뉴스테이 폐지, '공공지원민간임대로'…공공성↑ 사업 참여 요건↓

초기 임대료 시세 90∼95%·무주택자 우선 공급 '공공성 강화'

민간임대 촉진지구 및 기금 출자 요건 완화 등

그동안 과도한 기업 혜택이라는 지적을 받아왔던 기업형 임대주택 '뉴스테이'가 사실상 폐지되고, '공공지원민간임대'로 명칭이 바뀐다. 초기 임대료 제한, 무주택자 우선 공급, 청년층·신혼부부 특별공급 등 공공성이 종전보다 확대된게 특징이다.

기존의 뉴스테이가 대기업 위주의 대단지 공급이 핵심이었다면, 공공지원민간임대는 소형주택까지 확대하며 중소건설사, 사회적기업까지 참여를 확대한다는 방침이다. 이를 위해 민간임대 촉진지구 지정을 완화하고, 사업 참여 요건 및 평가 기준도 낮춘다.

국토교통부는 6일 오전 서울 삼성동 코엑스에서 이같은 내용의 '공공지원 민간임대주택 설명회'를 발표하고, 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG), 한국감정원 등 각 기관의 업무 변경 내용을 소개했다.

장순웅 국토부 민간임대과 사업팀장은 "내년부터 5년간 총 16만5000호의 공공지원민간임대주택을 공급할 계획"면서 "뉴스테이 3년만에 제도개선이 이뤄졌는데, 공공성이 확보될 수 있도록 정책 수요자의 관점에서 제도 개선 방안을 마련했다"고 말했다.

우선 가장 크게 달라진 점이 공공성 강화다. 기존의 뉴스테이가 초기 임대료 제한이 없었다면, 앞으로 공급되는 공공지원민간임대 주택은 최초 임대료가 시세의 90∼95%로 제한된다.

또 기존 뉴스테이가 유주택자도 입주할 수 있었던 것과 달리 공공지원민간임대는 무주택자에게 전량 우선 공급해야 한다. 단 이후 미달된 물량에 대해서만 민간이 자율로 공급할 수 있다.

또 전체 가구 수의 20% 이상은 청년·신혼부부 등에게 특별공급 물량으로 반드시 배정해야 한다. 이들에게 공급하는 주택은 임대료도 일반물량(90∼95%)보다 더 낮은 시세 대비 70∼85% 수준으로 낮춰야 한다.

여기에 민간임대 사업자에게 주어지는 주택도시기금 대출 등 공적지원을 축소하고, 융자금리 역시 공공임대주택보다 높은 수준으로 조정한다.

또 민간 사업자에게 부과됐던 개발제한구역 해제 제안권은 더이상 부여하지 않는다.

공공택지 공급가격은 기존 조성원가에서 감정가격으로 조정한다. 단 청년·신혼부부 등 특별공급은 현행대로 조성원가로 공급한다.

사업참여 문턱 낮춰…촉진지구·기금출자 등의 요건 완화

다만 정부는 종전보다 강화된 공공성으로 민간 기업이 수익성 저하를 우려해 참여가 저조할 수 있다고 보고, 민간임대 촉진지구 지정 요건 및 사업자 선정 요건·평가기준 등을 완화해 진입 문턱을 낮추기로 했다.

우선 도심 내 소규모 사업을 추진할 수 있도록 현재 5000㎡ 초과 면적으로 지정할 수 있는 민간임대 촉진지구는 2000㎡로 완화한다.

다만 공공성 강화를 위해 일정 규모 이상의 택지에서는 민간임대 이외에도 20% 이상을 공공임대로 확보해야 한다. 시행령 등 하위법령 개정 작업을 거쳐 구체적인 기준을 확정할 예정이다.

또 용적률 상향 등 도시계획 인센티브 제공 시에는 증가된 용적률의 일정 비율에 대해 공공임대 공급 등 공공기여 방안을 마련해 승인권자와 시·도지사, 민간임대 사업자가 협의해 결정할 수 있도록 했다.

공공지원민간임대 사업자를 공모할 때 사업자 평가 기준을 낮췃다. 종전에는 '사업수행실적 인정' 항목에서 시행실적만 인정했지만, 앞으로는 시행실적 100%와 시공실적 50%로 인정한다. 공동도급을 수행했을 경우 도급 비율만큼 인정한다.

'출자자 구성' 항목에서는 AMC, FI 동시 출자시 가점(4점)을 부여했지만 이를 없앴다. 다만 건축사업비 배점은 종전 100점에서 150점으로 강화했다.

LH는 이달 '파주운정 F1-B3', '세종시 행복도시 4-1생활권 H1·H2', '수원고등지구 A2' 등 택지지구에서 바뀐 규정으로 시범사업을 추진할 방침이다. 오는 8일 공모할 예정이다.

내년에는 고양삼송, 하남감일, 과천지식정보타운, 인천 검단, 행복도시 6-3 등지에서 약 6400여 가구에 대한 공공지원민간임대 사업자 공모를 진행항 방침이다.

주택도시기금 출자 요건도 개선했다. 소규모 임대사업 지원을 위해 PF(프로젝트 파이낸싱) 보증요건을 완화하고, 보증료율 인하 및 보증한도 확대 등을 추진하기로 했다. 이는 이달 중 HUG 규정 개정을 통해 출시할 예정이다.

보증요건으로 종전에는 사업규모 5000㎡ 이상인 곳에서 신용등급 BB+ 이상·시공순위 500위 이내 또는 최근 3년간 시공실적 300가구 이상인 경우에만 PF 보증을 해줬지만 이를 개선했다.

앞으로는 건설형 30세대 이상을 제외하곤 사업규모 연면적 요건을 없앴고, 신용등급 BB+ 이상이거나 시공순위 500위 이내 또는 최근 5년간 시공실적 300세대 이상으로 기준을 완화했다.

정기식 HUG 기금운용처 처장은 "신용도가 낮은 중소사업자도 참여할 수 있도록 심사평점 기준을 완화했다"면서 "보증요율도 종전보다 완해했다"면서 "특히 지자체 등 매입 확약시 연 0.1%로 대폭 낮췄다"고 말했다.

소형주택 공급을 촉진하기 위해 전용면적 45㎡ 이하의 융자금리 지원 조건(일반 2.2%, 공공지원 20%)을 신설하고, 85㎡ 초과 임대주택에 대해서는 지원을 중단하기로 했다.

또한 10년 이상 장기 정체된 정비사업을 공공지원 민간임대주택 연계형으로 재개할 수 있도록 지원에 나선다. 지자체에서 정비사업 용적률 인센티브를 제공하고, 대신 일반분양 주택은 공공지원민간임대 주택으로 저렴하는 매수하는 방식이다.

김학주 한국감정원 도시재생지원처 부장은 "이달 중 민간임대주택 연계형 정비사업 설명회 및 공모를 진행할 예정"이라면서 "내년 현장 실시 등을 거쳐 3월 확정할 예정"이라고 말했다.