[기고] 이상준 세무사의 ‘양도소득세 중과유예’ 종료를 앞두고

5월 9일 종료를 앞둔 양도소득세 중과란?

"세무사님, 저희 부모님이 서울에 아파트 3채를 갖고 계신데… 이번에 팔아야 할까요?"

지난주 만난 B씨는 초조한 목소리로 물었다. 부모님은 30년 넘게 부동산에 투자해 재산을 일궜지만, 이제 80대에 접어들어 관리가 버겁다고 했다.

평소 같았으면 "천천히 생각하세요"라고 말했겠지만, 이번만큼은 달랐다.

"2026년 5월 9일 전까지 결정하셔야 합니다"라고 답할 수밖에 없었다.

왜 이렇게 급하게 서두를 수밖에 없을까.

바로 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일로 종료되기 때문이다.

이재명 대통령은 지난 1월 25일 "재연장을 하도록 법을 개정할 것이라고 생각한다면 오산"이라며 유예 연장 가능성을 전면 부인했으며 지난 주말에도 개인 SNS를 통해서 재연장은 없다고 못박았다.

4년간 반복됐던 중과 유예의 종료가 이번만큼은 기정사실화되고 있는 것이다.

양도소득세 중과세, 얼마나 무거운 세금인가

양도소득세 중과세가 도대체 얼마나 무거운 세금이기에 이렇게 서두르는 것일까.

먼저 기본적인 개념부터 이해할 필요가 있다.

주택을 팔아서 차익이 발생하면 그 차익에 대해 양도소득세를 내야 한다.

일반적인 경우라면 양도차익에 대해 기본세율이 적용된다.

과세표준이 1억5천만원을 초과하면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 초과하면 42%, 10억원을 초과하면 45%의 세율이 부과된다.

여기에 지방소득세 10%를 더하면 실제 부담하는 최고 세율은 49.5%에 달한다.

그런데 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우에는 이야기가 완전히 달라진다.

2주택자는 기본세율에 20%가 더해지고, 3주택 이상 보유자는 30%가 추가된다.

쉽게 말해 2주택자는 최고 65%의 세율이, 3주택 이상 보유자는 최고 75%의 세율이 적용되는 것이다.

여기에 지방소득세까지 더하면 2주택자는 71.5%, 3주택 이상은 82.5%의 세금을 부담하게 된다.

더 큰 문제는 장기보유특별공제마저 배제된다는 점이다.

일반적으로 주택을 오래 보유하면 보유기간에 따라 양도차익의 일부를 공제받을 수 있다.

3년 이상 보유하면 최저 6%에서 최고 80%까지 양도차익에서 공제가 가능하지만 조정대상지역 내 다주택자가 중과세를 적용 받게 되면 이 혜택이 완전히 사라진다.

10년을 보유했든 20년을 보유했든 장기보유특별공제를 전혀 받지 못하여 세금 부담이 급격히 증가하게 된다.

20년 넘게 이어진 중과세의 역사

양도소득세 중과세는 어제 오늘의 이야기가 아니다.

이미 20년 넘게 폐지와 부활을 반복해온 제도다.

역사를 거슬러 올라가면 노무현 정부 시절인 2003년으로 돌아간다.

당시 부동산 가격이 급등하자 정부는 투기 억제를 위해 강력한 조치를 취했다.

2003년 10월 29일 1세대 3주택 이상 보유자에 대해 60%의 중과세율을 도입했고, 이는 2004년부터 시행됐으나 여기서 멈추지 않았다.

2005년 8월 31일에는 1세대 2주택자까지 중과세 대상을 확대했다.

2주택자에게는 50%의 세율이 적용됐고, 이는 2007년부터 시행됐다. 당시에는 장기보유특별공제도 배제됐다.

이명박 정부가 들어서면서 분위기가 바뀌었다.

2008년 글로벌 금융위기가 터지면서 부동산 시장이 침체에 빠졌다.

정부는 중과세 완화를 논의하기 시작했고, 박근혜 정부 시절인 2013년 4월에는 다주택자 양도소득세 중과세를 아예 영구 폐지했다.

2014년부터는 2주택자든 3주택자든 일반 누진세율만 적용됐다.

부동산 시장 활성화가 목적이었다.

그러나 양도소득세 중과세 제도 완화는 오래가지 않았다.

문재인 정부가 출범한 2017년 8월부터 중과세 부활 논의가 시작됐다.

2018년 9월 13일에는 2주택자에게 기본세율에 10%를, 3주택 이상 보유자에게는 20%를 추가하는 중과세가 부활했다.

하지만 부동산 가격은 계속 올랐다.

2020년 7월 10일 정부는 중과세율을 더욱 강화했다.

