같은 서울서도 ‘온도차’ 극명…‘국평’ 강남3구 23억 vs 노도강 7억

강남은 신고가 경신 랠리…매매거래 3건 중 1건 최고가

노도강 신고가 비중 전체의 2.8% 수준

집값 상승 전조?…시장 상황 달라 '6개월 시차론' 신중

서울 내에서도 아파트값 격차가 점점 벌어지는 것으로 나타났다.ⓒ데일리안DB

서울 내에서도 아파트 가격 격차가 점점 벌어지고 것으로 나타났다.

22일 집토스가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 강남3구(강남·서초·송파)의 일명 ‘국민평형’(84㎡~85㎡ 미만) 아파트 평균 매매가는 23억8370만원을 기록했다. 이는 직전 최고점(2022년) 대비 11% 이상 오른 수준이다.

같은 기준 노도강(노원·도봉·강북) 지역의 국민평형은 최고점(2021년) 대비 6% 낮은 7억3662만원에 머물렀다. 두 지역 간 가격 격차 배율은 2021년 2.6배에서 2025년 3.2배로 더 확대됐다.

신고가 경신 사례도 온도 차를 보인다. 올해 1~4월까지 서울 아파트 시장에서 강남3구의 신고가 거래 건수가 노도강의 25배에 달했다.

강남3구에서는 역대 최고가를 경신하는 신고가 거래가 1633건 나왔지만 노도강 지역에서는 65건에 그쳤다. 전체 매매거래 중 신고가 비중 역시 강남3구는 32.7%로 거래 3건 중 1건은 신고가였다. 반면 노도강은 2.8%에 불과했다.

서울 내에서도 완전히 분리된 '딴 세상' 수준의 양극화가 진행 중이란 평가다.ⓒ집토스

실제 가격 격차가 역대급으로 벌어지며 서울 내에서도 완전히 분리된 ‘딴 세상’ 수준의 양극화가 진행 중이라는 평가다.

통상 서울 주택시장에선 강남권 집값이 상승하고 6개월 뒤 강북권 아파트값이 이를 따라가는 패턴을 보여왔다. 이 같은 극심한 양극화는 과거 상승장의 초입에서도 나타난 바 있다.

실제 2019~2020년 상승장 당시 강남3구의 신고가 거래는 2019년 상반기 840건에서 하반기 4262건으로 5배 이상 폭증하며 먼저 시장을 달궜다.

같은 시기 1826건 수준이던 노도강은 6개월 뒤인 2020년 상반기에 2979건으로 최고점을 찍으며 본격적인 상승궤도에 올랐다.

이 때문에 일각에서는 현재의 격차가 향후 시장 전반의 회복으로 이어지는 전조라는 분석도 나온다.

아직 5~6월 데이터가 최종 집계되지 않았음에도 시장에서는 비강남권 지역의 급매물이 소진되고 일부 호가가 오르는 등 반등 움직임이 감지되고 있다.

하지만 과거와 다른 경제 여건과 높은 금리 부담 등을 고려할 때 과거 패턴이 그대로 재현될 것이라고 예단하기는 이르다는 신중론도 나온다.

이재윤 집토스 대표는 “과거 ‘6개월 시차’ 패턴과 최근 시장에서 감지되는 반등 움직임을 고려할 때 단기적으로 비강남권 지역은 전고점 수준을 회복하는 방향으로 움직일 가능성이 높다”고 설명했다.

하지만 이 대표는 “이것이 지역 간의 가격 격차가 줄어드는 것을 의미하지는 않는다”며 “오히려 자산가치가 높은 핵심지로의 쏠림 현상은 거시적인 트렌드이기 때문에 심화된 양극화 자체는 장기적으로 이어질 수 있다”고 진단했다.

그는 “결국 하반기 시장은 ‘비강남권의 전고점 회복 시도’와 ‘핵심지와의 격차 확대’라는 두 가지 현상이 동시에 나타나는 복합적인 양상을 보일 것”이라며 “단순히 모든 지역이 오르는 활황장이 아닌, 지역별로 다른 속도와 배경을 가지고 움직이는 시장의 변화를 면밀히 읽어야 할 때”라고 강조했다.