5년 만에 ‘6년 단기임대’ 부활…세제혜택 늘려도 임대사업자 ‘시큰둥’

주택 공급 부족에 비아파트 시장 침체 지속

등록 임대 통한 공급 확대로 시장 정상화 유도

“옥상옥 규제 여전, 혜택도 찔끔…실효성 無”

다음 달부터 빌라(연립·다세대)에 대한 6년 단기등록임대주택 제도가 시행된다.ⓒ뉴시스

다음 달부터 빌라(연립·다세대)에 대한 6년 단기등록임대주택 제도가 시행된다. 다주택자의 세금 회피 수단이라는 지적에 따라 4년 짜리 단기임대를 폐지한 이후 5년 만에 부활이다.

정부는 이를 통해 주택 공급 확대 및 비아파트 시장 정상화를 유도한단 방침이지만 실질적인 공급 주체인 임대사업자들은 실효성이 떨어진다며 미온적인 반응이다.

28일 국토교통부는 ‘민간임대주택법’ 개정안이 시행되는 내달 4일부터 비아파트 6년 단기등록임대주택을 도입한다고 밝혔다.

단기등록임대는 지난 2020년 문재인정부 당시 부동산 투기 조장 및 다주택자의 세금 회피 수단으로 악용된단 지적에 따라 이후 신규 등록을 받지 않았다. 이후 기존 사업자에 대해선 의무 기간이 종료되면 자동으로 등록말소되도록 조치했다.

정부는 폐지된 4년 짜리 단기등록임대에 2년을 더해 6년 단기등록임대 제도를 새롭게 마련했다. 아파트는 제외됐다.

임대사업자가 의무 가입해야 하는 임대보증 기준은 임대인 의견을 일부 수용했다.ⓒ국토부

내달 4일부터 6년 단기임대로 등록하면 임대사업자는 등록 주택에 대한 종부세 합산 배제, 양도세·법인세 중과배제 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 1주택자의 경우 1가구 1주택 특례가 적용된다.

세제 혜택 대상은 수도권 기준 건설형은 공시가격 6억원 이하, 매입형은 4억원 이하다.

임대사업자가 의무 가입해야 하는 임대보증 기준도 임대인들의 의견을 일부 수용했다. 현재 공시가격 2억원 이하 빌라의 임대보증 가입을 위해선 공시가격의 150%인 3억원까지 집값으로 보고 부채비율 90%를 적용해 보증금이 2억7000만원 이하면 보증 가입이 가능하다.

전세사기 우려가 확산하면서 임대사업자도 HUG의 전세반환보증 가입기준인 ‘126%룰’(공시가격 140%·담보인정비율 90%)에 준하는 수준으로 요건을 강화하기로 했으나 임대인 불만이 거세지자 ‘130.5%룰’(공시가격 145%·담보인정비율 90%)을 적용하는 것으로 절충했다.

종부세 합산배제, 양도세·법인세 중과 배제 혜택 부여
‘130.5%룰’ 적용해도 임대보증 가입 문턱 여전히 높아
52만 규모 임대사업자, 30만 수준으로 대폭 축소

같은 기준 빌라에 126%룰을 적용하면 보증금이 2억5200만원 이하여야 보증가입이 가능하지만 130.5%룰을 적용하면 2억6100만원 이하면 가입이 가능해지는 셈이다.

이와 함께 단기 등록임대사업자가 장기임대주택으로 유형을 용이하게 변경할 수 있도록 하고 기존 임대사업자만 신청 가능한 부기등기(附記登記·주등기에 부기해 그 일부를 변경하는 등기) 말소도 지자체에서 직권 또는 이해관계인의 신청으로 법원에 촉탁할 수 있게 했다.

임대사업자들은 여전히 겹겹이 규제가 남아 있고 혜택이 크지 않아 실효성을 꾀하기 힘들단 반응이다.ⓒ대한주택임대인협회

국토부는 이를 통해 비아파트 민간임대 공급 활성화 여건을 마련했단 평가다. 아파트 공급부족 문제를 비아파트 시장 확대를 통해 상쇄할 수 있을 것으로 기대하는 모습이다.

하지만 임대사업자들은 여전히 겹겹이 규제가 남아 있고 혜택이 크지 않아 실효성을 꾀하기 힘들단 반응이다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “어느 정도 임대인들의 의견이 받아들여진 부분은 있으나 반쪽짜리에 그친다”며 “126%룰이나 130.5%룰이나 가입요건을 충족하기 어려운 건 마찬가지여서 신규 등록 임대 확대는커녕 기존 자진말소 할 수 없는 장기 일반 비아파트 임대인들은 더더욱 말소시켜달라고 목소리가 커질 것”이라고 말했다.

이어 “임대사업자에 대한 혜택보다 옥상옥 규제가 더 많은 상황에서 소폭 완화 규정이 적용되는 건 유의미한 변화를 끌어내기 힘들다”며 “사실상 전세를 제 가격에 놓지 못하는 상황이 그대로여서 공사 기성금 충당에 애로가 생기면 비아파트를 안 짓는 것 뿐만 아니라 더 못 짓게 되는 상황이 연출 될 뿐”이라고 꼬집었다.

각종 의무사항과 위반 시 부과되는 과태료 부담이 가중되면서 임대사업자 규모도 대폭 쪼그라든 상태다. 협회에 따르면 지난 2020년 52만명 수준이던 등록임대사업자는 현재 30만명선으로 떨어졌다.

한 부동산 전문가는 “현재 정부가 제시한 수준으로 제도가 시행되면 다주택자로부터 공급을 끌어내긴 한계가 있다”며 “등록임대사업자로 다주택자가 주택공급에 일정 부분 기여하는 게 명확하다면 그만큼 혜택도 확실하게 줄 필요가 있다”고 강조했다.

그러면서 “강화되는 대출 규제와 아파트로의 쏠림현상이 지속되는 만큼 비아파트 공급을 유도하는 것뿐만 아니라 수요를 분산시키고 비아파트로 눈을 돌릴 수 있는 방안도 마련돼야 한다”고 덧붙였다.