7월 DSR 3단계 ‘윤곽’…거래 주춤해도 강남 집값은 ‘굳건’

이달 중 확정…수도권·지방간 스트레스 금리 차등 적용 거론

규제 강화 후 매수세 변동 ‘주목’...강남3구 우상향 지속 ‘관심’

금융당국이 오는 7월 시행되는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제 시행방안을 이달 중 확정한다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

금융당국이 오는 7월 시행되는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제 시행방안을 이달 중 확정한다.

대출 규제 강화로 앞으로 대출 한도가 더 줄면 내 집 마련을 위한 수요자들의 자금 부담이 가중돼 매수세가 한 풀 꺾일 것으로 예상되지만 전반적인 대출 규모가 축소되더라도 강남3구 등 서울 핵심지에 대한 집값 상승세는 계속될 것이란 진단이 나온다.

13일 관련 업계에 따르면 금융당국은 조만간 스트레스 DSR 3단계 규제의 세부 이행 방안을 내놓는다.

스트레스 DSR은 차주의 DSR을 산정할 때 금융사 대출 금리에 금융위가 미래 금리 변동 위험을 반영하기 위해 정한 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 제도다.

현재 은행권에선 개인의 소득에서 갚아야 할 원리금이 차지하는 비율이 40% 정도다. 연 소득이 1억원이라고 가정할 때 은행권 대출을 받았을 경우 매년 갚아야 할 원리금이 4000만원을 넘을 수 없는 셈이다. 여기에 스트레스 금리를 적용하게 되면 대출 한도는 이보다 더 줄게 된다.

지난해 9월 2단계 규제가 시행되면서 현재 은행권 주택담보대출·신용대출과 2금융권 주담대에 수도권은 1.2%, 비수도권은 0.75%의 스트레스 금리가 가산된다.

당초 3단계는 은행권·2금융권의 모든 대출에 1.5%의 스트레스 금리를 적용할 계획이었으나 지방 경기 침체 등을 고려해 수도권과 지방 간 금리를 차등 적용하는 방안이 거론되고 있다. 금융권 안팎에선 수도권은 1.5%, 비수도권은 1.0~1.25% 수준의 가산금리를 적용할 것으로 내다본다.

금융위, 이달 중 3단계 시행방안 확정 발표
대선·비수기 등 겹쳐, 7월 이후 거래량 하락 전망
‘똘똘한 한 채’ 경향 짙어…지방은 규제 완화 영향 ‘미미’

3단계 규제가 시행되면 매수세는 눈에 띄게 줄어들 수 있단 전망이 나온다. 앞서 지난해 9월 2단계 규제 시행 전후로 서울의 아파트 거래량이 급감한 현상이 재현될 수 있단 것이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 7월 9226건이던 아파트 거래량은 8월 6533건으로 줄어든 뒤 9월 규제가 본격화하고 3128건으로 반토막 났다. 이후 올 1월까지 거래량은 3000건대 수준을 유지했다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “2단계도 워낙 까다로웠기 때문에 먼저 대출을 받더라도 3단계 시행 후 보다 한도 차이가 크게 나는 정도는 아닐 것”이라면서도 “매수자 입장에선 기준금리 인하가 지속될 테고 공급이 너무 부족해 집 값이 오르는 분위기가 형성되다 보니 3단계 시행 이전 대출을 받으려는 움직임이 늘어날 수는 있다”고 설명했다.

다만 올해는 조기 대선과 계절적 비수기 돌입 시점 등이 맞물리면서 지난해만큼 규제 전후로 매수세가 두드러지게 변동성을 나타내진 않을 거란 전망도 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “새 정부 출범 이후 정책 방향을 기다려보자는 수요로 인해 부동산 거래가 숨 고르기에 들어간 분위기”라며 “서울 일부에선 규제 전후로 매수세가 활발해지는 이슈가 있을 수 있지만 전국적으로 빨리 빚 내서 집 사자는 움직임은 제한적일 것”이라고 진단했다.

3단계 규제가 시행되면서 매수 심리가 다시 위축되더라도 강남3구 등 서울 주요 입지의 아파트값 상승세는 계속될 가능성이 크다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난 5일 기준 0.08% 오르며 14주 째 상승세를 이어가고 있다.

일명 ‘똘똘한 한 채’ 경향이 짙어지면서 올해 들어서만 강남3구 집값은 서울 평균(1.43%)을 훨씬 웃도는 상승 흐름을 유지 중이다. 송파는 올 들어 4.66% 아파트 값이 올랐고 강남은 4.29%, 서초는 3.81% 변동률을 각각 기록했다.

기준금리 인하로 지난해보다 대출 이자 부담이 줄었고, 향후 집값 상승에 대한 기대감이 확산하는 만큼 서울 핵심지에 대한 매수세는 계속될 거란 분석이다. 상대적으로 현금 유동성이 풍부한 수요가 집중되는 지역인 만큼 대출 규제의 영향도 미미할 거란 관측이 나온다.

양지영 수석은 “대출 영향을 받긴 하겠지만 강남 3구와 용산구 등의 지역은 자산가들이 움직이는 시장이기 때문에 대출 규제와 별개로 봐야 한다”며 “오히려 규제가 차등 적용되더라도 지방은 시세 차익에 대한 기대감이 적고 미분양 해소가 더디게 진행되는 등 악재가 많아 규제 완화에도 시장 판도가 달라지긴 어렵다”고 내다봤다.