없을 거란 의견도 있다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 "시중금리를 따라가겠지만 임대료가 비싸지면 시장에서 원성이 자자할 것"이라며 "임대료가 오르긴 하겠지만 시장에서 부담을 가질 정도 수준으로 큰 폭의 상향이 이뤄지진 않을 것"이라고 판단했다.

조 교수는 또 "입지적으로 강남이나 여전히 수요가 많은 지역에 공급되는 반값 아파트라면 미분양 우려는 없을 것"이라며 "다만 사람들이 워낙 집을 소유하고자 하는 욕구가 강하고 현재 집값이 떨어지는 추세여서 상대적으로 반값 아파트 분양가가 정말 저렴한 건지 의구심을 가질 수 있다. 당장 분양에 성공하더라도 향후 토지도 분양해 달라거나 재건축을 허용해 달라는 등의 요구가 이어질 것"이라고 덧붙였다.