주민 갈등·반발 여전…도심복합사업 시즌2 ‘가시밭길’ 예고

국토부, 오는 2030년까지 5만가구 착공 목표 설정

구체적 실행방안 부재에 공공기여 부담·사업성 부족 ‘발목’

후보지 이탈 지속…현재 추진 중인 사업 46곳에 불과

“실질적 혜택 없고 기대감만 키워…사업성 제고해야”

ⓒ데일리안DB

정부가 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)을 통해 주택공급 확대에 나서겠다고 밝혔지만 시장에선 여전히 기대보다 우려가 큰 모습이다. 지난 문재인 정부에서 도입한 이후 4년 간 성과를 내지 못한 데다 여전히 주민들 간의 갈등이 깊은 후보지가 적지 않아 혜택을 늘리더라도 순항이 힘들어 보인다.

11일 관련업계 등에 따르면 국토교통부는 9·7 주택공급대책을 통해 도심복합사업 시즌2를 추진해 오는 2030년까지 수도권 5만가구 착공에 들어가겠다고 밝혔다.

도심복합사업은 지난 2021년 당시 문재인 정부에서 도입한 도심 내 주택공급 모델이다. 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등 등으로 일반 재개발 추진이 어려운 노후·저층주거지를 대상으로 추진된다.

한국토지주택공사(LH) 등 공공이 토지 등 소유자로부터 소유권을 넘겨 받아 정비사업을 수행한다. 신속한 인허가 등을 통해 일반 재개발 대비 사업 기간이 대폭 줄어든단 점이 특징이다.

하지만 지난 4년 간 착공에 들어간 사례는 전무하다. 도입 당시 일부 주민들의 동의만 얻어도 사업 추진이 가능하도록 문턱을 낮춘 탓에 주민 간 갈등이 지속돼서다. 공공에 소유권을 넘기는 데 대한 재산권 침해에 대한 반감도 상당하다.

지난 7월 말에도 가산디지털단지역 및 중랑역 인근 등 2개 사업이 엎어졌다. 사업 이탈이 줄곧 이어지면서 당초 82곳에 이르던 후보지는 현재 46곳(7만5784가구)까지 줄었다. 이중 시공사 선정까지 마친 곳은 2곳(우선협상자 선정 제외)에 불과하다.

국토부, 도심복합사업 시즌2 추진 예정
일몰제 폐지, 용적률 인센티브 한시적 확대
시장 반응 ‘시큰둥’…사업 동력 얻기 힘들어

국토부는 수도권 등 지자체 제안·공모 등을 통해 신규 후보지를 발굴하고 지자체·지방공사 참여를 통해 사업 활성화를 유도한단 계획이다. 또 기존 역세권(준주거지역) 한정 적용되던 용적률 1.4배 완화 인센티브를 저층주거지까지 3년간 한시적으로 확대 적용하기로 했다.

지구 지정 및 사업 승인 단계를 개선하고 지자체에 주민대표회의 관리·감독 권한을 부여해 주민 갈등을 방지하는 방안도 마련했다. 공공주택특별법은 개정해 일몰을 폐지하고 사업을 상설화하기로 했다.

시장 반응은 시큰둥하다. 한 후보지 주민은 “대단한 혜택을 부여할 것처럼 했으나 실상은 아무것도 없다”며 “규제 지역을 포함해 용적률 인센티브를 받지 못하는 곳들이 상당할텐데 막연한 기대감만 심어준 격”이라고 꼬집었다.

또 다른 주민은 “공사비가 계속해서 올라가는 상황에서 사업성 부족으로 진척 없는 도심복합사업을 어떻게 살릴 건지 방법이 빠져있다”며 “기반 시설 조성에 대한 지원책도 빠져있고 개발 이익에 대한 과도한 공공 환수 문제는 언급도 없는데 주민들이 뭘 보고 사업을 진행해야 하는지 의문”이라고 지적했다.

전문가들은 인센티브 적용을 받게 될 일부 사업은 동력을 얻을지 모르나 대부분은 지지부진할 가능성이 크다고 내다본다. 일각에선 정부가 현재 7만5000가구 수준인 도심복합사업 가운데 5만가구 착공을 목표로 설정한 데는 추가 이탈 가능성을 열어둔 거란 관측도 있다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 “도심복합사업은 기부채납 비중이 너무 크다”며 “용적률 완화 인센티브를 받더라도 건물을 지어서 절반을 공공기여로 떼줘야 하는데 내가 사는 아파트에 공공기관이 들어오거나 공용시설이 마련되는 걸 좋아할 주민이 누가 있겠냐”고 반문했다.

이어 “사업을 추진하는 과정에서 공공이 너무 많은 관여를 한다는 것도 걸림돌”이라며 “세부적인 실행 방안이 나와봐야겠지만 9·7대책 내용 만으론 5만 가구 착공 목표는 실현 가능성이 떨어진다”고 진단했다.