내년 서울 입주물량 ‘반토막’…재건축 꽉 막히고 규제가 발목

새해 입주물량 1.6만가구…정비사업 물량 8할 이상

재초환·정부 규제로 재건축·재개발 ‘제자리걸음’

만성적 공급부족 해소 필요성↑…민간 공급 활성화해야

ⓒ뉴시스

내년도 서울 아파트 입주 물량이 대폭 줄어들 것으로 예상되면서 도심 내 주택 공급 확대를 위한 재개발·재건축 숨통을 터야 한단 목소리가 커지고 있다.

24일 직방에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 총 17만2270가구로 올해(23만 8372가구)보다 28% 줄어들 전망이다. 권역별로 보면 수도권은 8만1534가구, 지방은 9만736가구가 집들이를 앞두고 있다.

특히 서울은 올해보다 48%가량 줄어든 1만6412가구가 입주한다. 이 중 87%를 차지하는 1만4257가구가 재개발·재건축 등 정비사업이 완료된 사업장이다.

주요 단지로는 서초구 방배5구역 재건축 단지인 ‘디에이치방배’(3064가구), 반포3주구를 재건축한 ‘반포래미안트리니원’(2091가구), 은평구 대조1구역을 재개발한 ‘힐스테이트메디알레’(2451가구) 등이 꼽힌다.

서울의 대규모 주택공급 확대의 주축이 정비사업 물량인 셈이다. 하지만 정부 규제로 정비 사업장 상당수는 제자리걸음을 하고 있다.

재건축 사업의 대못으로 꼽히는 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 및 완화 논의는 이렇다 할 진전이 없는 상태다. 재초환은 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 8000만원을 초과할 경우 최대 50%까지 환수하는 제도다.

지난 10월 기준 서울에서 재초환 부담금 부과 예정 단지는 37곳에 이른다. 조합원 1인당 평균 부담금은 1억3898만원으로 추산된다. 정부가 도심 내 주택공급 확대를 위해 정비사업 규제 완화에 나서겠다고 밝혔으나 재초환 관련 논의는 제외됐다.

여기에 6·27 대책과 10·15 대책 발표 이후 정비사업 지연 우려는 더 커지고 있다. 조합원 지위 양도가 제한되고 이주비 대출 및 잔금 대출 한도 역시 6억원으로 묶이면서다. 2주택자의 경우 대출은 아예 받을 수 없다.

정부는 투기수요 차단을 위해 이 같은 규제를 마련했으나 실상은 실수요자의 진입 문턱을 높이고 조합원들의 퇴로를 막았단 지적이 나온다. 분담금 부담을 감당하지 못하는 조합원은 주택을 처분할 수 없고 조합원 지위 양도가 막힌 탓에 실수요자는 주택을 살 수 없다.

정비사업 활성화를 위해서 국회에선 여야 의원들이 각종 정비사업 규제 완화 방안을 담은 법안을 연이어 발의하고 있다. 김도읍 국민의힘 의원은 지난 16일 재정비촉진지구를 지정하거나 변경할 때 관련 행정 절차를 단축하는 내용의 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’(도시재정비특별법) 개정안을 대표 발의했다.

이보다 앞서 이건태 더불어민주당 의원은 도시공원 및 녹지 확보 기준 완화를 골자로 한 도시재정비특별법 개정안을 발의했다. 재개발 조합설립 동의율을 기존 75%에서 70%로 낮추는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안은 지난 17일 국회 국토교통위원회 법안심사소위에 회부됐다.

정비업계 관계자는 “재개발·재건축 등 민간 영역에서 주택공급을 확대할 수 있는 방안을 마련해야 한다”며 “정부가 정책적으로 꾸준히 주택공급 시그널을 주는 것도 중요하지만 그보다 당장 들어가서 살 수 있는, 입주 물량이 지속적으로 시장에 나오도록 유도해야 한다”고 말했다.

그러면서 “아직 재초환이 그대로 살아있는 상황에서 서울 전역이 토지거레허가구역으로 묶이고 대출 규제까지 강화되는 등 겹겹이 규제로 정비사업 수익성은 더 악화하고 있다”며 “만성적인 공급부족 문제를 해소하려면 수요와 공급의 미스매치를 해결하고 곧장 실현 가능한 주택공급 방안을 마련해야 한다”고 강조했다.