2주택자는 기본세율에 20%, 3주택 이상은 30%가 추가됐다.

조정대상지역 내 다주택자는 장기보유특별공제도 배제됐다.

이것이 현재까지 이어져 내려오는 중과세율의 기본 골격이다.

윤석열 정부가 출범한 2022년 5월 10일, 정부는 중과세를 한시적으로 유예하기 시작했다.

부동산 시장이 급격히 냉각되면서 거래절벽 현상이 나타났기 때문이다.

처음에는 1년간 유예한다고 하고, 그 기간은 2023년 5월 9일까지로 정하였다.

하지만 시장 상황이 나아지지 않자 다시 1년 연장됐고, 또다시 1년 연장되어 2025년 5월 9일까지 유예됐다.

그리고 마지막으로 2026년 5월 9일까지 연장되면서, 4년간 매년 연장을 반복한 것이다.

이번만큼은 다르다는 정부의 확고한 의지

하지만 이번만큼은 상황이 다르다.

이재명 정부는 더 이상의 유예 연장은 없다는 입장을 분명히 했다.

2026년 1월 23일 대통령은 "5월 9일 유예 종료 후 재연장은 없다"고 선언했다.

"비정상으로 인한 불공정 혜택은 반드시 없애야 한다"며 조세 정의 회복을 강조했다.

"시장이 정부를 이기는 일도 없다"는 강경 발언도 나왔다.

4년 동안 매년 연장해온 것에 대한 반성이 담긴 발언이었다.

정부 내부에서도 재연장 불가 입장이 확고하다.

재정경제부는 "중과세 유예는 부동산 시장 침체기의 한시적 조치였다"며 "이제 정상화할 때가 됐다"고 밝혔다.

국토교통부도 "다주택 보유를 억제하고 주택 공급을 늘리기 위해서는 중과세 정상화가 필요하다"는 입장이며 여당인 민주당도 "부동산 투기를 방지하고 조세 형평성을 회복해야 한다"며 정부의 방침을 지지하고 있다.

일부에서는 5월 9일까지 계약한 분에 대해 중과세 유예를 적용해주는 방안이 검토되고 있다는 소식도 들린다.

하지만 이는 국무회의 논의사항일 뿐 확정된 것이 아니다.

설령 이런 조치가 나온다 하더라도 계약일 기준인지 잔금일 기준인지도 불명확하다.

양도세는 원칙적으로 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단한다.

계약만 하고 잔금을 늦게 치르면 소용이 없을 수 있다.

보유만 해도 무거운 세금

양도세만 문제가 아니다.

팔지 않고 계속 보유하는 것도 만만치 않다.

매년 내야 하는 종합부동산세와 재산세가 무겁게 다가온다.

종합부동산세는 1세대가 보유한 주택의 공시가격을 합산해서 일정 금액을 초과하면 부과된다.

2026년 기준으로 1세대 1주택자는 12억원, 2주택 이상은 9억원을 공제한 후 과세한다.

여기에 공정시장가액비율 60%를 곱해서 과세표준을 산정한다.

세율도 주택 수에 따라 다르다.

2주택 이하를 보유한 경우 0.5%에서 2.7%까지의 세율이 적용되지만, 3주택 이상 보유자에게는 중과세율이 적용된다.

최저 세율은 2주택와 동일하게 0.5%가 적용되지만 과세표준에 따라 최대 5%까지 종합부동산세가 부과될 수 있다.

더 큰 문제는 앞으로 보유세 부담이 더 늘어날 가능성이 크다는 점이다.

정부는 공시가격을 시세의 90%까지 올리겠다는 로드맵을 추진 중이다.

현재 공정시장가액비율은 60%지만 이것도 단계적으로 인상될 가능성이 있다.

공시가격과 공정시장가액비율이 지속적으로 높아진다면 주택을 여러 채 보유한 다주택자 입장에서는 늘어나는 보유세도 고려하여 양도시기 및 양도주택을 결정해야 한다.

냉혹한 현실, 2026년 부동산 시장

2026년 2월 현재 부동산 시장은 혼란스럽다.

서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있다.

일부 초고가 아파트의 거래를 제외하면 시장은 냉각되어 있다.

중과세 부담에 팔고 싶어도 못 파는 다주택자들이 많다.

대출 규제와 거래 침체로 매수자를 찾기가 쉽지 않다.

일부에서는 급매물이 출현할 가능성도 있지만, 아직까지는 매물 잠김 현상이 지속되고 있다.

5월 9일이 다가올수록 급매물이 쏟아질 수 있다는 우려도 나온다.

하지만 시간이 부족해서 제값을 받지 못하고 헐값에 팔아야 하는 상황이 올 수도 있다.

