“토허구역 상가·오피스텔 등 비주택 LTV 70% 그대로”

금융위, ‘10.15 주택시장 안정화 대책 관련 FAQ’ 발표

지난 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정화 대책’이 발표되고 있다.ⓒ데일리안

이번 10.15대책에서 공고된 토지거래허가구역에서 오피스텔이나 상가 등 비주택을 담보로 대출 받는 경우에는 담보인정비율(LTV)가 기존대로 70%로 유지된다.

금융위원회는 17일 이러한 내용을 담은 ‘10.15 주택시장 안정화 대책 관련 FAQ’를 발표했다.

대책 발표 후 토허구역 내 상가·오피스텔 등 비주택의 LTV를 놓고 시장에선 혼선이 빚어지자, 대책 발표 이틀 만에 수습에 나선 것이다.

다음은 금융위 FAQ 전문.

▲ 오피스텔, 상가 등 비주택을 매입하는 경우에 이번에 공고된 토지거래허가구역이 적용되는 것인지?

이번 토지거래허가구역 지정에 따라 적용되는 대상은 건축법 시행령에 따른 ▲아파트와 ▲아파트를 1동 이상 포함하고 있는 연립·다세대 주택에 한정된다.

업무시설 중 일반 업무시설에 포함되어 있는 오피스텔이나, 상가건물 등 비주택은 허가구역의 적용 대상에 포함되지 않는다.

다만 이번에 지정한 토지거래허가구역과 별개로 기존에 지정된 토지거래허가구역은 각각 지정 당시 요건에 따라 별개로 적용된다.

▲ 오피스텔이나 상가 등 비주택을 담보로 대출을 받는 경우 LTV가 70→40%로 축소되는지?

기존에 지정된 토지거래허가구역 중 비주택을 포함해 토지거래허가구역이 지정된 경우에는 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소 적용 중이며 토지거래허가구역이 주택만을 대상으로 지정된 지역에서는 비주택담보대출 LTV 축소 규정이 적용되지 않는다.

이번에 공고된 토지거래허가구역은 주택인 아파트 등(주택)에 대해서만 효력이 있고 오피스텔이나 상가 등 비주택에 대해서는 효력이 없으므로 비주택담보대출 LTV는 70%가 적용된다.

▲ 투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지?

조합원 지위 양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합 설립인가 이후 소유권이전 등기(이전고시) 이전 단계에 있는 단지의 조합원에 해당되며, 이 경우는 재건축 예정 주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도받을 수 없다.

다만 1세대 1주택자가 10년 소유 및 5년 거주한 경우, 질병·직장 이전 등 불가피하게 세대원 전원이 이주하는 경우, 상속으로 취득한 주택에 세대원 전원이 이주하는 경우, 사업 단계별로 일정 기간 이상 지연되는 경우, 국가·지자체·금융기관에 대한 채무 불이행으로 토지 또는 건축물이 경·공매되는 경우, 지분형 주택 공급을 위해 건축물 또는 토지를 토지주택공사 등과 공유하려는 경우, 공공 재개발 시행자에게 양도하는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다.

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▲ 이번 대책시 규제지역으로 신규로 지정된 지역에서 서민·실수요자들의 주택 구입 시 대출 규제가 어떻게 바뀌는지?

금융권 대출은 일반 차주의 경우 LTV는 70%에서 40%, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 조정대상지역 50%, 투기과열지구 40%로 줄어든다.

최대한도는 기존 6억원에서 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.

생애 최초 구매자일 경우 LTV 70%, DTI 60%는 그대로 유지되고 최대한도는 일반 차주와 마찬가지로 줄어든다. 서민·실수요자는 LTV 70%에서 60%로 축소, DTI는 60% 유지된다.

정책성 대출인 디딤돌 대출은 LTV 70%, DTI 60%가 변동 없이 적용되고, 최대한도는 일반 차주 2억원, 생애 최초 2억4000만원, 신혼 등 3억2000만원, 신생아 4억원 등이 유지된다.

보금자리론은 LTV가 아파트(70%→60%), 비아파트(65%→55%) 모두 줄어들지만 생애 최초, 실수요자는 기존과 같은 기준이 적용된다.

DTI는 60%에서 50%로 축소되지만 LTV와 마찬가지로 생애 최초, 실수요자 기준은 종전대로 유지된다. 최대한도는 일반 3억6000만원, 생애 최초 4억2000만원이 그대로 적용된다.

▲ 전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 아파트(분양권·입주권 포함) 취득 시 전세대출이 즉시 회수되는 것인지?

아파트인 경우 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기 완료일에 기한이익 상실 및 대출 회수가 진행된다.

다만 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고, 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우, 그 잔여기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수를 유예한다.

아파트 취득 차주의 전세대출 만기와 취득 아파트에 거주하던 세입자의 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지만 전세대출 이용이 가능하다.

분양권·입주권인 경우 해당 아파트의 준공 이후 소유권 이전 등기 완료일(또는 잔금대출 실행일)에 기한이익 상실 및 대출 회수가 진행된다.

▲ 투기·투과지역에서 3억원 초과 아파트를 취득한 자의 전세대출 제한의 예외 사유는?

불가피한 실수요 등에 대해서는 적용 예외를 인정한다. ①직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 실수요 ②기초지자체(시·군)간 이동할 경우 (다만, 특별시·광역시 내 구(區)간 이동은 불인정) ③구입 아파트·임차 주택 모두에서 세대원 실거주 시 등 ①~③ 조건을 모두 충족해야 예외가 인정된다.