중과세를 피하기 위한 전략은 무엇인가

그렇다면 양도소득세 중과세를 회피하기 위해서는 어떻게 해야 할까.

가장 중요한 것은 시기를 잘 선택해야 한다.

양도세는 잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하지 계약일을 기준으로 하지 않는다.

국무회의에서 5월 9일까지 계약이 체결된 거래까지 중과세 유예를 적용해 주는 방안을 검토하고 있으나, 이는 확정된 사안이 아니므로 가급적 빠른 시일 내에 계약을 체결하고 5월 9일 이전에 잔금 지급까지 마무리하는 것이 안전하다.

매도 순서도 중요하다.

여러 채를 보유하고 있다면 양도차익이 적은 주택부터 매도하는 것이 유리하다.

세 부담을 분산시키고 누진세율을 완화할 수 있다.

보유기간이 긴 주택을 우선적으로 매도하면 장기보유특별공제를 최대한 활용할 수 있다.

비조정지역 주택이 있다면 그 주택부터 파는 것도 방법이다.

비조정지역은 중과세가 적용되지 않고 장기보유특별공제도 받을 수 있기 때문이다.

증여를 활용하는 전략도 있다.

대출이 있는 주택을 자녀에게 부담부증여하면 대출 부분은 양도로 간주되어 양도세가 과세되고 순자산 부분만 증여세가 과세된다.

양도세와 증여세를 조정할 수 있는 것이다.

자녀가 1세대 1주택자라면 증여받은 주택을 매도할 때 비과세 혜택을 받을 수도 있다.

다만 증여 후 10년 내 양도하면 이월과세가 적용되므로 주의해야 한다.

증여세 세율은 10%에서 50%까지 누진 구조이고, 직계존속으로부터 받는 증여재산공제는 5천만원(미성년자 2천만원)이다.

지금 바로 결정하고 행동해야 할 때

5월 9일까지 4개월도 남지 않았다.

지금 바로 결정해야 한다.

팔 것인가, 보유할 것인가? 어떤 주택부터 팔 것인가? 증여는 어떻게 할 것인가?

전문가와 함께 정확한 세금을 계산해봐야 한다.

각 주택별 취득가액, 취득일자, 예상 양도가액, 보유기간, 조정대상지역 소재 여부 등을 정리하고 5월 9일 이전 매도와 이후 매도를 비교 분석해야 한다.

증여 후 매도와 직접 매도도 비교해봐야 한다.

계약서 작성도 신중해야 한다.

잔금일을 명시하고 잔금 지연 시 위약금 조항을 넣어야 한다.

대출 불가 시 계약 해제 조건도 명확히 해야 한다.

매수자 선정도 신중하게 해야 한다.

자금력을 확인하고 대출 사전승인 여부를 체크하고 신용도를 검토해야 한다.

만약 5월 9일까지 매도에 실패하면 어떻게 할 것인지 대비책도 세워야 한다.

보유 전략으로 전환할 것인지, 보유세 납부 자금은 어떻게 확보할 것인지 고민해야 한다.

혼자 판단하지 말고 전문가의 조력을 받아야 한다.

세법은 복잡하고 한 번의 실수가 수억 원 차이를 만든다.

전문가에게 세금 계산과 절세 전략을 상담받고, 부동산 전문가에게 시장 분석과 매도가 산정을 의뢰하고, 필요하다면 변호사에게 계약서 검토를 받아야 한다.

2026년 5월 9일은 단순한 날짜가 아니다.

다주택자에게는 운명의 갈림길이다.

20년 넘게 반복됐던 양도세 중과세의 폐지와 부활.

노무현 정부 시절 처음 도입된 이후, 이명박 정부에서 폐지됐다가, 문재인 정부에서 부활했고, 윤석열 정부에서 유예됐다.

그리고 이번 이재명 정부에서는 정상화를 선언했다.

이번만큼은 정부의 의지가 확고해 보인다.

"재연장은 오산"이라는 대통령의 발언, 4년간의 유예 반복에 대한 반성, 조세 정의 회복의 명분.

모든 것이 5월 9일 종료를 가리키고 있다.

선택은 다주택 보유자의 몫이나 선택을 위한 시간은 얼마 남지 않았다.

지금 자신과 가족의 재정 상황 및 향후 정부 정책, 양도 또는 보유 시 예상 세금 등을 관련 전문가의 조력을 받아 정확히 분석 후 양도 여부를 결정해야 한다.

단 하루 때문에 수억 원의 세금을 아낄 수도 더 낼 수도 있는 것이다.

※ 본 칼럼은 2026년 2월 현재 기준으로 작성되었으며, 개별 사안에 대해서는 전문가와의 상담을 권장합니다.

이상준 세무사 ⓒ데일리안